賣房償債！汕頭宜華城12套別墅流拍，「潮汕資本教父」劉紹喜墜落神壇

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

房企賣房償債的路不再總是通行無阻。

日前，為清償對廣州晨鳴融資租賃有限公司（下稱「晨鳴融資」）的債務，廣東宜華房地產開發有限公司（下稱「宜華房地產」）名下的宜華城大花園天鵝邸12套房產被司法拍賣，但因無人出價而全部流拍。

宜華城位於汕頭市汕汾路111號，被拍賣的12套房產為別墅產品，建築面積在470.11平方米—989.03平方米之間，評估價值約997萬元—2255萬元，土地使用權終止日期為2072年4月15日。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，高價值房產的流動性本來就比較差，變現難度比較大，在當前樓市下行期尤甚，法拍房也同樣如此。如果定價不合適，流拍概率很大。

1995年，潮汕人劉紹喜創建宜華集團，2000年，宜華集團開始涉足房地產開發，成立了宜華房地產，併成為汕頭頗有影響力的房企。因在資本市場長袖善舞，劉紹喜也被稱為「潮汕資本教父」。而如今，地產業務發展並不順的宜華集團也陷入賣房償債的境地。

賣房償債

據阿里法拍網掛出的房產評估報告，12套房產總評估價為1.64億元。其中6套為江景雙拼，面積均為549.84平方米，單價22100元/平方米、總價1215. 15萬元/套；4套為獨棟別墅，總價在1426.97萬元—2254.99萬元之間。剩下2套為園心雙拼，面積約470平方米，總價近997萬元/套。

不過，掛牌價均較評估價低30%，總起價1.14億元。12套房為空置、毛坯狀態，且未辦理產權證，權利人均為宜華房地產。

深圳市中級人民法院作出的執行裁定書顯示，申請執行人為晨鳴融資，相關財產經處分后用以清償債務。除了上述12套別墅外，同時被查封的還有宜華城大花園香榭邸的18套房產及5套複式商鋪，評估總價約2億元。

被執行人為廣東宜華房地產開發有限公司（下稱「宜華房地產」）、宜華企業（集團）有限公司（下稱「宜華集團」）、劉紹喜、王少儂。劉紹喜為宜華集團董事局主席，王少儂為其配偶。

這是一場拉扯了數年的合同糾紛。時代財經查詢發現，早在2019年11月，晨鳴融資便就合同糾紛與宜華房地產、宜華集團、劉紹喜等達成調解，但后者並未按生效法律文書履行相關法律義務，晨鳴融資於2020年3月向深圳中院申請了強制執行。在首次執行過程中，雙方又發起和解、請求終結強制執行。此次和解最終未達成一致意見，晨鳴融資於2021年7月申請恢復強制執行。天眼查信息顯示，至2021年1月，宜華房地產、宜華集團等四個被執行人未履行金額約1.62億元。

據天眼查數據，宜華房地產目前股東為保利灣區投資發展有限公司（持股比例51%）和佛山保晟股權投資合夥企業（持股比例49%），原股東宜華健康醫療（即原宜華地產股份有限公司）於2022年退出，但宜華集團通過持有佛山保晟77.8474%股權享有宜華房地產相關權益。

宜華集團與保利發展的戰略合作始於2018年4月，首批合作項目包括位於汕頭的宜華城、汕龍泉巖項目，揭陽的金都花園項目及海南的臺達項目。2019年3月，在先后控股了宜華系汕頭、揭陽兩家地產公司后，保利發展再次入股宜華房地產。

劉紹喜資本殘局

保利發展與宜華集團的合作，不只是單向紓困后者的地產開發項目，「宜華系」企業宜華生活也為保利發展旗下的房地產、酒店、公寓項目提供軟裝配套、家俱配套和地板。

宜華生活原名「宜華木業」，最初主要業務為木地板、家俱和沙發的生產銷售，這也是木工出身的創始人劉紹喜發家所在。2004年，宜華木業在A股上市，成為汕頭第一家成功上市的民企。2019年，劉紹喜以75億身家登上當年的《胡潤百富榜》，排名第531位。而在宜華木業上市中嚐到甜頭的劉紹喜，也開始推動地產板塊的上市。

