陽光房地產基金擴募零售物業 裕泰興家族折價放售香港西九匯

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　　來源：觀點地產網

　　總的來説，這應該是一次雙方都滿意的交易。

　　觀點網 1月11日，陽光房地產投資信託基金發布公告稱，公司全資子公司Sunlight REIT Holding Limited擬向Hinex Development Limited收購Fountain Cheer Limited股份和貸款，收購金額為7.48億港元，較評估值折讓約11.9%。

　　值得注意的是，Fountain Cheer Limited通過附屬公司擁有香港西九龍物業的全部權益。

　　而據公告透露，西九龍物業由裕泰興家族成員羅守輝間接100%持有。

　　此次交易過后，西九龍物業便將收入陽光房地產基金的囊中了。

　　裕泰興家族折價出售

　　觀點新媒體獲悉，西九龍物業現稱為「西九匯」，位於香港九龍大角咀櫻桃街38號海桃灣商業發展項目，包括樓高三層可出租面積約58836平方呎的購物商場、八個外牆廣告位及17個商業停車位。

　　截止到2022年12月31日，該項物業評估值為8.49億港元。

　　根據西九匯官網介紹，西九匯是一個坐落於港鐵奧運站上蓋的兒童主題商場，總面積達6萬平方呎，為該區提供一站式多元學習玩樂新場所，商場引入多元化租户組合，涵蓋層面廣闊。

　　據資料顯示，該項目早年由基匯資本持有，2012年裕泰興家族成員羅守輝以6.3億港元承接，持有11年后終於以7.48億港元出售，獲利約1.18億港元，升值近兩成。

　　或許是因為疫情有所放緩，又或是需要資金，裕泰興家族於去年頻頻出售手上的資產。

　　去年4月，羅守輝以650萬港元售出葵涌青山公路539號昌宏大廈地下雙號鋪；5月，所持觀塘雲漢街地鋪、深水埗白楊街25E至25F號恆成大樓地鋪分別以約1350萬港元、2160萬港元出售；6月，裕泰興家族成員以3050萬港元出售太子花園街地鋪。

　　如今，西九匯亦出手了。

　　對於出售西九匯這個項目，裕泰興家族似乎顯得有些着急。

　　本次交易金額為7.48億港元，較評估值8.49億港元折讓了約11.9%，這個比例不可謂不高。要知道去年年底時，領展以21.6億新加坡元收購兩項新加坡零售物業，較估值折讓纔不過約6.1%。

　　除此之外，賣方、賣方擔保人及買方簽訂了租金保證契約，於保證期間總租金收入不少於4731.4萬港元，按代價年度化總租金回報率約5.2%計算。

　　若在保證期間總租金收入低於4731.4萬港元，賣方或賣方擔保人需向買方支付差額，上限為500萬港元。

　　陽光房地產基金的需求

　　此次交易的另一位主角陽光房地產基金，是恆基兆業地產分拆出來的房地產投資信託基金，於2006年12月上市。在經歷了15年發展后，市值於去年6月30日達到了61.38億港元。

　　現時陽光房地產基金旗下主要物業包括位於香港的11個寫字樓及5個零售物業，可出租面積合共120萬平方呎，物業組合估值於2022年6月30日約為180.95億港元。

　　截至2022年6月30日止，陽光房地產基金物業收益約為8.03億港元，收入淨額約6.42億港元；年度可分派收入下降1.7%至4．．31億港元；每基金單位分派合共25.0港仙。

　　在這次收購事項中，陽光房地產基金需支付的代價連同相關費用支出共7.57億港元，將以自身現金資源以及銀行借貸支付。

　　另於2022年6月30日，陽光房地產基金零售物業組合的整體租用率為94.5%，2021年同期為96.5%，報告期內續租租金負增長5.0%；寫字樓物業組合的整體租用率達到了94.8%，2021年同期為92.4%，續租租金則負增長5.5%。

　　於2022/23年財政年度，分別佔寫字樓與零售可出租面積的約36.8%、45.7%的租約將會到期。

　　交易往往都是你情我願的，陽光房地產基金作為買方的需求是什麼？

　　2021年接受觀點新媒體專訪時，陽光房地產基金管理人、恆基陽光資產管理行政總裁吳兆基就曾表示過，由於零售物業可做資產優化的空間比較大，所以投資比較傾向零售項目。

　　因此，陽光房地產基金對西九匯這個商場項目並非毫無感覺。

　　截至目前，陽光房地產基金旗下物業分佈在灣仔（2項）、上環（3項）、旺角（3項）、北角（2項）；另外，油麻地、上水、將軍澳、元朗、尖沙咀、中環各有1項。

　　由此可以看出，本次收購西九匯可以改善陽光房地產基金物業組合的地域分佈，併爲其建立位於九龍區主要住宅樞紐的據點，同時還可以為零售物業組合提供互補性裨益。

　　另外，截止2022年6月30日，陽光房地產基金物業組合構成比例為零售45.3%：寫字樓54.7%（按評估值）。這與吳兆基在受訪時所説的投資目標稍有出入：資產價值差不多50對50，沒有過分依賴某一個業態。

　　恰巧，本次收購能夠讓上述比例更接近目標，並且也有助於陽光房地產基金減少倚重來自其主要物業的收入。

　　陽光房地產基金方面也表示，管理人目前並無對西九匯進行大型翻新獲改善工程，所以預期短期內公司不會就此付出重大資本開支。

　　總的來説，這應該是一次雙方都滿意的交易。