廣州科學城爛尾地標5折終賣出！起底昔日香港千億富豪敗落史

本報記者  梁寶欣  李貝貝  深圳報道

2月21日，廣州科學城195米爛尾地標建築——松日總部大樓終以底價13.12億元被成功賣出，接盤方為廣州開發區攬新投資有限公司。

據阿里法拍平臺顯示，松日總部大樓的評估價為25.6億元，此次成交價為評估價的5.1折。同時，這也是松日總部大樓的第三次開拍，相比首拍降了7.38億元，吸引了萬人圍觀。其於2022年11月首次掛牌，起拍價為20.5億元，無人報價；該年12月第二次掛牌，起拍價為16.4億元，再次無人問津。

值得一提的是，松日總部大樓的出讓方為廣州富大房地產有限公司（簡稱「富大地產「），其實際控制人為昔日香港十大富豪、松日集團創始人、前高銀金融主席潘蘇通。而松日總部大樓的爛尾，與潘蘇通陷入資金困境息息相關。

此外，除了松日總部大樓有望被盤活外，廣州天河區著名爛尾樓中水廣場、哥弟大廈也有望復工。2月6日，廣州天河區住建園林局局長在天河區高質量發展大會上表示，將加快盤活中水廣場、哥弟總部項目。

使用年限僅剩26.5年，5折甩賣

廣州松日總部大廈，原本被規劃爲廣州東部的地標建築。其坐落於天豐路與攬月路交叉口約100米處，處於廣州開發區科學城中心區的輻射範圍內，緊鄰廣佛高速及廣州繞城高速，周邊區域有高德匯購物中心、萬達廣場、廣州科學城體育公園、科學城廣場、廣州市第二中學科學城校區等，距地鐵21號線科學城站約1公里。

此次成功出讓的資產為富大地產名下KXC-D2-2地塊土地使用權、在建工程及少量辦公用品。具體來看，KXC-D2-2地塊上蓋了兩座塔樓、一座裙房及地下室。其中塔樓一為商業性質，47層高，7.9萬平；塔樓二為辦公性質，21層高，2.87萬平；裙房5層高，商業性質；地下室主要為地下停車場及設備用房，5層。

據瞭解，上述在建工程已經封頂，但仍未整體完工並投入使用，未有銷售，如今處於停工狀態。從阿里法拍提供的實拍視頻來看，該項目地面雜草叢生，底部擺放的鋼筋也已生鏽。

2009年8月21日，富大地產競得KXC-D2-2地塊，成交總價為1.02億元，摺合樓面地價為57元/平，相比於彼時廣州科學城其他的商業地塊的樓面價動輒過萬元，這個價格可以稱為「白菜價」。

公開資料顯示，廣州松日總部大樓於2012年7月開工建設，規劃高度為195米。2014年7月封頂，不過到了2015年便陷入了停工狀態。2017年曾短暫復工，然而2018年再度停工，此后再無復工。

2021年10月，富大地產以其不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力，但具有重整價值為由申請破產重整；2022年10月，由於管理人未按期提交重整計劃草案，富大地產被廣州市中級人民法院裁定終止重整程序，並宣告破產，而松日總部大樓項目進入拍賣重整程序。

據瞭解，此次為松日總部大樓的第三次開拍，相比首拍降了7.38億元，同時還吸引了上萬人圍觀。其第一次和第二次拍賣分別為2022年11月和12月，起拍價分別為20.5億元和16.4億元，均無人問津。

對此，合碩機構首席分析師郭毅2月24日接受《華夏時報》記者採訪時表示：「該類項目脱手難度比較大的原因，一是對參與競拍的企業自身的資金實力提出了非常高的要求。其實，對於這類特殊的法拍產品上來講，如果總價20多個億是能夠接受的，但是買到之后還需要投入更多的資金去繼續建設，以及資產盤活和后續的運營。所以對於競得的企業來説，其一次性需要付出的資金成本還是比較高的，特別是法拍房，在拍賣之后是需要在很短的時間內一次性支付所有的法拍資金。」

「同時，這個項目爛尾接近十年，它的安全性需要重新評估，和進行修繕，以及要根據當下的企業辦公需要做出產品力的升級，后續要付出很大的人力、物力、財力，才能促使這個項目真正步入到運營的狀態。這其實對於企業來説也是一個巨大的消耗。而這個項目本身只剩下約27年的運營時間，所以如何在有限的運營時間里收回成本，保障合理的利潤，這可能是每一個競買的買家都需要去反覆測算的，還要考量自身的資金實力，才能做出合理的判斷。」郭毅説。

拍賣競價結果顯示，接盤方為廣州開發區攬新投資有限公司。天眼查顯示，廣州開發區攬新投資有限公司於2023年2月15日成立，疑似實際控制人為廣州經濟技術開發區、廣州高新技術產業開發區、廣州出口加工區、廣州保税區管理委員會，控股90.23%，廣東省財政廳控股9.77%。

