東方資產的地產桃花劫丨起底AMC④

編者按：地產觸底 ，緩慢恢復，AMC跑步進場。樂居財經特別推出《起底地產AMC》系列，追蹤、洞悉AMC紓困地產的模式與前景。本期推出系列④之東方資產的地產桃花劫。

文/樂居財經 靳文雨

不久前，孫宏斌曾罕見在公開場合露面。畫面中，他的頭發有些花白，談話間臉上微微的笑意，撐起了他清晰可見的法令紋。

古有伍子胥過昭關，一夜白頭；今有不少地產大佬，也在過自己的「昭關」,為此殫精竭慮，顯露倦容。

不過，老孫的幫手仍有不少。在近期把冰雪文旅城賣給華發之前，此前他還曾引入東方資產，為旗下的桃花源項目紓困，成爲了AMC馳援地產的又一經典案例。

肩負着處置不良資產，化解金融風險使命的東方資產，因與融創產生關聯而頗受關注，但它馳援的不只是孫宏斌。除了融創的桃花源項目之外，雲南的經典尚城等項目，也有它涉足的印跡。

數據顯示，截至2022年10月底，中國東方資產實施房地產風險化解項目29個，投資137.5億元，推動保障1.98萬套房產按期交付，帶動935.8億元房地產項目復工復產。

雖然頻頻為房企送來暖風，在地產行業下行的這幾年，鍾愛的地產重組類收購業務的東方資產受此牽連，面臨不良資產經營及處置淨收入下滑，吞噬利潤的窘境。

去年上半年，東方資產集團合併營收474.8億元，淨利潤4.39億元，相比同期跌89%。

新年伊始，東方資產也傳出了內部整合的信號。它旗下的上海東興，將對東方創投進行合併，后者的獨立法人資格將予以註銷。這是其對龐雜的投資線進行整理的縮影。

在不斷經歷的調整與動盪中，東方資產可以説是機遇與風險並行。

馳援地產

年前，東方資產與融創，就武漢桃花源項目達成融資合作，融資總規模達33.11億元。據瞭解，武漢桃花源項目位於光谷核心區，總建築面積81萬平方米，總貨值約226億元。

在這筆生意中，東方資產承擔財務投資者的角色，只行使監管職能，並保留使用融創品牌，而融創仍然是操盤方，並會在未來融資償還后，回購股權。

在同一時間段，東方資產還重整了昆明垠創地產，成為其新東家。該公司是經典集團全資控股的項目公司，開發過的唯一項目，是位於日新中路與陸家路交匯處的經典尚城（推廣名為名旺角、壹號公館）。

12月20日，經典尚城二期法拍以底價約3.65億成交，成交公告並未顯示競得人。但工商信息顯示，在拍賣前一周，東方資產新設立了一家公司——昆明東雲宸置業，註冊資本為2000萬，註冊地就位於壹號公館營銷中心。

股權關係顯示，東雲宸置業由北京光曜致新慶江企業管理諮詢合夥企業、東方前海資產分別持股99%、1%。東方前海資產是東方資產和前海金融控股合資設立的基金管理平臺，成立於2014年12月，註冊資本1億元。

穿透股權后，該公司背后還有東銀發展的身影，它是東方資產2004年在香港設立的全資子公司。

據瞭解，2021年8月，東方資產雲南分公司曾簽署了垠創地產破產重整投資協議。去年4月，鉅虧137億的垠創地產被法院宣告破產。

在垠創地產之前，東方資產還以破產重整投資人的身份，收購了雲南經典地產相關金融不良債權36億元，成為雲南經典的最大金融債權人。

樂居財經獲悉，在雲南金融機構不良債權轉讓的一級市場中，東方資產收購量幾乎佔據了半壁江山。近兩年來，其累計收購的雲南省內金融機構不良資產包債權本金，已超過60億元，投入資金近23億元。

由於在雲南的業務越來越多，2020年9月，東方資產的雲南經營部升級成爲了雲南分公司。當時東方資產表示，在政府、法院的支持下，將通過破產重整投資等方式進行積極救助，化解一批城市爛尾項目的風險，在城市更新改造方面也積極配合。

去年5月，雲南今玉地產也向法院提出了破產重整申請。5個月后，今玉地產的管理人發佈重整資人招募評審結果公告，東方資產雲南省分公司以1032.5分的綜合得分遙遙領先，成為一順位投資人。

時間再往前推，2020年6月，東方資產還曾參與「西南海」項目風險化解，成功幫助企業脫困。彼時，東方資產旗下上海東源添蒙作為重整投資人，無償受讓其項目公司仁澤地產股權，並向仁澤地產出借最多45億元的重整資金。

在盤活「西南海」時，東方資產引入了龍湖地產對項目進行開發。早在2017年，龍湖地產就曾接洽過西南海項目的開發事宜，但最后，因仁澤地產申請破產，龍湖接盤宣告失敗。

對於龍湖通過東方資產再度曲線入局西南海項目一舉，有分析人士表示，先由資產管理公司處置爛尾樓項目，再由開發商進行代建與操盤，對開發商來説，減少了很多不確定性，操盤項目的風險也更小一點。

在這之后，這種「AMC+代建」的模式，也多次被東方資產使用。去年末，有消息稱，綠城管理正與東方資產進行戰略合作，多個涉房類項目已進入商務階段。

此外，東方資產還在入局地產過程中，尋求新模式，包括「AMC代償債券」，比如，2022年7月份，冠城大通(600067)一筆17.3億元本金的臨期債券獲東方資產代償。

