二手房市場進入激烈調整期！供需兩端相互「博弈」，改善性購房佔主流

轉自：大眾報業·半島新聞

半島全媒體記者 高勇男

「失蹤」近三年的二手房市場，在今年終於迴歸了。

2月份，青島二手房市場急速升溫。據卓易數據統計，2月青島二手住宅成交5594套，環比上漲100.93%，同比上漲355.91%，一天網籤400多套出現多次。2月青島二手房成交的主力價格段在200萬元左右，以改善性購房為主。進入3月，二手房市場成交量和成交面積環比雖小幅下滑，但市場活躍度仍在繼續。

對於供需兩端來説，這一輪的市場衝高顯得有些破朔迷離，也因此，無論是購房者還是掛牌業主，在心理預期上隨之極具波動變化，青島二手房市場進入激烈調整期。「年初二手房市場的走高，源於去年底積壓買賣需求的集中釋放。釋放之后，市場急需補貨，開始了房源量與單價的雙重博弈。從數據上看，目前的成交量已經基本回到了三年前的平均水平，這無疑是一個強心劑。」二手房市場資深從業人士、青島眾合美家房產負責人高虎濤分析。

近30周青島二手房及上周各區域成交情況。數據來源：青島網上房地產 青島鋭理

二手房住宅銷售價格重回漲勢

據國家統計局發佈的數據，2月青島新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，同比上漲2.1%。相較於1月，2月青島新建商品住宅售價環比漲幅擴大0.1個百分點；同比漲幅擴大0.6個百分點。2月青島二手房住宅銷售價格結束「七連跌」重回漲勢，環比上漲0.2%；同比下降3.1%。相比1月，2月青島二手房住宅銷售價格環比由下降0.1%轉為上漲0.2%，同比降幅回落0.3個百分點。從户型來看，2月青島二手房住宅90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三種戶型的銷售價格環比分別上漲0.3%、持平、0.7%。

2月青島二手住宅銷售價格環比上漲、同比下降，從數據不難看出，2月二手住宅成交量的衝高與相對低價房源的出現和積壓購買需求的釋放有着直接關係，但總體漲勢已然顯現。「這種所謂低價是相對的，進入3月份，從市場一線銷售來看，房源單價存在小幅往上走的現象，但這種所謂的漲也是在正常價格區間的。」高虎濤介紹。

新房走勢看月，二手房卻要看周。據鋭理數據和房天下青島站，2月27日—3月5日，青島二手房住宅成交1950套，環比增長10.67%；成交面積約17.65萬㎡，環比增長11.78%，連續四周持續上揚。3月6日—3月12日，青島二手房住宅成交約1901套，環比微降2.51%，成交面積約17.42萬㎡，環比微降1.31%。3月13日-3月19日，青島二手房住宅成交1846套，環比微降2.89%，成交面積約16.88萬㎡，環比微降3.11%。此外，據房天下研究院監測，3月第3周青島二手房掛牌均價為21733元/平方米，環比下0.68%。二手住宅市場目前仍基本穩定，成交量和均價的波動再次印證了激烈調整期的到來。

當漲勢來臨，有的賣方會考慮「小跑式」提高單價，但能否被買方接受需要時間和市場檢驗；有的賣方則會考慮轉售為租，再看看行情走勢而定價；有的買方會急於出手，擔心后期會有大漲；有的買方則會考慮再等等，待平穩后出手，各種預期和預判交雜在一起。但與新房市場不同，二手房住宅市場的調整期不會很長，一般一兩個月內結束。

城陽二手房住宅市場的三大熱點

據鋭理數據和房天下青島站，3月6日—3月12日，城陽區二手房住宅成交214套，成交面積約2.2萬平方米；高新區成交36套，成交面積約3900平方米；3月13日-3月19日，城陽區二手房住宅成交188套，成交面積約1.8萬平方米；高新區成交31套，成交面積約3200平方米。從周數據來看，城陽區二手房住宅市場始終處於青島主城區前三甲，緊隨市北區、李滄區，這與新房市場的總體態勢基本一致。

除了成交量，二手房市場活躍性的另一個重要指標是帶看量。「貝殼數據顯示，2月份的周末單日帶看量最高能到3600左右，工作日單日最高也在1800左右，屬於高位運行。進入3月份，帶看量有所回落，但周末單日帶看量也在3000左右，工作日單日也在1000左右，二手房住宅市場基本回到常態。從成交來看，城陽中心片區、白雲山片區和夏莊片區是熱點區域，夏莊片區的熱度源於李滄區成交的外溢。」高虎濤介紹。

在二手房住宅市場，購房者最關注的是成熟交通、醫療、教育等配套情況。據房天下研究院監測，從3月第3周網友對地鐵線路及站點的關注度情況來看，1號線是網友關注之首，搜索佔比為45.74%。城陽中心片區的成熟度不言而喻，交通方面除了1號線外，正在建設中的9號線一期也將於2027年通車。白雲山片區不僅交通區位優勢明顯，且綜合配套尤其是教育配套十分搶眼，中國科學院大學（青島）附屬學校、白雲山學校、薈城小學、育才小學、城陽實驗中學東部校區、白雲山幼兒園等集結，在城陽「十四五」規劃中，白雲山片區也將被打為新興產業與新型社區產城融合生態小鎮。

二手房住宅市場熱點區域白雲山片區。

改善性購房成為二手房市場主流

從數據來看，2月青島二手房住宅成交面積中漲幅最大的是144平方米以上房源，環比上漲0.7%。「從近期成交來看，基本以套三或更大面積房源為主，而且出現了有業主前腳出售，后腳出手購買更大户型的情況，來進行資產重新配置。」高虎濤介紹。

不可否認，二手房住宅市場的活躍與期房憂慮也有着直接關係，在期房交房可能存在不確定因素的當下，不少人會轉向二手房住宅，尤其是5年、10年房齡內的。而一直以來，「賣小買大」的改善置業羣體都是二手房住宅市場的中堅力量。對於供需兩端來説，「量增價穩」無疑都是大家所希望的，這也是本輪激烈調整期的期待結果。