值得注意的是，松日總部大樓土地使用權面積為1.8萬平方米，土地性質為商服用地，使用截止期限至2049年8月30日。

此外，阿里法拍在拍賣前就提醒，此次拍賣標的均未進行相關質量檢測（包括在建工程及少量辦公設備），管理人採取現狀拍賣，請競買人自行判斷質量及現狀情況。拍賣成交后，無論拍賣標的是否存在質量問題，買受人均不得以質量問題為由向富大房地產公司或管理人主張撤回拍賣、要求退回差價或要求賠償。

另一地標項目或仍面臨司法拍賣命運

這場拍賣吸引了逾萬人圍觀，而之所以如此受關注，可能與松日總部大樓是昔日香港十大富豪、松日集團創始人、前高銀金融主席潘蘇通旗下資產有關。

潘蘇通，在巔峰時期曾以1780億元身家，成為香港富豪榜常客。1963年，潘蘇通出生於廣東韶關；1976年移居美國；1984年回國與香港松下電器合作從事貿易生意；1993年成立松日集團，主要生產家電；2002年，潘蘇通因收購香港上市公司英皇科技資訊，將松日集團改名為「松日通訊控股有限公司」（以下簡稱「松日控股」），主營數碼電子消費產品。

或許是彼時艷羨房地產行業的暴利，2008年潘蘇通將松日控股改名為高銀地產，正式進軍房地產行業。同年，潘蘇通還收購了另一家香港上市公司廣益國際，並將其更名「高銀金融（集團）有限公司」（簡稱「高銀金融」）。

就在潘蘇通正式進軍房地產行業的前一年，2007年，他陸續買下了天津的五宗地塊，總建築面積189萬平，用來打造高銀Metropolitan（即「新京津·高銀天下」）項目。公開資料顯示，新京津·高銀天下項目投資預算高達100億美元，計劃打造117層的「高銀金融117大廈」、國際商業中心區、住宅區（含獨棟豪宅、公寓及聯排別墅）及天津環亞馬球會等。

2008年，高銀金融117大廈動工，當時預計2016年完工，但與廣州松日總部大樓相似的是，其在2015年9月封頂后便停工了，至今仍未復工。而其配建的豪宅項目——富國高銀在2013年9月首度推盤。據媒體2015年報道，富國高銀2013年9月24日開盤拿證643套住宅，然而截至2015年5月28日，仍有631套處於待售狀態。也就是説，接近兩年的時間里，富國高銀僅賣出了12套住宅。

2015年7月，高銀地產曾對外透露，新京津·高銀天下項目已投入了400億元，余下資金來源將為售樓收入及大股東出資。不過上述數據顯示，住宅項目的銷售情況並不理想，這也意味着新京津·高銀天下的建設資金來源主要是大股東出資。

然而，2015年5月21日，高銀地產與高銀金融一度暴跌超六成，僅一天時間，兩家公司市值蒸發166億美金，合1287億港元。潘蘇通持有這兩家公司約2/3股份，其身家一天內縮水800多億港元。

對於股價暴跌，潘蘇通曾表示，並不在乎股價，而只在乎公司的業績。「一個真正的富人不會每天數他有多少錢，把我的名字從富豪榜上拿下來，這樣更好。」潘蘇通説道。

雖説不在乎股價，但潘蘇通還仍需解決新京津·高銀天下項目的資金問題。2016年3月，高銀地產爲了給項目融資，引入了中國信達。具體來看，高銀地產以與中國信達合資設立合夥企業和投資公司這一方式，將包括117大廈在內的標的資產從上市公司剝離了出去。

然而到了2020年6月，中國信達稱，根據2016年3月1日的合作框架協議，中國信達、信風投資（中國信達附屬公司），及廣東高銀（高銀地產附屬公司）設立的合夥企業，為高銀地產融資項目提供委託貸款。截至目前，投資公司仍未按照委託貸款協議的約定償還全部本息。

對此，中國信達將高銀地產告上法庭，請求被告承擔本金15億元及利息、罰息、複利及違約金等共同還款義務。

值得注意的是，2021年11月，潘蘇通還因貸款擔保被中信銀行入稟高等法院，該筆貸款是2017年高銀地產私有化時，潘蘇通以個人及天津117大廈項目作為擔保。

2022年7月，中國信達在公告中表示，鑑於相關方仍未償還款項，合夥企業已向有關法院起訴相關企業及潘蘇通，請求相關企業承擔尚未償還的74億元本金及利息、罰息、複利等還債義務（未償債務，其中已獲得勝訴的部分不再起訴），松日資訊（富大地產全資控股公司）及潘蘇通承擔未嘗債務擔保義務，合夥企業有權就高銀天津名下部分地塊建築物及建設用地使用權、富大地產100%股權及松日資訊100%股權打折或就拍賣、變賣所得價款優先受償。

也就是説，新京津·高銀天下項目或將與廣州松日總部大樓一樣，面臨着被拍賣的命運。

此外，2022年7月香港高院判決潘蘇通破產，並勒令他所控制的投資公司Silver Starlight Limited進行清盤。