富力地產五年浮沉：從萬達白武士到資產甩賣，「華南虎」如何度過危機？

　　來源： 時代周報

       富力地產仍在為世紀交易「買單」。 

　　一場5年前的鉅額交易，深遠地影響了「華南虎」富力地產。

　　2017年7月19日，北京萬達索菲特酒店，三家房企巨頭的創始人萬達王健林、融創孫宏斌以及富力李思廉與張力杯觥交錯，慶祝一場中國房地產歷史上的最大交易，也被外界稱為「世紀交易」。

　　作為白衣騎士的富力地產，閃電入局，以189.55億元的代價虎口奪食，「撿漏」萬達集團旗下73家酒店，一舉成為全球最大豪華酒店業主。

　　5年之后，這場交易的關鍵推手、富力地產（02777.HK）創始人兼聯席董事長張力，於11月30日在英國被倫敦警方逮捕，繳納鉅額保釋金后，在泰晤士河1號公寓（One Tames City）被監視居住。

　　在外界甚至富力地產內部人士看來，富力地產近5年來的萎靡，與當時的收購有很大關係，錯誤的戰略拖累了公司。更有傳言稱，此次張力前往英國，便是處置海外資產。

　　事實上，張力被監視居住的泰晤士河1號公寓也與萬達有些淵源。2017年8月，富力地產與中渝置地（01224.HK）聯合接手的九榆樹廣場（Nine Elms Square）地塊，泰晤士河1號公寓便位於這里。

　　而據時代周報記者調查瞭解，泰晤士河1號公寓是富力地產從萬達集團手中「奪食」而得。2017年6月，泰晤士河1號公寓所屬房地產公司曾發佈公告稱已就該宗地與買家萬達商業（香港）達成交易協議。此后，交易突生變數，最終由富力地產和中渝置地聯手買下。交易落地時，距離萬達集團、融創中國、富力地產之間的「世紀交易」剛剛過去一個月。

　　今年4月，富力地產將持有的泰晤士河1號公寓股權悉數售予中渝置地，張力如今則受困於此。

　　昔日，富力地產是一擲千金的大買家，收購萬達集團數百億的資產，仿若探囊取物。現下，舊日的「白武士」手握資產，等待新的接盤俠。

　　何以至此？

　　吞下龐大的酒店資產后，富力地產的總負債，從2017年底的2332.15億元攀升至2021年底的3156.84億元。隨之跌落的是銷售排名、土地儲備和公司市值。

　　據克而瑞統計數據，2017年，富力地產以883億元的銷售金額，位列行業第23名；2022年前11個月，這兩項數字分別是313億元、第55名。

　　土地儲備同樣收縮。2019年7月，富力地產另一創始人兼董事長李思廉提出原則上暫停拿地工作。此后，富力地產土儲連年下降，截至2022年6月末的總土儲建面約4790萬平方米。可供對比的是，2017年底，富力地產權益土地儲備約5138萬平方米。

　　據時代周報記者統計，自2017年初至今，富力地產市值縮水近半。這期間，富力地產股價最高達18.8港元/股，如今僅2.09港元/股。

　　這並非是富力地產第一次遇見危機。

　　2008年，富力地產被傳因受商業資產拖累，公司資金鍊斷裂，岌岌可危。彼時，富力地產果斷甩賣資產、收縮版圖。2009年，李思廉在接受時代周報記者採訪時表示，「我們沒有困難」，並將銷售目標上調。隨后，富力地產安然度過一場資金鍊困局。

　　雙創始人的富力地產，在其中一位麻煩纏身之后，會有怎樣的變化？曾經的「華南五虎」，還能安然闖關嗎？

　　圖源：視覺中國

　　被捕風波

　　近日，時代周報記者從接近富力地產的人士處獲悉，曾供職於體制內的張力情商頗高且擅長社交，在富力地產內部主要負責對接政府事務及舊改投資。

　　「世紀交易」中，張力是推手之一。據媒體報道，張力和李思廉在媒體上看到萬達出售酒店的消息，敏鋭的商業嗅覺使其意識到，這是富力地產擴大商業版圖的絕佳機會。不久后，張力、李思廉、融創中國董事會主席孫宏斌、萬達集團董事長王健林4位老闆，開香檳慶祝交易達成。

