拿地延迟開發 香港興業國際或面臨違約金風險

開發速度緩慢是港資房企固有的特徵之一。

近日，據東方網報道，香港興業國際在拿下松江區洞涇鎮SJS30003單元02-04號地塊一年后，開工現場只是安裝了機器設備，深坑作業還沒有進行。據該地塊出讓預合同第十七條規定，土地需在交付后10個月內開工，34個月內竣工。開發商想要在規定時間內竣工顯然具有難度。

預計將於2023年初開始施工

公開資料顯示，松江區洞涇鎮SJS30003單元02-04號地塊由香港興業國際在2021年11月上海第三輪集中供地中以8.304億元總價競得，溢價率8.63%，樓面價25528元/平方米，房地聯動價50600元/平方米。

據公示的規劃方案，香港興業洞涇項目未來將以聯排和6層洋房為主，多層主力面積預計為100平方米左右3房，精裝交付；聯排面積預計在150平方米左右，毛坯交付。項目5公里範圍圈內有泗涇綠中海、中國鐵建星樾雲澗在售，均價分別為44149元/平方米、54998元/平方米。此外，項目距離規劃中的12號線西延伸段滬松公路站直線距離僅有800米。

如果按照出讓預合同規定的時間計算，地塊應當在2022年9月前開工，2024年9月前竣工。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

出讓預合同第五十條還規定，受讓人未能按照合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額 1 ‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續履約。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應向出讓人支付相當於國有建設用地使用權出讓價款總額 1 ‰的違約金。

但如今地塊除了已經到位的工程機械設備以外，坑基等基礎作業尚沒有進行。這樣緩慢的工程進度除了會使項目面臨違約金的風險，未來在銷售去化上無疑也會帶來一定困難。不過，香港興業國際在2022年半年報中註明，該項目正在進行規劃，預計將於2023年初開始施工。

歸母淨利潤同比下降96.54%

香港興業國際2023財年中報顯示，公司在香港的項目有愉景灣意堤、愉景灣意峰、大埔林海山城，狀態均為在售；內地主要發展中住宅項目有位於浙江省嘉興市的星逸園，位於浙江省杭州市的耦賢里及待開發的上海市松江區SJS30003-02-04號地塊，除了耦賢里均是待售狀態。

其中，星逸園預期預售時間為2023年第一季度，預期落成時間為2023年；耦賢里2022年10月開始預售，預期落成時間為2023年。

開發項目較少，對公司業績形成一定影響。據香港興業國際2023財年中報數據，公司2022年4月1日-2022年9月30日實現營業收入7.96億港元，同比下降59.51%，歸屬母公司淨利潤1760.00萬港元，同比下降96.54%。對於營收與利潤雙降的原因，香港興業國際在年報中解釋稱，系本財政年度下半年纔有按期完成之物業發展項目所致。

影響利潤的因素還包括利率上升導致財務成本淨額增加；本期間人民幣、泰銖及日元持續貶值，導致換算外幣資產產生匯兌虧損淨額；按公平值計入損益之金融資產公平值虧損;及集團分佔合營公司業績減少。

項目開發還需要持續資金投入，2023年中報顯示，雖然香港興業國際資產負債率僅有37.23%，但持有銀行結余及現金總額相較2022年3月31日下降約29.34%至19.204億港元，扣除銀行借貸及其他貸款后的債務淨額較年初上升約13.95%至90.447億港元。

為此，香港興業集團已於2021年5月透過中期票據計劃發行3億港元的非上市票據。公司債務結構中，長債的比例也在進一步增加。於2022年9月30日，香港興業國際銀行借貸及其他貸款組合中還款期為一年內的佔20.9%，一年至兩年內的佔32.3%，兩年至五年內的佔44.1%，五年以上的佔2.7%。年初，不同年限貸款組合所佔比例分別為22.4%、32.3%、30.4%、44.4%、2.8%。