其實，在「出險房企+AMC+實力房企」的組合上，東方資產也是開路者。

早在2020年1月，世茂集團與福晟集團締結戰略合作伙伴關係，成立世茂·福晟平臺，紓困福晟。

該平臺便主要由世茂、福晟和東方資產三方組成，以4:3:3的股權比例展開合作。合作涉及福晟旗下粵港澳大灣區內廣州、深圳、惠州的數十個商住項目和舊改項目，體量超千億。由世茂和東方資產操盤，待項目成熟后注入新平臺。

業務承重

與諸多不良資產市場的參與主體們一樣，東方資產也鍾愛地產重組類收購業務，並且早前也是參與高價炒作資產包里的一員。

如在2019年，東方資產曾聯合產業投資方共同出資115億元，採用「不良資產+投行」手段對北京大鍾寺中坤廣場項目進行實質性重組，解決了該項目涉及的金融及非金融借款、工程款、欠繳税費等存量債務問題。

數據顯示，在2020年，中國東方資產不良資產投放952億元，年末不良主業規模2824億元，較年初增長11%。

然而，去年以來，房地產開發行業違約風險激增，對AMC的房地產業務，尤其是不良重組類房地產業務帶來的資產質量壓力顯著提升，這使得東方資產的利潤也遭到吞噬。

數據顯示，2021年，東方資產的淨利潤為84.76億元，全年實現不良資產經營及處置淨收入177.41億元，同比下降19.32%，不良資產經營及處置淨收入佔淨營業收入佔比，較2020年下降9.18個百分點至41.02%。

2022年上半年，東方資產集團合併營收474.8億元，淨利潤4.39億元，相比去年同期跌89%。

因盈利下滑，年末，標普集中下調了東方資產信用評級，其長期發行人信用評級，從「BBB+」下調至「BBB」。

雖然 「金融16條」 、房企融資「三支箭」等措施，有效緩解了優質房企的流動性壓力，但是對於一些非優質房企來説，資金困難仍然持續，所以東方資產的地產資產質量壓力，也仍然存在。

此外，其內部高管也變動頻仍。去年4月，在辭任中國華融董事長20天后，王佔峰接替到齡退休的原中國東方資產董事長吳躍，被任命為中國東方資產黨委書記，並推薦董事長職位。

東方資產也迅速開啟了清倉鍵，8月，旗下公司上海東興投資在北京金融資產交易所掛牌了其持有天津融資產20%股權。10月，上海東興投資擬處置所持有的寧波金資34%股權。

與此同時，其內部的重組也獲得進展。開年，上海東興投資擬對東方創投進行吸收合併，便是其中一個例證。

渡人渡己

東方資產的前身是成立於1999年10月的中國東方資產管理公司，在設立時肩負着為四大國有銀行剝離處理不良資產的歷史使命。當政策性任務完成之時，進行業務調整、謀求轉型便不可避免。

自2006年開始，東方資產開始了商業化運作的嘗試，陸續分離政策性業務，這一動作與其他幾家AMC同步。但在改制上，東方資產比較晚，2016年其才向原銀監會上報改制申請。

在獲得批覆后，東方資產名稱變更為「中國東方資產管理股份有限公司」，由財政部和全國社會保障基金理事會共同發起，註冊資本變更為553.63億元。股權上，財政部持股98%，社保基金持股2%。

2017年12月，東方資產引入戰略投資人，原股東全國社保基金增持，中國電信集團、國新資本和上海電氣集團三家公司入局，東方資產註冊資本變更為682.43億元。

兩年后，銀保監會批覆同意財政部將持有的10%股權劃轉給全國社保基金。至此，東方資產各股東持股比例變更為：財政部持股71.553%，全國社保基金持股16.387%，中國電信持股5.642%，國新資本持股4.396%，上海電氣持股2.022%。

目前，東方資產在全國設有26家分公司，直接對外投資公司已有504家。

它曾通過戰略投資和併購重組等方式，控股了多家金融類子公司，金融牌照幾乎也是四大AMC中最全的，包括大連銀行、中華聯合保險、東興證券、大業信託、中國外貿金融租賃以及東方金誠國際信用評估等。

在其超過1000家的間接對外投資公司中，包含「房地產」「置業」字眼的公司，就有96家，其中有一半公司由東方資產持股50%以上。

背靠東方資產這棵大樹，大業信託亦精通不良資產處置之道，並且熱衷於向暴雷房企伸出援手。

目前，大業信託現有對外投資企業58家，其中房地產類公司就有19家。它旗下江陰潤澤置業、崑崙潤澤置業、江蘇崑崙恆基投資、南京崑崙沃華置業等多家地產公司，均是從江蘇華廈融創置地集團手中接盤而來。

2019年5月，大業信託還接盤了上海明裕，該公司的控股股東為三盛宏業。同年，三盛宏業發生債務違約，身陷暴雷乃至破產困境。

年報數據顯示，2021年大業信託投向房地產行業的信託資產為222.21億元，佔其總資產的比例38.91%，在其投向的所有行業中排名第二。

大業信託雖胃口大，但並非所有的不良資產都是它所能消化的。在地產融資受限的影響下，大業信託也接連在地產信託項目上踩雷，曾將正榮地產、佳兆業、花樣年、河北眾美房地產等多家房企告上法院。