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　　然而，開香檳這類商務宴請，在有些場合可能會觸及紅線。

　　據彭博社消息，11月30日，張力在英國倫敦被捕，事因美國方面指控其通過提供回扣和資金的形式，獲得在加州的開發項目合同。繳納1500萬英鎊（摺合人民幣約1.28億元）保釋金后，現年69歲的他獲准在倫敦泰晤士河1號公寓居住。

　　隨后，富力地產的聲明證實了這一消息。

　　12月12日，富力地產發表聲明稱，「張力先生因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，我方正針對此錯誤指控採取法律行動。」

　　媒體報道稱，張力被捕與美國舊金山公共事業部原主管穆罕默德·努魯（Mohammed Nuru）的腐敗案件有關。

　　時代周報記者獲得的一份由美國司法部於2021年12月17日發佈的標題為《前舊金山公共事業部主管承認在任期間受賄和腐敗》的新聞稿顯示，努魯在認罪協議中承認，他曾與一位來自中國的億萬富翁開發商多次會面，並利用其官方地位和影響力幫助該開發商旗下耗資數百萬美元的大型混合用途項目獲得必要的批准。

　　努魯因此獲得免費的旅行、禮物和福利。該篇新聞稿指出，「努魯從不為晚餐付錢。」

　　舊金山當地媒體2020年的報道稱，努魯腐敗案所涉中國開發商指向富力地產創始人張力及其旗下公司Z&L Properties所持有的位於舊金山灣區南部聖荷西市的豪華公寓項目Fulton 555。

　　張力被捕的消息傳出后，富力地產的系列動作指向與張力進行切割。

　　12月13日，富力地產公告稱，並無就保釋提供任何保證金，且Z&L Properties Inc．由張力及其關聯方擁有，富力地產並無權益，「該案件將不會對本公司的業務及營運有任何重大不利影響」。

　　富力地產相關人士告訴時代周報記者，張力本人否認一切指控，「對方到中國出差張力請吃飯、住酒店只是中國的待客之道，並不涉及到行賄。」

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　　「美國項目是張力個人項目，與上市公司無關。」該人士進一步強調。

　　「富力地產與張力的急速切割符合資本市場的操作常規，並不證明‘黃金搭檔’之間的人情冷漠。」IPG中國首席經濟學家柏文喜撰文稱，按照富力地產的公告，保釋金並非由富力地產提供，而且公告除了認為美方以提供接待為由逮捕張力是一個錯誤之外，還有意將事件往張力個人歸因以避免公司本身受到牽連，「這也是上市公司在發生不利於自身事件后退而求其次以努力降低事件對自身衝擊的通常做法。」

　　據時代周報記者瞭解，張力已聘請強大的海外律師團隊應訴，訴訟正在有序進行。

　　富力地產相關人士表示，「我們有信心打贏此次官司。」

　　消化不良

　　張力遠赴倫敦處置海外資產，與5年前的「世紀交易」不無干系。

　　在「吃下」鉅額資產后，富力地產債務壓力徒增，疊加房地產進入下行周期，富力地產融資銷售均遇阻。在資金壓力面前，富力地產將倫敦資產擺上貨架。

　　富力地產債務徒增的起點，可追溯到2017年的「世紀交易」，李思廉將其稱為「富力地產的里程碑」。

　　事實上，這場交易在外界看來，成爲了富力幾年發展的拐點。從收購至今，富力債務持續增加，無異於在下坡路上踩了一腳油門。

　　當年，意氣風發的李思廉和張力，以6折的價格、總計189.55億元接盤萬達集團旗下73家酒店資產。

　　收購酒店並非心血來潮。在商業地產領域，富力地產是資深操盤手。

　　廣州的上班族之間流傳着一個段子——在珠江新城上班，跳槽來跳槽去，總跳不出富力地產的寫字樓。6.44平方公里的珠江新城，漸次錯落着由富力地產開發的十余個包括超甲級寫字樓、星級酒店、國際公寓、購物商場等在內的高端項目。

