姍姍來迟「最嚴禁令」，能否終止東莞公寓亂象？

來源：東莞樂居

近段時間東莞最忙的莫過於住建局的小夥伴，僅上周便一口氣推出多項關於房地產的政策。

其中最引人熱議的政策莫過於「嚴控商業辦公用房改公寓工作實施方案」，方案明令對公寓執行嚴格管理。

衆所周知，公寓一直是東莞樓市發展中邁不過去的坎。

而對於部分買了公寓的買家，與其説是一道坎，還不如説是一個坑？

那麼這個猶如深水炸彈般突襲而來的方案，究竟是醖釀已久，還是姍姍來迟呢？

這一切還得從東莞的公寓亂象説起！

甲級寫字樓空置率全國第一供給過剩致租金下跌3成

談到東莞的公寓，就不得不説起東莞的寫字樓市場，畢竟這項政策也是圍繞着商業辦公改公寓為出發點。

根據第一太平戴維斯公佈2022年第四季度數據，東莞甲級寫字樓空置率為54.6%，登頂全國第一。

環顧大灣區，東莞寫字樓現有存量排在第5位，為209萬㎡。

2022年，深圳甲級寫字樓的空置率為21%，廣州甲級寫字樓空置率為16%，與東莞經濟體量最為接近的佛山空置率也僅為33%，可想而知，東莞的寫字樓空置率已遠超警戒線。

寫字樓空置率高企，直接影響到整體租金水平，根據第一太平戴維斯數據，2022年東莞甲級寫字樓租金指數環比下降4.1%，平均租金降至每月54.8元/㎡。

東莞甲級寫字樓主要集中於鴻福路商圈和南城總部基地周邊，目前這兩個區域租金水平大約在40-55元/月·㎡，與高峰時期每月70-80元/㎡相比，跌幅接近三成。

從租金的跌幅來看，東莞的寫字樓已經出現嚴重的供過於求的局面。

當然，甲級寫字樓的空置率走高也意味着這幾年一家家被壓垮的中小企業搬離。

不過，表面上寫字樓與商住公寓似乎並無關聯，但是對於東莞來説，寫字樓市場卻能影響直接影響公寓市場。

商務公寓&住宅公寓傻傻分不清？

作為房地產高速發展的產物，公寓一直是令人糾纏不清的物業形式之一。

不同城市對公寓的定義也十分的模糊，不少開發商爲了利益打文字有戲，使得公寓成為複雜性十足的物業。

在東莞，公寓分類其實很簡單，不外乎看產權屬性，現存東莞的公寓有以下兩類：

1、住宅類公寓

房產用途標註為「住宅性質」，產權70年，目前和普通住宅沒差別，包括價格，居住功能，入學積分等。

例如南城的晶城、東城的中惠麗陽時代、花樣年華、虎門的地標大廈等，這些小區均以小户型公寓為主，大多是早期開發的小區。

例如虎門地標大廈更是以6米層高複式公寓著稱，但是這些小户型公寓的房產證上土地性質均為「住宅用地」。

2、商務公寓

大多由寫字樓，辦公樓改造的公寓，土地性質一般是辦公性質，產權多是40年。房屋用途則一般為商業或辦公樓。

而目前市面上大多數的新建公寓產品基本都是這一類型。

這兩類公寓大多數都有其共同特點：小户型。

當然，户型大小並不是鑑定公寓的標準。

對於購買階段，住宅性質公寓是適用於住宅的購房政策，包括首付比例、房貸利率政策等，而商務公寓則由於其產權性質為商業、辦公，首付及房貸利率則是按照非住宅執行。

當然，在住宅尚未取消限購的時代，商業辦公類不受限購政策限制，這也使得商務公寓在近幾年狂熱的東莞樓市野蠻生長。

但是在存量房交易市場，也就是二手買賣，商務公寓擁有一致命缺點，其二手交易流程依照非住宅性質政策，契税方面無論面積大小均執行3%的税率。

另外商務公寓的個人所得稅及增值税更是不存在像普通住宅那樣可以「滿五唯一」和「滿二唯一」免徵，還比住宅多一個税項：土地增值税5%。

舉個例子，一套50㎡住宅性質公寓與一套50㎡商務公寓，同樣以50萬的出售價，若住宅性質公寓滿足滿五唯一的條件，其二手交易將比商務公寓省下近交易價*13.3%的税費。

可見，光是在二手交易，商務公寓便比住宅公寓多出近15%交易成本，若是在新房階段按揭買下，其房貸利率也要比普通住宅還要高，並且首付最低要五成。

當然，東莞商務公寓能野蠻生長，離不開開發商的助力。

住房需求催生商機賣寫字樓不如賣公寓香

結合前面説的，東莞市面上大多數新建商務公寓土地性質多以商業辦公為主，那麼開發商為何不以辦公樓方向出售，反而熱衷於以公寓為噱頭去打造小户型呢？

從盈利的角度出發，開發商傾向建造帶有居住用途的公寓離不開東莞近些年的發展。

近年來，東莞一躍邁入千萬人口大關，居住需求旺盛，新房一度出現供不應求的局面，對於開發商來説，公寓比寫字樓更有把握賣出。

這從東莞甲級寫字樓高企的空置率也可以看出來，若去到鎮區，丙級及以下寫字樓的空置率更是高到驚人的地步。

以南城總部基地的寰宇匯金中心為例，該項目擁有寫字樓及商務公寓產品，根據貝殼找房平臺顯示，項目寫字樓掛牌租金多以50-70元/㎡·月，而小户型商務公寓租金掛牌價也是48-70元/㎡·月。

