金融危機的又一催化劑？歐洲房市「亮紅燈」！

面對融資成本上升和經濟預期放緩的雙重打擊，高槓杆的地產股現在被視為歐洲股市中最脆弱的角落。華爾街對此警報頻發。

摩根大通分析師表示，利率可能進一步上升構成了「重大逆風」，而此前花旗集團預測該地區房地產行業的價值可能減半。

在這類悲觀評估不絕於耳之際，歐元區房地產行業近幾個月已經遭受了重大損失。追蹤大約30只股票的斯托克600房地產指數在過去一年里下跌了40%以上，市值蒸發了超過1000億歐元（約合1080億美元。從估值角度來看，歐洲地產股目前的交易水平接近全球金融危機期間的水平。

由於對抵押貸款的依賴，歐洲房地產行業已經負債累累。而歐洲央行爲了對抗通脹而提高利率的決定推高了融資成本，並引發了對房地產行業融資能力的擔憂。據外媒今年早些時候報道 ，在全球範圍內，近1750億美元的房地產信貸已被視為「不良資產」 。

高盛集團歐洲投資組合策略師Lilia Peytavin表示：

「在歐洲，投資者沒有將房地產視為對衝通脹的工具，而是把注意力集中在槓桿率最高的公司上。這導致資產負債表脆弱的公司融資成本上升的風險尤其顯著。」

根據美國銀行3月份對基金經理的調查，房地產是歐洲「最不受歡迎的」行業。調查發現，約45%的受訪者減持了地產股，這一比例是2月份的兩倍多。這也反映在普遍存在的做空押注上。

房地產行業面臨多重逆風

在經濟衰退和信貸收緊的風險雙雙上升的情況下，分析師預計企業的盈利增長將立即受到打擊，商業房地產被視為重災區。追蹤商業抵押貸款支持證券（尤其是質量較低）的指數正在急劇下跌。

高盛分析師Vinay Viswanathan和Lotfi Karoui在一份報告中寫道，最近銀行業的壓力引發了對商業房地產行業溢出效應的合理擔憂。他們寫道：

「該行業繼續面臨新冠疫情后不利因素的影響，包括入住率下降、評估價值下降以及最近違約率上升。加上更高的融資成本、更高的融資需求和更嚴格的貸款標準，這意味着未來幾個月的基本面背景充滿挑戰。」

投資商業和住宅房地產的德國房地產公司Aroundtown SA是今年歐洲股市表現最差的公司，僅次於瑞士信貸，自1月中旬以來市值已縮水一半以上。

房地產公司還面臨着需求下降的問題，因為飆升的利率減少了抵押貸款申請，進而抑制了資產價值。此外，經濟衰退的威脅也可能阻礙租金收入。

自美聯儲一年前開始其加息周期后，房地產市場就開始螺旋式下跌。盛寶銀行股票策略主管Peter Garnry估計，從那時起，該行業指數的成分股公司將其運營現金流的25%左右用於支付債務利息。例如，Aroundtown給出的2023年業績指引未能達到預期，周三該公司宣佈暫停支付股息。

房地產債券市場也開始「亮紅燈」。房地產是本月歐元高級公司債券市場唯一虧損的板塊，下跌2.6%。在垃圾債領域，該行業的兩年違約概率最高，為4.8%。

德國是新的風暴眼？

當前危機的開端或許可以追溯至去年初瑞典房地產股的暴跌。長期以來，瑞典的商業房地產行業一直被視為潛在問題的領先指標，因為這些公司在過去十年中積累了價值數十億歐元的浮動利率債務。 

如今，德國可能成為新的雷區。Aroundtown去年75%的跌幅超過了瑞典房地產公司SBB，后者已成為瑞典房地產危機的典型代表。

雖然房地產行業通常是槓桿化的，但過去一年，債務佔企業價值的比例飆升至60%左右，為2009年以來的最高水平。歐元區目前的利率為3.5%，而過去十年的大部分時間不到0.5%，這意味着再融資債務的成本可能會更高。

儘管如此， Ostrum Asset Management首席市場策略師Stephane Deo等一些市場觀察人士表示，當前的債務水平和正在發生的危機並不像2008年全球金融危機那樣令人擔憂。Deo表示：

「我對整個行業並不過分擔心。我們正處於風暴的中心，租金尚未上漲，但利率已經上漲。隨着利率上升，價格必然會下跌。不過，這只是一種調整，而不是像2009年那樣的房地產崩盤。」