　　商海浮沉，危機四伏。商業地產沉澱資金多，回報周期長，在住宅銷售迴流現金乏力的情況下，富力地產負債迅速走高。

　　2007年，富力地產的淨負債率高達139.5%，兩年前這個數字是20.5%。2008年，富力地產商業和住宅開發速度比例為1：1，資金鍊緊繃，甚至因為無力按時繳清競得的佛山一「地王」項目的土地款而被罰沒保證金。

　　彼時，受益於房地產市場上行，富力地產得以度過難關，再次走上擴張之路。

　　2017年是富力地產擴張路上濃墨重彩的一個節點，在那場交易背后，是創始人對未來的豪賭。

　　李思廉説，每一家酒店的收購成本是2.6億元，「瞭解酒店行業的人，會知道這個非常便宜。」他為這73家酒店制定了一箇中長期目標——實現年盈利15億元，「平均下來就是2000萬元一間酒店，這不是很難的事。」

　　事與願違。這位畢業於香港中文大學數學系且精於算計的老闆，並未預料到行業與外部環境的變化。

　　2017-2019年，富力地產在酒店營運業務方面的虧損額分別達到1.46億元、4.59億元和10.08億元。

　　富力地產管理層人士曾在2021年中期業績發佈會上坦言，多元化佈局對業績造成拖累，「富力地產當年接下萬達很多商業物業，主要是酒店，后來疫情對酒店的業務產生了很大的影響。而且酒店屬於重資產，導致富力債務很高。」

　　年報顯示，截至2021年末，富力地產負債總額3156.83億元，銀行借款、境內債券、優先票據及其他借款總額1371.71億元，其中的700億元於2022年到期償還，而包含受限制現金在內的現金總額僅211.04億元。

　　甩賣資產

　　隨后數年，富力地產都在為當年的「世紀交易」買單。「降負債」成為李思廉面對媒體和投資人時，掛在嘴邊的高頻詞。

　　2020年3月的業績會上，李思廉稱「原則上暫停拿地工作」，年內將淨負債率下降15%至185%以內。同年8月，李思廉提出「減磅計劃」，稱無論是投資物業或者發展項目，富力地產都有出售的計劃。

　　2021年3月，李思廉給出了明確目標——年內，富力地產淨負債率降至100%以下。出售非核心資產及加快銷售促回款成為富力地產的工作重心，「價錢合適（富力地產）將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店，」他表示。

　　2021年8月，富力地產計劃通過債務借新還舊、出售投資性物業等方法來達成達線任務。「我們還是埋頭在賣自己手上的東西」，李思廉稱，以前累積下來的包括酒店、寫字樓、餐廳等，都願意出售。

　　話音剛落，多項資產就被擺上貨架。

　　2021年9月，富力地產和碧桂園服務公告，碧桂園服務擬以不超過100億元的代價收購富力物業，張力和李思廉將為公司提供約80億港元的股東資金。10月，李思廉出清其在線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股，同月退出對縱橫文學的投資。12月，富力地產將廣州國際機場富力綜合物流園30%的權益出售給黑石，加上此前的70%，合計回收53億元。

　　2022年，富力地產加快處置資產動作。面對可動用流動資金的不確定性及即將於2022年到期的龐大債務，富力採取更為積極的辦法管理風險，進行一項資產出售計劃，涉及出售離岸及境內項目。

　　4月，富力地產完成出售倫敦Vauxhall Square，代價為9570萬英鎊，用於抵消今年到期的負債及用作營運資金用途。此外，富力地產將One Thames City 50%所有權，作價26.6億港元售予中渝置地創始人張松橋。

　　貨架上，最引人關注的是一宗酒店資產交易。從萬達手中買下酒店資產后難以消化，富力地產終歸邁出虧本出售的第一步。

　　9月，富力地產公告稱，以5.5億元的價格將廣州富京酒店管理有限公司100%股權出售給北京英協置業投資有限公司。值得注意的是，廣州富京間接持有北京富力萬達嘉華酒店。

