廣州樓市創新引領 探索人居新路徑

1998年，「華南板塊」一詞首次被提出，由此開啟了廣州乃至全國房地產轟轟烈烈的發展史，「中國樓市看廣州，廣州樓市看華南」。25年來，從遠郊大盤時代到CBD標杆、城市宜居社區，到城市更新，廣州房地產一步一步探索人居新路徑，尋求高質量發展之路。

大盤時代到后大盤時代

佔地約7500畝的祈福新邨首次開盤，便售出500多套別墅，收入高達一億元。此后，「華南八大金剛」中的廣州星河灣、華南碧桂園、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城、廣州雅居樂、廣地花園相繼開發落地，開創了廣州房地產開發的大盤時代。據悉，廣州星河灣首次亮相時，其濱江木棧道和全現樓引發轟動；廣州碧桂園以低價的優勢創造了月售3000套住宅的奇蹟，堪稱廣州樓市的銷售神話。

華南板塊的傳奇引發了全國各地開發商前來觀摩取經，也讓傳奇的締造者們或成功上市，或走向全國。

經過十年開發，華南板塊從人煙荒蕪到高樓林立，變化翻天覆地。不過，各大樓盤的開發也進入了收官階段。

2017年7月，廣州市政府正式出臺文件，明確表示不再出讓20萬平方米以上的宅地，大盤時代開始式微。

現今市場上再現超級大盤，不過已多是舊改項目，也宣告了增量與存量並舉時代的來臨。如，有「舊改航母」之稱的瀝滘村，更新規劃改造用地面積151.4萬平方米，其舊改進程影響着整個海珠區煥新之路；黃埔舊改「巨無霸」黃埔新城，項目總佔地面積163.14萬平方米，預計將分11期開發……后大盤時代不僅是體量上的龐大，更多是功能配套的完善，注重生活品質的提升，往往是集商業、生態、教育等各類資源於一體的生活方式。

舊改示範，推動居住品質升級

隨着城市不斷建設，土地資源日益緊缺，廣州等一線城市土地利用模式從增量為主逐步轉向增量與存量並舉的階段。通過城市更新釋放一批利用效率低下或閒置的土地，激發新活力。

2009年，國土資源部與廣東省開展部省合作，推進節約集約用地試點示範省工作的重要措施，拉開了全省「三舊」改造的序幕。廣州亦自2009年開始實施「三舊改造」，廣州舊村改造首個吃螃蟹者獵德村2009年底基本完成建設工程，改造后，獵德村真正融入了珠江新城，都市生活與傳統民俗在城市中心共生共融。

此后，廣鋼新城、廣紙新城、金融城、黃埔新城……在城市更新中淬鍊成金，吸引教育、醫療、產業等要素集聚，推動片區價值加速提升，成為支撐城市高質量發展的新引擎。這些板塊也是常年霸榜廣州年度熱門置業的區域。

2021年舊改速度有所放緩，今年繼廣州高質量發展大會提出今年推進127個城市更新項目之后，2月6日，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》正式公開徵求社會公眾意見。該規劃預測未來15年廣州年均建設用地增長不超過20平方公里，低於過去十年水平。

幾經漲跌，樓市調控優化

廣州樓市發展的近20年，有三個非常特殊的時期， 2003年「非典」時期，2008年全球金融危機，2021年行情逆轉。

2003年的「五一」黃金周也因為「非典」基本無人看樓，樓市遭遇重挫。當時廣州十區一手住宅均價為3888元/㎡，同比下降5.1%。但隨着「非典」的消失，當年樓價立即大幅反彈。也是在這一年我國住宅投資達到10792.3億元，歷史上首次突破萬億元大關。

2008年受全球金融危機影響，樓市再次遭受重創。據當時廣州市國土房管局數據，2008年廣州新建商品住宅成交面積比2007年下降了三成多，而銷售總金額比2007年下降了兩成多。隨着首付款比例降至20%、房貸利率打七折等一系列救市政策的出臺，2009年樓市出現大反彈。由此引發2010年的樓市調控。

2010年5月，在國務院出臺限購令一個月過后，廣州版「穗24條」出臺。同年10月15日，廣州版「限購令」出臺，內容包括每個家庭限賣一套新房；第二套房貸首付比例不得低於5成、貸款利率不得低於基礎利率的1.1倍等。限購政策雖有微調，仍延續至今。

2021年，在調控組合拳的作用下，樓市「急凍」呈現上熱下冷狀態，下半年成交量比上半年下滑20%，調控威力顯現。2022年廣州樓市處於新一輪樓市調控周期的「下行階段」，據廣州中原研究發展部數據，一手住宅網籤成交72936宗；成交面積786.2萬平方米，成交量回調至2018、2019年「7萬宗+」水平。

科技人文搭載美好生活

針對行業、市場出現的下行風險，2022年，各級監管部門持續出臺穩樓市政策，「三箭齊發」支持房企融資，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心恢復。在探索房地產長效機制的同時，再次明確房地產是國民經濟的支柱產業。

房屋迴歸居住本質，未來房地產市場將有序發展，更注重產品品質、質量管控、居住體驗、可持續發展等。美好居住需求的提升需要產品的不斷創新發展，需要科技化、數字化、智能化、人文化等的賦能。

不少房企已前瞻佈局科技賦能領域。 2018年7月，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司，聚焦建築機器人、BIM數字化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用，打造並實踐新型建築施工組織方式。「科技建造的力量是強大的，未來我們建的房子質量又好又安全，成本也會降低，未來科技建造將大大提升我們的競爭力。」2019年綠地集團董事長、總裁張玉良曾提出，智能窗簾、智能門禁、智能音箱……這些僅僅是智能單品的應用，更重要的是要打造基於雲端和系統的平臺，從而為客户提供全景式的生活場景和內容。

將文化滋養、藝術薰陶融入社區，提升品位與歸屬感，是房地產行業未來發展方向。如珠實地產，已連續四年舉辦珠實薈文化藝術節，通過繪畫比賽、攝影大賽、才藝大賽等吸引眾多業主參與，豐富社區文化建設，探索美好人居。

廣東住房市場還有較大潛力

根據第七次全國人口普查，目前廣東地區城鎮家庭户住房人均居住面積為30.9平方米，為全國各地區最低。從城市家庭户人均居住面積結構看，全國39.7%的户數小於30平方米，其中廣東高達59.7%，佔比為全國最高。城市家庭户人均居住面積小於20平方米的家庭户比例，全國是17.4%，廣東為36.6%，也是全國最高。

廣東省房地產行業協會會長王韶認為，廣東的居住水平跟整個經濟發展水平不匹配，廣東整個商品住房市場還有非常大的潛力和廣闊空間，住房消費將從「居者有其屋」到「居者優其屋」。

從國家統計局公佈的數據來看，2023年1-2月，我國主要城市房價回暖態勢進一步顯現，2月份從新房價格環比來看，廣州上漲0.3%，北京、上海、深圳均上漲0.2%。易居房地產研究院總監嚴躍進分析指出，今年1-2月份房價指數的表現，釋放了積極的信號，充分説明當前房地產周期出現了重要的變化。從近期的各類指標看，包括房地產開發投資、房屋銷售、去庫存等來看，都呈現了積極的信號。

■採寫：新快報記者 丁燦