樓市小陽春成色幾何

作者 | 《財經》記者 劉昕 王博 編輯 | 王博 

一線城市交易量上升明顯，但價格並未普漲，全國市場只是點狀復甦，而非全面回暖。

2月最后一個周末，前后看了半年房子的董凡敲定一套位於北京市朝陽區世橋國貿的三居室。

董凡密集看房是在今年春節后。天氣回暖，市場也開始出現躁動的氣息。他察覺到，相比去年，房子成交的速度明顯變快了。「我們挑出三四套合心意的，還在猶豫的時候，就有兩三套賣掉了。」

不止購房者，房產中介也感到了春天的暖意。一位北京市通州區的鏈家中介告訴《財經》，去年大部分時間，他所在的鏈家門店晚上九點半就關門，最近起碼得開到晚上十二點，最誇張的一次，簽單到凌晨四點。

「疫情三年，房價漲回來只用了一周」、「2月北京二手房成交量同比大漲96%」，樓市小陽春還未到來，這些數字就陸續搶佔着熱搜，挑動購房者的神經。

是製造焦慮還是樓市小陽春真的到了？今年的回暖與往年有何不同？不上車又會錯過一輪周期嗎？

2月25日至今，《財經》調查了北京、深圳等地新房、二手房市場，還原了一個真實的小陽春樓市。

一線城市成交量上升，價格並未普漲

2月25日，《財經》來到位於北京市海淀區的中海富華里售樓處。時值周末，售樓處人頭攢動，有的置業顧問同時要為三四組客户講解。 

中海富華里、中海匯智里售樓處前臺，工作人員正在為購房者登記、為他們安排講解人員。攝影：劉昕

現場的一位置業顧問説，最近售樓處周末要接待五六百組人，今年1月-2月的成交量比去年5月-6月開盤時多了一倍。現在，降價空間幾乎沒有了，付款周期短的，總價能有一定優惠。

一位出現流動性危機的頭部開發商員工告訴《財經》，近期，公司在北京的盤也開始收回折扣了。至於是否漲價，要看后市發展。

當天，《財經》來到海淀區永豐產業基地的另一個樓盤海開棲海沄頌的售樓處，該售樓處1月份剛開放，到訪人數比中海富華里略少。該樓盤户型主要是81到148平方米的二至四居，單價8.4萬/平方米。置業顧問告訴《財經》，該樓盤3月底開盤，近期會開放樣板間。樓盤總共有887多套房，認購需要提供總房款的40%資金截屏。截至發稿前，認購已經排到1400多號。

海開棲海沄頌售樓處，置業顧問為購房者講解樓盤。攝影：劉昕

相比新房市場，北京二手房市場回暖的程度更高。中指研究院最新數據顯示，2月北京二手房網籤套數環比增長60%以上，受去年春節假期低基數（看房人減少）影響，同比增長70%以上。1月和2月加總的網籤套數較去年同期增長超10%。

其他一線城市中，廣州、深圳與北京類似，新房和二手房成交均有所增長，但后者成交增長更明顯。以深圳為例，2月新房成交面積環比增長超30%，二手房成交套數約2000套，環比增長超70%。

貝殼研究院監測的全國50座重點城市（見註釋），2月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長也超過70%。

市場回暖后，部分研究機構、案場銷售、房產中介存在虛誇數據，炒作市場的現象。多位業內人士認為，雖然樓市交易量回暖了，但程度有限。而且，今年春節在1月，去年春節在2月，春節期間看房人本來就不多，且去年疊加了疫情因素，這讓今年2月的環比和同比交易數據都摻了不少水份。

價格方面，《財經》發現，一線城市部分地段好、樓齡新的房子，價格已經出現上漲的苗頭，部分高端住宅從去年下半年市場就不錯。

合生創展的一位高管透露，該公司位於北京霄雲路的部分高端住宅近半年來賣得比較好，原因之一是部分老闆本來想用錢擴大再生產，后來又謹慎的投入到了改善生活中。房天下APP顯示，合生霄雲路8號小區去年6月單價12.6萬元/平方米，今年2月單價13.9萬元/平方米，上漲10%。

一位北京購房者告訴《財經》，她去年年底在大興區御璟星城購入一套四居室，近期同小區同户型的房子，掛牌價上漲了20萬，相當於她去年買入價格的2.6%。前述通州區鏈家中介也注意到，不帶電梯的老房子價格沒有太大變化，但部分2010年以后建的商品房，春節后價格漲幅甚至能達到10%以上。

個別項目的漲價不能代表市場的整體情況。根據中指研究院數據，2月，一線城市新房價格環比上漲0.02%，二手房價格環比上漲0.24%。

在新房市場，深圳一家頭部房企的銷售人員體會是，近期售樓處的到訪量上來了，但真正轉化為訂單的並不算多。「大家擔心和考慮的東西更多了，比如質量、交樓時間、后續可能的價格走勢。」他認為，近期市場可能有一波小的反彈，后續怎樣，還得看政策是否會進一步松動。

一位深圳中原地產的中介認為，價格上漲不多，是因為前兩年疫情，深圳二手房市場積累了大量房源，最近一段時間正在消化的大多是低價房源。

「市場信心恢復需要時間，目前是價格持平或微漲，普漲不現實。」一位房企北京區域副總裁表達了相似觀點。

改善比剛需出手更快

《財經》在調查中發現，樓市回暖后，剛需到改善有一個傳導過程，而相較剛需，大多數改善性需求的買家出手更快。

2月26日，《財經》在北京朝陽區首開金茂望京樾售樓處看到，洽談區幾乎都坐滿了。該樓盤去年9月開盤，樓盤均價8.5萬/平方米，目前只有三居和四居的户型在售，建面範圍從102平方米到155平方米。155平方米的房源基本已經賣完，100平方米出頭和120平方米的房源還剩一些。

