瑞安房地產穩健穿越周期：繼續對市場保持審慎態度

轉自：中國經營網

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

「去年是非常困難的一年，市場環境極為艱難。」近日，在瑞安房地產有限公司（以下簡稱「瑞安房地產」，00272.HK）2022年業績發佈會上，瑞安房地產主席羅康瑞開宗明義。

不過，在市場逆境下，瑞安房地產依然交出了一份符合預期的答卷。《中國經營報》記者注意到，2022年，瑞安房地產實現總收入155.65億元；歸母淨利潤9.06億元。截至報告期末，瑞安房地產淨資產負債率為45%，現金及銀行存款總額為133.68億元。

「我很高興看到集團2022年的業績顯示出了良好韌性。」羅康瑞表示，房地產業內部分開發商的流動性問題持續存在，預計房地產市場仍需經歷一段調整期。「我們相信，集團審慎的資本管理和穩健的資產負債表將使我們處於有利地位，以抓住市場調整帶來的增長機會。」

業務拓展聚焦核心市場

年報數據顯示，2022年，瑞安房地產仍保持一定的盈利能力，錄得淨利潤14.75億元，股東應占溢利為9.06億元。

截至2022年末，瑞安房地產（包括合營公司及聯營公司）已鎖定的銷售總額約為409億元。因向租户提供租金優惠措施，租金及相關收入總額同比減少4%至28.02億元。

在物業銷售方面，2022年，瑞安房地產合約物業銷售額錄得272.19億元，其中住宅物業銷售佔比95%；認購銷售額錄得14.27億元。瑞安房地產新推出的住宅項目上海瑞虹新城·臻庭和武漢天地雲廷三期在開盤當天即售罄，位於上海青浦地區的蟠龍天地認籌比也超過了3.5倍。

「在新的環境下，不同的區域項目和房企之間的市場分化非常顯著，一線和強二線城市房地產市場以及優質產品在逆風環境下會有更好的表現，這也反映出有人口及產業持續湧入的核心城市羣基本面更為穩固，老百姓對高品質居住及生活的需求也更強烈。」瑞安房地產行政總裁王穎表示。

王穎分析指出，從全國範圍來看，2023年前2個月，住宅銷售面積降幅明顯收窄，同比降低0.6%，而住宅銷售金額則同比上升3.5%。「其中，上海市住宅市場需求表現穩健，仍處於供應偏緊狀態。」

據介紹，鑑於當前市場和經營環境的變化，在業務拓展戰略方面，瑞安房地產下一步將聚焦一些有潛力的城市，並努力在這些市場中佔據領導地位，以實現未來的可持續穩健增長。具體而言，將聚焦包括長三角地區、粵港澳大灣區的一線和強二線城市，並擴充土地儲備。

在零售商辦方面，年報數據顯示，截至2022年12月底，瑞安房地產零售物業組合的平均出租率為89%，零售商鋪續約租金輕微下降。整個辦公物業組合的平均出租率保持在89%，位於上海市的辦公物業的表現尤其出色，平均出租率達到92%。

針對商業板塊瑞安新天地分拆上市問題，瑞安房地產執行董事、瑞安新天地副主席羅寶瑜表示，上市計劃因為市場環境的因素而有所放緩。「因為我們的資產負債表非常穩健，所以也不急於上市。我們還是會尋找最合適的市場環境，能為股東創造最大的利益，纔會考慮上市計劃。」

搶抓城市更新發展機遇

2022年，歷經30年上海市中心城區成片二級舊里以下房屋改造全面收官。未來，上海市城市更新的重點將轉向零星二級舊里以下房屋改造、舊住房成套改造和城中村的「兩舊一村」改造，這也給瑞安房地產帶來了新的發展機遇。

據記者瞭解，瑞安房地產會順應經濟社會發展的新趨勢，從「留改拆」出發，依託「整體定位、整體規劃、整體開發、整體運營」的發展理念，因地制宜打造一些複合城市功能社區，為城市發展提供解決方案。

王穎表示，在項目拓展方面，瑞安房地產會重點抓住上海市的城市更新機遇，優先考慮周轉速度和現金迴流快的發展項目。在業務模式上，會繼續執行輕資產戰略，不斷擴大與各商業夥伴的合作關係，包括與國企項目開展合作。

正因如此，2022年12月，瑞安房地產聯合上海楊浦濱江投資開發有限公司拿下了上海市楊浦區平涼社區03B3-01的舊改地塊，樓面價為99868元/平方米。

在王穎看來，楊浦濱江區域地理位置非常優越，也是互聯網產業的重點發展區域，很多互聯網頭部企業已將總部落地於此。「隨着產業的導入、人羣結構的變化，對於高端住宅的需求也會呈上升趨勢。所以，我們計劃將這一位於風貌保護街坊內的地塊打造成高端低密度的住宅社區。」

「很高興看到政府部門已經出臺了一系列的政策，幫助房地產市場恢復信心，而市場也正表現出逐步回暖的跡象。」王穎分析認為，當前的房地產政策環境更有利於經營穩健的民企和國企。同時，房地產融資還面臨挑戰，越來越多的房企被迫通過出售項目或資產來回籠資金，行業的收併購交易和整合正呈上升趨勢。

對於房地產行業調整可能帶來的收併購機遇，羅康瑞直言：「房地產行業中的出險公司未來到底會怎麼樣，能不能解決債務問題都是未知數。現在收併購的機會很多，但我們還是比較審慎，相信市場收購的機會還沒有完全出現。」

「目前，還很難判斷國內房地產市場是否已經見底，但總體而言，我們相信市場肯定會逐步回暖，會朝好的方向發展，但在短期之內還會有很多波動。」羅康瑞進一步表示。