惠譽：確認希慎興業(00014.HK)「A-」長期外幣發行人評級，展望下調至「負面」

久期財經訊，1月4日，惠譽將希慎興業有限公司(Hysan Development Company Limited，簡稱「希慎興業」，00014.HK)的長期外幣發行人違約評級(IDR)展望從穩定下調至負面，並確認該評級為「A-」。惠譽還確認了希慎興業的高級無抵押評級，以及Hysan (MTN) Limited發行的40億美元中期票據計劃評級為「A-」。惠譽還確認其子公司Elect Global Investments Limited的美元次級永續資本證券評級為「BBB」。

負面展望反映了希慎興業的利息覆蓋率較低，這是由於在利率高企且不斷上升的環境下投資增加所致。該公司的投資物業(IP) EBITDA利息覆蓋率在2022年上半年降至2.6倍，惠譽預測到2024年將逐步恢復至3.1倍，低於惠譽的負面觸發閾值(3.5倍)。惠譽認為希慎興業的流動性狀況是穩固的，該公司有資源和能力通過資產貨幣化來減少債務並提高利息覆蓋率。然而，其計劃的執行存在不確定性。如果在中短期內沒有取得進展，將其投資物業EBITDA利息覆蓋率提高到3.5倍，惠譽可能會進一步採取負面評級行動。

「A-」的發行人違約評級反映了該公司在香港特區投資物業組合的彈性表現，儘管受到了疫情影響，但入住率仍很高。2023年1月內地與香港特區恢復通關后，租金回升的可能性也為上述趨勢提供支撐。

關鍵評級驅動因素

更低的利息覆蓋率:惠譽預測希慎興業的覆蓋率在2024年恢復到3.1倍，這是由於上海利園(Shanghai Lee Gardens)商業項目的增加以及其香港特區零售物業投資組合的復甦對EBITDA的貢獻，並將緩解較高的融資成本。惠譽的評級案例假設2023年的平均融資成本將從2022年上半年的2.8%上升至3.5%。與評級水平相近的同行相比，其覆蓋率較低。

收購槓桿率提高：惠譽估計，經過2022年的進一步收購，包括上海利園和土瓜灣(TKW)住宅項目的少數股權，希慎興業的槓桿率(以淨債務/投資物業價值之比(按比例並表加路連山道(CHR)項目)衡量)從2021的17.9%增至2022年24.6%。

惠譽預計2023-2025年該公司的槓桿率將維持在24%-25%，因為惠譽預計在未來三到四年內，該公司對CHR項目的建設成本支出為38億港元，對TKW項目的建設支出為10億港元。香港特區利園項目的翻新也可能需要更多資金。儘管槓桿率處於較高水平，但仍在30%的負面評級觸發閾值內，儘管上行空間有所減少。

零售業復甦：希慎興業的零售租金收入在2022年上半年恢復增長，因為第二季度防控措施放寬，當地政府的消費券刺激了支出。其零售入住率在2022上半年保持在98%，2021年上半年保持在99%。惠譽相信，2023-2024年經濟復甦將繼續，因為與內地的通關可能會導致遊客重返香港，從而使該公司在銅鑼灣地區的零售投資物業受益。惠譽預測其租金收入在2023-2024年將增長5%，恢復到2020前的水平。

寫字樓投資組合壓力緩解：2022年上半年，其寫字樓投資組合收入下降8.5%，這是由於其續租率為負兩位數，且入住率從2021年的94%下降到91%。惠譽預計2023年的續租率將持平，到2024年入住率將逐步提高至94%，因為香港特區一直在放松限制，並將受益於2023年1月中國內地與香港地區重新通關。惠譽相信希慎興業將受益於其優越的地理位置和高質量投資物業所支持的辦公需求的復甦。

擴大規模:希慎興業在收購其位於香港銅鑼灣物業附近的CHR項目、上海利園商業項目和TKW項目的少數股權后，擴大了投資組合規模和地理多元化。該公司在管理新資本支出方面的長期記錄部分抵消了這些項目的開發風險和不確定性。希慎廣場(Hysan Place)翻新后花了15個月，利園三期翻新后只花了5個月，入住率就超過90%，租金情況良好。

評級推導摘要

希慎興業的評級受到其優質資產組合和產生穩定經常性租金收入的能力的支持。與其他被評為「A」類的香港特區業主相比，希慎興業的投資物業規模較小，在銅鑼灣地區的地理集中度更高，但在充滿挑戰的環境下，該公司的零售和寫字樓組合均保持了較高的入住率。

希慎興業的槓桿率與領展房地產投資信託基金(Link Real Estate Investment Trust, 簡稱「領展房產基金」，00823.HK，A/穩定)及新鴻基地產發展有限公司(SUN HUNG KAI PROPERTIES LIMITED，簡稱「新鴻基地產」，00016.HK，A/穩定)相當，但高於太古地產有限公司(Swire Properties Limited，簡稱「太古地產」，01972.HK，A/穩定)。

希慎興業2022年上半年的投資物業利息覆蓋率為2.6倍，低於其他惠譽授評的香港業主，但其80%的EBITDA利潤率在同行中最高，同行的利潤率在68%至78%之間。

關鍵評級假設

本發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：

-2023-2025年，寫字樓的入住率為90%-95%，零售物業為98%，住宅為70%-75%

-2023-2024年租金收入將增長6%-7%

-EBITDA利潤率保持穩定在80%

-每年約5億至6億港元的維護資本支出(包括利園翻新)

-股息支付率為60%

評級敏感性

可能單獨或共同導致惠譽採取正面評級行動/上調評級的因素包括：

-如果投資物業EBITDA/毛利覆蓋率之比提高至3.5倍，展望將被調整為穩定。

可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動/下調評級的因素包括：

-在資產貨幣化方面(用以償還債務)，以及在中短期內將投資物業EBITDA/毛利覆蓋率之比提高到3.5倍方面沒有取得進展;

-淨債務/投資物業資產之比持續超過30%;

-改變業務組合，剔除投資物業。

流動性和債務結構

充足的流動性：2022年上半年，希慎興業擁有67億港元的現金(包括定期存款)和46億港元的未使用承諾性授信額度，足以覆蓋其25億港元的短期債務。在償還2023年1月到期的3億美元債券后，希慎興業在未來18個月內的資本市場債務到期規模維持低位。該公司的投資物業在2022年上半年估值為987億港元，提供了額外的流動性來源和財務靈活性。

發行人簡介

希慎興業是香港地區領先的物業投資、管理及開發公司，擁有超過400萬平方英尺的優質辦公、零售及住宅物業。該公司自1920年成立以來，是銅鑼灣最大的商業地產商之一。