貝殼找房網（截至23.4.3）

在寫字樓高空置率以及高總價面前，能買下幾百平方寫字樓的客羣數量顯然不能與小户型單位相比。

小户型商務公寓的高靈活度，這令開發商偏向於將商業辦公用地規劃成公寓產品出售。

而預算不足的購房者爲了能夠在東莞安家，以自住為目的買一套價格比普通住宅便宜的公寓，或者爲了通勤方便租賃一套與鄰近公司的商務公寓，這也催生了公寓的居住需求。

商務公寓的低總價，不少投資客看中市中心商務公寓的租賃投資回報。

畢竟在東莞市區，普通住宅與商務公寓的租賃價格並無太大差距，而麻雀雖小五臟俱全的商務公寓，對比動輒幾百萬總價的普通住宅，其租賃投資回報率要高得多。

既難租又難賣輪番扮演炮灰兼韭菜

以東莞市中心三個較為知名的公寓小區為例，分別是寰宇匯金中心、東城萬達廣場、第一國際，這三個小區均以小户型公寓為主，並且有大量公寓可租售。

通過在貝殼找房網抽樣發現，樓齡最新的寰宇匯金中心，一43㎡單位當前的租金水平大約在2500元左右，二手掛牌價約86萬。

當然，大部分業主的掛牌價多是實收價格，真實二手交易的話，計上税費，二手買家需支出不止86萬。

更何況，若業主以按揭形式購入，其利息成本疊加，掛牌價沒超過原買入價20%，基本都可以説沒賺到錢。

而東莞市區較為早期的公寓產品東城萬達廣場，當時預售階段的價格就接近1.3-1.5萬/㎡，根據貝殼網二手房掛牌數據顯示，40㎡的户型業主掛牌價在40萬上下，掛牌價甚至低於原買入價。

反觀第一國際，雖然建成年份更早，但由於是住宅性質，其增值明顯高於寰宇匯金中心與東城萬達廣場，在租房源比也低於兩個項目。

當然，這里屬於抽查取樣，不能完全代表東莞公寓的真實情況，不過不可否認的一點是，東莞市中心擁有好地段的公寓表現都已經如此了，更何況非市中心或者鎮區的公寓呢？

更有媒體爆料，一位購買了兩套UCC寰宇中心公寓的業主，18年開盤價105萬，現在業主掛盤價88萬，沒計算税費就已經虧了17萬！

而樂居君隨機抽樣的單位已經算是相對保守的案例了。

那麼商辦公寓為什麼增值率比住宅公寓低，除了市場使然，公寓不能落户、居住成本高（普遍為商業水電）、交易税費高等都是公寓令人避而遠之的誘因。

説到底，但在東莞高房價面前，很多首次置業的剛需買公寓，是迫於無奈。

而爲了投資買公寓的，說白了，就是被割。

仍有過萬套公寓待售最嚴新政欲終止亂象

去年底，東莞住建局發佈了全市商品住宅庫存情況，2022年底全市共有3.7萬套住宅待售，去化周期約15.2個月。

商辦公寓庫存方面，據瑞城搜數據顯示，截止至2022年11月，全市目前共有約1.6萬套商辦公寓待售，這還沒計上未獲批預售的量。

可見，如今東莞新房市場去化都如此艱難，庫存體量約新房住宅43%的商辦公寓，去化壓力得多大。

然而，就在商住公寓以更加內卷的競爭形勢肆虐東莞樓市時，一枚深水炸彈突然襲來！

2023年4月3日，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉建設局、東莞市市場監督管理局、東莞市城市管理和綜合執法局，聯合印發《東莞市嚴控商業辦公用房改公寓工作實施方案》。

早在2017年，東莞規劃局出臺《關於加強商業辦公類建築項目管理的通知（試行）》，從建築設計規範上提出了限制「商改住」行為的措施，但未形成系統的監管機制，導致開發商有漏洞可鑽。

直至近日發佈的實施方案，不僅對商辦土地的供應、規劃設計、銷售管理、裝修環節、不動產登記等過程制定嚴管制度，執行方面也進行了權責細分。

而這次最嚴「商改住」限制政策不外乎有以下重點：

1、從監督檢查、制度設計、規劃佈局等方面嚴管存量商業辦公用房等非住宅類房地產項目。

2、對新增的「商改住」實行零容忍。

3、對去化周期過長的鎮街，暫不予以批准商業辦公用地。

3、加大配套型住宅用地（R）的供給，同時加大保障性住房的建設。

簡單來説，未來東莞的待售商務公寓將受到嚴格監管，新建的商辦物業將很難再以「住宅」形式為噱頭進行銷售，部分去化周期過長的鎮街將不再批准商辦用地。

這對於部分在售商務公寓的開發商來説，無疑是驚天一錘。

歸根結底，商務公寓的泛濫，不是東莞獨有，人口體量及寫字樓空置率比東莞過猶不及的深圳也同樣存在這種情況。

然而深圳走的卻是支持「商改住」路線，早在2021年7月，深圳規劃和自然資源局便發佈《關於進一步加大居住用地供應的若干措施（徵求意見稿）》，對「商改住」給予支持。

當然，深圳支持商改住的目的是爲了提供住房供應，解決住房緊缺問題，並且商改住也是體現在用地性質的變化上，並不是直接支持寫字樓改商住公寓。

一直蕭規曹隨的東莞，這次卻選擇走上與深圳不一樣的道路，明令打壓「商改住」！

而這一波最嚴「商改住」限制政策，最后能解決東莞尖鋭的住房問題嗎？那些早已入手商務公寓的投資客們，他們將何去何從？你們認為呢？