【財經分析】黑石集團地產債務違約影響幾何？

轉自：新華財經

新華財經紐約3月13日電（記者 劉亞南）由於加息導致房地產價格下跌，疊加新冠疫情擾動等因素影響，美國投資機構黑石集團所發行芬蘭商業地產相關的一筆債券近日陷入違約，市場對西方房地產金融領域可能出現風險的擔憂增加。

記者就此與黑石集團方面取得聯繫。多方面信息顯示，這一違約事件本身預計不會引發明顯連鎖反應。總體來説，該事件更多反映了利率升高等因素對房地產市場的衝擊，而浮動利率貸款方面目前承受的壓力更為明顯。

黑石芬蘭不動產「脱胎」於金融危機

芬蘭銀行（Bank of Finland）在上世紀90年代初的銀行業危機期間成立Sponda公司，從陷入困境的Skopbank集團接管了其芬蘭和外國的房地產資產。此后，Sponda公司於1998年1月在赫爾辛基股票交易所上市。

公開信息顯示，2017年6月5日，黑石集團附屬公司與Sponda公司達成合並協議，以大約17.63億歐元的價格收購Sponda全部股份。在收購Sponda的過程中，花旗銀行倫敦支行（Citibank, N.A., London Branch）和摩根士丹利自有資金公司（Morgan Stanley Principal Funding, Inc.）向黑石房地產合夥公司提供了規模為5.77億歐元的貸款。

據悉，成立於2018年的特殊目的公司FROSN-2018指定活動公司（FROSN-2018 Designated Activity Company），則是出現本次違約的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）發行人，其註冊地位於愛爾蘭都柏林。

由於黑石集團在收購Sponda公司后出售了部分資產用以償債，因此Sponda公司所管理不動產的數量已經從最初的63個減少至2022年年底的45個。現存不動產均位於芬蘭境內，辦公地產市值佔總市值比重為77%，零售地產和倉租資產的價值佔比分別為17%和6%。經過資產處置后，目前未償還貸款還包括2.971億歐元的優先級貸款以及1290萬歐元的優先級資本支出貸款。

黑石集團負責公共事務的董事總經理達菲娜•格拉普西-彭尼（Dafina Grapci-Penney）向記者強調，出現違約的貸款規模為2.97億歐元，而非部分媒體報道的5.31億歐元。

格拉普西-彭尼告訴記者：「花旗銀行和摩根士丹利向Sponda公司旗下沒有追索權的子公司提供了貸款，這兩家銀行此后將該筆貸款賣給了商業房地產抵押貸款支持證券FROSN-2018指定活動公司的投資者。不過，Sponda公司資產組合被分成三部分，此次出現違約的貸款是其中一個。」

另據報道，此次違約涉及的不動產大約佔Sponda公司整體投資組合的10%至15%左右，其余的資產組合近期已經完成再融資。

多項利空打壓導致違約

市場人士表示，黑石集團此前選擇進軍北歐商業地產市場之時，顯然沒有預料到會有如此大的變化，房地產市場低迷疊加流動性不足，違約則成為借款人「無奈的選擇」。

格拉普西-彭尼3月6日在回覆記者的電子郵件問詢時表示，黑石集團在2017年收購Sponda公司后，隨即在2018年開始出售相關資產，但芬蘭持續兩年的嚴格新冠防控措施令這一資產出售過程放緩，賣方難以查看有關資產。由於芬蘭與烏克蘭接壤，烏克蘭衝突也帶來了不利影響。

此外，惠譽評級在2022年12月1日發佈的評級報告中，下調了FROSN-2018指定活動公司所發行的7個債券產品中的6個產品的信用評級。報告稱，宏觀經濟前景疲弱以及市場對次級資產偏好有限，對FROSN-2018指定活動公司債券的再融資造成顯著挑戰。

DBRS晨星則在2021年4月7日對FROSN-2018指定活動公司債券發佈的評級報告中表示，雖然借款人加快資本支出可能方便租賃活動，但由於近一半的現有租户在未來一年面臨租約到期或出現解約窗口期，這一投資組合的未來現金流依然有不確定性。