2007年11月，宜華集團從S*ST光電（SZ.000150）三位股東手中購買了其所持股權、成為第一大股東，成功借殼上市。隨后，宜華集團將該上市公司經營範圍改為「房地產開發與經營」等，股票簡稱由「S*ST光電」變更為「S*ST宜地」，劉紹喜擁有了第二家上市公司。2007年度，S*ST宜地實現盈利、成功摘星脱帽，股票簡稱也於2008年5月變更為「宜華地產」。

走上資本市場后，宜華地產並沒有步入快速增長的快車道，業績起伏不定。年報數據顯示，2008至2014年期間，宜華地產營收分別為4.93億元、3.62億元、7892萬元、1.05億元、8490萬元、7.29億元、1.58億元。

宜華地產指出，業績反覆主要受宏觀調控影響。但從其土地儲備規模看，宜華地產似乎並未努力擴張。其2007年報披露，當年土地儲備為1076畝。到了2012年末，其土儲也僅有約2000畝。

2014年，由於政策層繼續鼓勵民營資本進入醫療服務領域，社會化辦醫利好不斷釋放，宜華地產開始向健康產業轉型，並於2015年2月正式更名為"宜華健康"，業務核心轉向醫療機構運營及服務、養老社區運營及服務。

業務轉向的同時，宜華地產不僅通過資產重組將地產業務從上市公司剝離，還通過轉讓地產項目不斷收縮地產業務：2014年4月及6月，分兩次將梅州平遠縣地塊項目公司股權全部轉讓給梅州市遠源房地產開發有限公司；2015年2月，將湘潭市宜華房地產開發有限公司43%股權售予深圳市創佳恆實業有限公司。2018年開始，宜華地產又與央企保利發展展開合作。

不斷出售地產項目，劉紹喜對地產項目似乎意興闌珊，宜華系的地產業務也幾乎一蹶不振。汕頭人肖陽（化名）對時代財經稱，宜華雖然是汕頭老牌房企，但近年開發項目很少，當地人對它的認可度也一般。「這幾年很多外地開發商進入汕頭，宜華在市場上的聲音越來越小。」

其開發的宜華城還存在延迟交房、無法辦房產證，甚至爛尾等情況。

房天下數據顯示，宜華城佔地面積80萬平方米，規劃產品為高層和別墅。別墅區總户數為272户，其中獨棟114户、雙拼68户、聯排90户，2016年11月首次開盤。「有個親戚2017年左右買了宜華城的高層產品，但因為宜華方面的原因，直到現在房產證還沒辦下來，園林綠化等配套也沒完全建好。」 肖陽稱。

即便在保利發展接手后，宜華城等幾個項目也進展較慢。保利發展2021年年報顯示，汕頭保利宜華城項目2021年內未有新開工面積，截至當年末待開發面積達22.91萬平方米；原計劃於2021年6月竣工的汕頭保利金平區汕龍泉巖項目（即現「汕頭保利宜華林語苑」），至2021年末還有4345平方米待開發。

在拋離地產業務、轉向大健康業務之后，宜華健康的業績和股價也曾有過短暫的輝煌，但隨后又走上下跌的道路，2021年公司實現營收13.34億元，同比下跌14.55%，淨虧損6.82億元，這也是2019年以來，宜華健康連續三年營收下跌並呈虧損狀態。2022年5月6日起，因被實行「退市風險警示」及「其他風險警示」處理，宜華健康股票簡稱變更為「*ST 宜康」。至此，劉紹喜接手15年后，SZ.000150 再次「披星戴帽」。

值得一提的是，不僅名下另一個上市平臺宜華生活於2021年3月被退市，劉紹喜本人也多次被列為「失信被執行人」及給予「限制消費令」。2021年11月，因宜華生活財務造假，劉紹喜被處以930萬元罰款，並被證監會採取終身證券市場禁入措施。

商海沉浮，昔日被業內稱為頗有能量的「資本教父」，留下市場一個待解的殘局。