2023年購房需求洞察報告發布改善性住房需求增加

　　新的市場周期，購房需求會有怎樣的新變化？近日，中國人民大學商學院與貝殼研究院聯合發佈《住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報告》（以下簡稱《報告》）。《報告》顯示，改善性需求佔比逐年提升，越來越受到市場重視。

　　改善性需求增加

　　35—45歲購房羣體是以改善性需求為主的核心人羣。貝殼研究院統計數據顯示，重點50城改善性購房佔比由2020年的26%提高到2022年的30%。而30歲以下購房羣體通常是剛需客户，其成交佔比由2020年的37%下行至2019年的34%。可以説，2022年的市場環境下，改善性需求相較於剛需更具韌性。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，改善性購房佔比提升首先是由於人口結構的變化；其次也有短期內政策和市場的影響，尤其是放開限購區域和降低二套房首付比例等，釋放了大量改善性需求。

　　《報告》顯示，大部分一二線城市改善性需求更多，例如北京、天津、廈門改善性需求明顯多於剛需，3個城市改善羣體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。

　　「這是因為一二線城市「老破小」（20年以上樓齡佔比超70%）佔比高，這也是驅動換房的主要原因。」潘浩表示，貝殼研究院統計數據顯示，北京存量房中樓齡在20年以上的佔比超60%，改善意願強烈。而昆明、南寧等城市存量房中樓齡在10年以內的住房佔比在40%—50%。

　　當然，並非所有二線城市都進入了改善性需求主導的市場。在成都、合肥和西安，剛需下行趨勢並未出現，2022年剛需羣體購房佔比均在40%以上。

　　聚焦高品質樓盤

　　追求更好的居住環境、更大的居住面積，是當前大部分消費者換房的主要驅動因素。

　　調查顯示，北京消費者換房后的住房面積平均為110平方米。相比以北京為代表的一線城市，二線城市換房后的住房面積更大，大部分城市達120平方米。在換房成本上，以杭州、成都、鄭州、合肥、武漢換房客羣來看，換房平均需加價90萬—100萬元。

　　此外，從區域選擇上來看，高品質房屋集中的區域改善性客羣更為偏好。

　　潘浩表示，值得注意的是，在很多二線城市，以房換房的消費者出現了以「同區換房」為主的交易態勢。以成都為例，高新區換房客户同區換房比例高達59%，青羊區、錦江區、成華區同區換房比例也均超40%。武漢的情況類似，江岸區和武昌區同區換房比例均超50%。

　　新房二手聯動效應凸顯

　　面對房地產市場需求結構的新變化，樓市政策調控將如何發力呢？

　　中國人民大學商學院教授孟慶斌建議，新房和二手房能否高效聯動，將直接影響換房羣體的購房行為。未來在支持改善性需求方面，可聚焦優化換房置業流程、加大對二手房的税費補貼力度等調控政策。

　　據記者瞭解，2022年8月份以來，濟南、廣州、深圳、南京、成都等多個城市推出二手房「帶押過户」政策，在節省資金成本的同時，大大縮短了換房客户的置業周期，提高了二手房交易效率，是更好地加強新房與二手房聯動的政策實踐。

　　孟慶斌表示，要想打通換房鏈條，對二手房的政策支持同樣不能少，如果沒有二手房購房者入市，換房鏈條就無法構建。因此，在支持改善性需求方面，可加大對二手房的税收及補貼政策支持力度，以實現整個換房鏈條的暢通。

　　另外，隨着越來越多的城市進入存量房時代，購買二手房的消費者也越來越多，但二手房的按揭貸款額度多與樓齡掛鉤，購買二手房的羣體獲得的信貸支持明顯弱於新房，若同一板塊內沒有新房可供選擇，將不利於居民置業。因此，若能在二手房貸款上限或貸款額度與樓齡掛鉤方面有所放松，勢必能更好地滿足居民的置業需求。來源：《中國消費者報》