2023年3月2日，FROSN-2018指定活動公司在向泛歐交易所（Euronext）提交的監管信息公告中表示，優先貸款借款人和償債機構就進一步延長到期日進行了磋商，但未能就此達成協議。優先貸款借款人未能在3月1日償還所有到期債務，根據優先貸款協議，已構成違約。

公告還提到，償債機構根據償債協議認定，在3月1日出現了優先貸款違約事件，這構成特別償債轉移事件。因此，這一證券化優先貸款從3月2日起衍變成特別償債貸款。

直接影響預計有限

據悉，由於債券違約后仍有一系列措施加以應對，相關不動產實體公司預計仍可正常運行，借款人、償債人和債券持有人仍有時間進行博弈。

黑石集團就這一違約事件向記者提供的簡短聲明中説：「該2.97億歐元債務與Sponda公司非核心資產相關，而Sponda公司的核心資產仍有良好表現。」格拉普西-彭尼稱，Sponda公司在芬蘭的其余投資組合是該投資組合的主體並且通過單獨的渠道融資，這一融資在近期成功進行再融資，目前表現良好。

格拉普西-彭尼還表示，黑石集團將與特別償債機構（Special Servicer）共同決定后續安排，黑石集團的信用評級將不會因此受到影響。「這一違約事件是異質的（ idiosyncratic ），與芬蘭市場的具體情況和交易環境相關，而與黑石集團或Sponda的整體健康狀況無關。」格拉普西-彭尼補充道。

據悉，FROSN-2018指定活動公司發行的浮動利率債券最終到期日為2028年5月21日，但相關優先貸款的到期日為2020年2月，借款人在滿足一定條件下可以實施三次為期一年的延期選擇權。

實際上，這一貸款的借款人已經實施了三次延期，最新到期日為2023年2月15日。由於當前宏觀經濟不穩定和市場衝擊，Sponda公司作為優先貸款的借款人請求再延期一年，並向償債機構提供了商業計劃，從而通過處置資產或再融資實現債權持有人利益最大化。

格拉普西-彭尼説：「特別償債機構仍然有能力批准延長這一優先貸款，從而方便償還貸款。」

房地產市場信息服務和研究機構KTI Finland公司董事總經理漢娜•卡萊瓦（Hanna Kaleva）表示，利率升高現在已經在很多方面對房地產行業帶來影響，融資條件在變得更緊，房地產投資收益要求再次升高。

一位不願透露姓名的紐約業內人士告訴記者，FROSN-2018指定活動公司的違約與資產管理巨頭布魯克菲爾德公司（Brookfield Corp.）在加州不動產貸款的違約類似。

商業地產行業壓力凸顯

彭博社在6日刊載的專欄文章認為，黑石集團這一違約事件並不僅僅是地方性市場具體問題引發的，這可能成為房地產周期的轉折點，也是低質量辦公和零售地產悲觀前景的「預告」。

截至2022年年底，黑石集團房地產板塊資產管理規模為3261億美元，佔其管理總資產規模的三分之一。除了黑石房地產合夥公司，黑石集團在房地產板塊還運營有多個實體公司。

今年2月份，美國太平洋投資管理公司（PIMCO）旗下的哥倫比亞不動產信託公司在一筆規模為17.2億美元的浮動利率貸款中出現違約，該貸款抵押物為位於紐約、舊金山和波士頓等城市的7項不動產資產。同樣在2月份，布魯克菲爾德公司旗下資產管理公司Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor Inc.在涉及洛杉磯兩處不動產的浮動利率貸款中違約，涉及金額超過7.5億美元。

而美聯儲主席鮑威爾在7日出席國會聽證會時表示，在基準利率升高后，債務市場方面有一些令人擔憂的板塊。雖然大多數大型銀行對商業地產的暴露頭寸不大，但目前小型銀行則持有較大規模的不動產資產。對於這一領域需要更多監控，美聯儲對此也正在關注。

編輯：王菁