　　時代周報記者獲悉，這是富力地產首次出售持有的萬達酒店項目，該項目總虧損653.7萬元。

　　據《財經十一人》消息，富力地產目前出售的酒店不只這一家，5年前收購的萬達73家酒店，基本都在待售名單上，由李思廉的弟弟李思源負責對接。

　　變賣資產的同時，富力地產亦積極與債權人接洽，就即將到期的貸款磋商解決方案。

　　11月10日，富力地產公告稱，H16富力4等8筆公司債券整體展期通過，加權平均到期期限從約4個月延長至3年以上。加上今年7月完成的10筆美元債展期，富力地產合計467億元的境內外債務成功展期，成為首家完成境內外債券整體展期的內地房企。

　　富力地產表示，「境內和境外債券的成功重組，大幅降低了近三年內的中短期債務壓力，為公司改善經營、迎接市場復甦爭取到寶貴的時間窗口。」

　　前路未卜

　　債務償還「續命」3年，富力地產好不容易喘口氣，實控人被捕又為其蒙上陰影。

　　雖然富力地產以「待客之道」為由否認了行賄指控，張力依舊前路未卜。

　　「國外對於賄賂的定義與國內有較大區別，通常國內只是正常人情往來的‘尺度’，在國外就可能構成犯罪。」具有加州律師執業資格的上海瀛泰（臨港新片區）律師事務所主任翁冠星律師表示，本案中，即便如張力所稱的只是請吃飯，如果開了幾瓶名貴紅酒，完全可能構成違法。

　　翁冠星補充道，對商業賄賂的處罰取決於賄賂的數額， 既可以是經罪， 也可以是重罪。對於1000美元以下的賄賂， 違反者可能會被監禁於縣拘留所長達一年。對於1000美元以上的賄賂， 違反者可能會被監禁於縣拘留所或州監獄長達3年。

　　富力地產在公告中表示，張力被捕「不會對本公司的業務及營運有任何重大不利影響」。

　　業內人士分析認為，富力獨特的「雙老闆制」，讓其在創始人風波中獲得更多確定性。

　　「雙老闆的優勢這時候就體現出來了。張老闆失去自由，李老闆還能主持大局。」一名接近富力地產的人士向時代周報記者表示。

　　不過，柏文喜認為，「雙老闆制」雖然顯現了互為備份、減少和降低公司管理風險的優勢，但富力地產的大局不能説不會受到任何影響，「畢竟張力是主導公司產品層面的工作，這一點對於房企十分重要。」

　　富力兩位創始人李思廉、張力 圖源：富力地產官網

　　張力風波，對富力地產影響幾何？

　　機構投資人張星（化名）對時代周報記者透露，富力地產展期事件已落地，基本上不會受到影響。但張力作為公司的核心管理人物，在案件未有明確裁判之前，都會成為一顆「定時炸彈」，影響投資人信心。

　　「據我所知，已有機構和富力地產方面進行溝通，瞭解富力地產的應對方案和摸查事件影響。」張星表示。

　　從行業視角看，以富力地產為代表的中型企業，正在迎來轉機。11月以來，房地產「金融16條」、「三支箭」等利好政策相繼落地，推動房地產行業穩中向好。

　　「基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的民營房企獲支持的概率更大，投資性物業從低效資產變身為房企‘造血’資本。」克而瑞研究中心認為，投資物業保有量及運營業績較好的企業，即使部分房企短期內流動性風險較高，投資性房地產也有機會成為一個發債支持增項。

　　克而瑞研究中心指出，融資支持具有一定時效性，大部分房企仍需要積極自救，尤其是出險房企紓困需多方資源整合，盤活資金鍊，通過推盤營銷等手段促銷售回款也是重中之重。

　　富力地產12月16日披露的未經審覈營運數據顯示，今年前11個月，富力地產實現銷售收入363.9億元、銷售面積269.75萬平方米，同比分別下降67.56%、69.40%。

　　面對此次危機，富力地產想再度涅槃歸來，當務之急是面臨一場營銷硬戰。

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