港資地產商鏖戰上海南京西路，恆隆廣場稱霸20年迎勁敵，一年收租17億

本文來源：時代財經 作者：鍾黛

上海頂級商圈南京西路，「奢侈品霸主」恆隆廣場迎來勁敵。

近日，經過更新過后的張園西區開業，該項目由太古地產（01972.HK）負責招商，引入了迪奧、古馳、路易威登等一眾奢侈品牌。此前，太古地產已經在南京西路商圈佈局了興業太古匯。該項目原本以高端和輕奢品牌為主，最近正在更新、升級品牌，計劃引入更多奢侈品。

過往多年，南京西路的奢侈品牌被恆隆廣場牢牢佔據，如今，其將面對興業太古匯與張園的分流。

恆隆地產（00101.HK）的壓力不止於此。其在上海的另外一個項目港匯恆隆廣場，將面對新鴻基ITC項目的競爭。而在上海全市範圍內，前灘、徐匯濱江、新天地等板塊不斷涌現出奢侈品項目。

太古PK恆隆

2001年，上海南京西路上的恆隆廣場開業。這是上海第一個現代標準城市綜合體，為上海帶來了第一個現代購物中心以及第一棟超甲級寫字樓。

其中的購物中心雲集了100多個奢侈品牌及餐飲食肆，其銷售坪效在全國範圍內鮮有對手，以5萬出頭的建築面積撐起了150億以上的銷售額。

位於上海的兩個恆隆廣場也是恆隆地產業績的重中之重。2021年，上海的兩個恆隆廣場貢獻了29.45億元租賃收入，可資對比的是，內地其他8個恆隆廣場僅貢獻了17.17億元租賃收入。

「近年來，我們在上海的兩座購物商場佔我們內地租賃收入的比例略高於一半；如果把香港的租賃收入也計算在內，則佔本公司的總租賃收入差不多三分之一。」2022年中報，恆隆地產致股東函披露。

如今，恆隆的「基本盤」面臨競爭。「奢侈品招商比較難，以前主要集中在恆隆廣場。現在張園引入了不少奢侈品，興業太古匯也計劃更新和升級品牌。在一定程度上，南京西路商圈的競爭格局更激烈了。」一名龍頭房企區域商業業務負責人對時代財經表示。

日前揭幕的張園西區雲集國際知名品牌，包括安塏第俱樂部（Arcadia Club）、藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）、寶格麗香氛（BULGARI PARFUMS）、BY FAR、迪奧（DIOR）、古馳（GUCCI）、路易威登（Louis Vuitton）、酩悦香檳(Moët & Chandon)、而意（RE Bike Museum）、法國希思黎（Sisley）、江詩丹頓（Vacheron Constantin）。其中不乏特色概念店，中國首店以及限時專賣店。

與此同時，太古也在啟動興業太古匯的品牌升級工作。此前，LVMH旗下的CELINE與LOEWE已經在興業太古匯開設了臨時店，而另一些一二線奢侈品牌，比如IWC，Givenchy，Zegna，Salvatore Ferragamo，Max Mara，Marni也在興業太古匯開設了旗艦店或臨時店。

有消息稱，興業太古匯一樓將吸引更多一線奢侈品大牌落户。

港資開始逢低抄底

在上海全市的範圍內，恆隆廣場則面臨着更為複雜的競爭格局。

在浦東前灘板塊，太古地產連落兩子。

2021年9月，前灘太古里開業。該項目定位為重奢，集結了Hermès、Dior、Gucci、LV、Zegna等一眾品牌，被業內稱為「一個奢侈品都沒落下」。

就在前灘太古里對面，前灘L+Mall正在建設中，其17萬方的體量將成為前灘最大的商業體。該項目所在的前灘21號地塊由上海陸家嘴集團收購所得。據太古地產10月披露，已與上海陸家嘴集團簽署前灘21號地塊的合作意向書。

在徐家匯商圈，新鴻基的世界旗艦級購物中心ITC將於2023年落成。其體量高達25萬平方米，定位將是上海第一的城市綜合體。整個ITC項目將分四期建造，目前一期One ITC已經開業，引入不少頂奢品牌，與一街之隔的港匯恆隆有所重複。

事實上，從2020年開始，上海奢侈品的格局開始發生鉅變。一方面，境外消費大幅度迴流，奢侈品銷售額暴增；另一方面，上海大量出讓核心商業地塊，供需兩旺的情況下，將有大量奢侈品商業目的地誕生。

已經20多年沒在上海拿地的恆隆，將與更多競爭者分食蛋糕。

港資開發商擅於逢低抄底。近期，太古地產、香港置地、新世界、瑞安房地產、嘉里建設、恆基兆業、嘉華國際等一眾港資開發商均有加倉內地的跡象。

在今年3月的業績會上，太古地產主席白德利表示：「計劃在未來十年投資超過1000億港元。其中，超過一半的資金將投資於內地。」他還透露，預期未來十年，集團的中國內地物業組合的總樓面面積將增加一倍。

恆隆集團董事長陳啟宗也曾表示，2022年將繼續加大在內地的投資，主力發展高端商業物業，但其並未拋出明確的投資計劃。

事實上，港資開發商普遍主攻一線城市高端商業。一線城市市場日趨飽和，競爭日趨激烈。在內地新一線、二線城市，恆隆、太古等港資開發商將迎來新一輪交鋒。