北京鏈家研究院分析師冷會對《財經》説，從近期成交案例的空間分佈、價位和麪積特徵來看，節后剛需購房者入市有所增加。從歷史成交數據看，這一現象具有較強的季節性特徵，可能與購房家庭的決策方式有關。比如，剛需人羣一般會等到春節發年終獎，或者跟家里的親戚朋友借到足夠的資金再來買房。

前述通州區鏈家中介發現，二月中旬之前，剛需上車居多，二月中旬后改善開始增加。這是因為，北京二套房首付門檻高，大多數改善型客户需要賣掉自己原本的房子，再購進一套。所以改善型需求的回溫會比剛需晚一些。

另外，北京各區入學信息採集大多在五月初。保險起見，有意購買學區房的購房者一般希望在四月底之前拿到房產證。學區房這類改善型需求也會在春季出現階段性走高。

從全國主要城市的成交比例以及長遠趨勢來看，改善型需求仍佔主流。根據中指研究院最新數據，與2022年1月相比，2023年1月，30個代表城市中，有21個城市90平方米以下產品成交套數佔比下降，18個城市120平方米以上產品成交套數佔比上升。

來源：中指研究院

貝殼研究院也在《改善型購房需求洞察報告》中寫道，改善購房羣體（35-45歲羣體）佔比由2020年的26%提高至2022年的30%，剛需購房羣體（30歲以下購房羣體）成交佔比由2020年的37%下降至2022年的34%。改善型需求提升已成趨勢。

導致改善型需求購房交易量提升主要有三個原因：一是，這部人大都經歷過樓市的非理性上漲，因此，選房上車更堅決；二是，今年以來，全國有近90個省市（縣）出臺調控措施過百次，其中，包括降低二套房貸款利息，放松購買條件限制等，這使2017年以來積累的改善需求得到釋放；三是，相較改善性需求的羣體，剛需購房者大多為年輕人，對未來收入穩定性的擔心讓他們在買房會有更多猶豫。

那麼，究竟出手買房的時機到了嗎？

多位業內人士認為，幾乎沒有人能準確探到一輪房價周期調整的底部，購房人還是要根據自身情況做出決定。一個比較明確的信號是，買賣雙方在博弈中的力量對比、房屋的議價空間是否發生了變化。

前述通州區鏈家中介告訴《財經》，去年北京的新增房客比（即一段時間內新增房源數量/新增到訪客源數量）處於高位，購房者選擇余地更大，砍價相對容易，一套房子能砍下3%-5%的價格，今年就不會這麼好談了。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾也表示，根據上海鏈家研究院的監測，近段時間二手房的議價空間的確在收窄。

二三四線房價仍在下跌

《財經》發現，小陽春的風只吹到了一線，其它低線城市仍然在恢復元氣。

「回暖了一點點。」一位江蘇省南通市碧桂園的營銷人員這樣形容當地樓市。他表示，國內最抗跌的還是一線城市。南通位於江蘇東南部，是二線城市，距離上海120多公里。

根據房天下數據，去年3月以來，南通新房成交價從20049元/平方米，降到15266元/平方米，降幅28.9%。

今年年初，為刺激購買需求，央行建立首套住房貸款利率動態調整機制，新房價格連續三個月下降的城市，可下調首套住房貸款利率下限，許多二三線城市的貸款利率進入「3字頭」時代。

隨着政策放寬，低線城市的成交量出現回升。但是，從二手房價格來看，2月一線城市房價已經止跌回升，二三四線城市的房價仍在下跌，三四線城市的跌幅收窄幅度不如二線城市。

2023年1月-2月各梯隊城市新建及二手住宅價格環比漲跌變化。來源：中指研究院

資深地產融資專家王嵩認為，現在市場的點狀回暖，更多是因為市場結構的差異。一線城市有需求根基，大多數二線城市的銷售回升不會這麼快。

土拍市場的冷熱，更能反映企業長期對某一城市的市場是否有信心。《財經》發現，今年前兩月的土拍，城市間熱度分化嚴重。一線城市中，只有北京完成一輪拍地，共出讓6宗土地，3宗底價成交，3宗溢價成交，溢價率均為15%。

其他進行土拍的城市多為二線城市，僅有杭州熱度較高，兩個批次共18宗地塊里，有14宗溢價成交。2023年在杭州拿地的企業中，民企佔到65%。其他二線城市多為底價成交或流拍。

來源：中指研究院

王嵩認為，這是因為房企看好杭州的長期趨勢。但這種市場的點狀修復，對其他城市並不具備可複製性，總體來説，市場將在分化中爬坡。

關於這波回暖是否有持續性，他認為取決於有沒有新的政策落地，房企是否會出現新的違約，產生新的交付問題。「只有市場的信用風險出清，購房者關於地產行業的預期纔會修復，市場的穩態纔會出現。」

房企高管們對市場的判斷也較為剋制。多位房企高管表示，他們更關注整體經濟是否好轉，老百姓有更穩定的收入來源纔是樓市回暖的根本。

註釋：

貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、温州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。

（應採訪者要求，文中董凡為化名。）