籌資4.95億港元 雅居樂半年二次出售雅生活股份解「燃眉之急」

觀點網 近期釋放的「第二支箭」「第三支箭」等金融利好消息，令H股地產股結束了自4月以來的長期下跌，多家房企股價從11月至今日提升2-3倍。

　　其中，從11月1日開盤起至12月9日收盤，雅居樂股價從低谷1.52港元/股上漲至3.11港元/股，漲幅達1.05倍；期間，11月15日一度漲至3.88港元。

　　一則出售雅生活股份消息，讓雅居樂股價再次走到聚光燈下。

　　12月9日早間，雅居樂集團發佈公告稱，間接全資附屬公司中山雅生活企業管理服務有限公司與匯豐銀行、中信里昂證券、BNPP及中金公司（管理人）簽訂大宗交易協議。銷售股份包括4860萬股雅生活H股，所得款項總額約4.95億港元。

　　出售雅生活股份消息釋出后，9點30分開盤，雅居樂集團報2.83港元/股，隨后一路上漲，截至收盤，雅居樂報3.11港元/股，漲9.89%，總市值130.99億港元。

兩次出售

　　據觀點新媒體瞭解，此次出售價每股10.18港元較雅生活H股於12月8日收市價每股11.06港元折讓約7.96%；出售事項的所得款項總額約4.95億港元，及所得款項淨額（扣除佣金以及其他相關開支及專業費用后）約4.90億港元。

　　雅居樂表示，出售事項募集的全部資金將用於加強集團的資產負債表及財務流動資金，推動集團的持續健康發展，增強集團的短期償債能力。完成后，集團的財務狀況將進一步改善，為集團未來的發展提供更堅實的基礎，而集團的健康發展也將支持雅生活項目管線向前發展，有助於提升雅生活的長期競爭優勢。

　　從市場反映上看到，雅生活今日股價並未過多受到該出售事項影響，雖然早盤一度下跌至10.28港元/股，但收盤報11.1港元/股，漲0.36%，成交額達15.29億港元。

　　早在8月19日，雅居樂也曾出售一次雅生活股份。 

　　彼時公告顯示，中山雅生活以每股雅生活H股7.01港元的價格出售持有的4900萬股雅生活H股，較上一個交易日收盤價8.56港元/股折價18.11%，所得款項總額估計為約3.43億港元。

　　兩次出售股份后，雅居樂集團在雅生活中的持股比例將從54.31降至47.44%。但雅居樂強調稱，其對雅生活的擁有權權益的整體淨變動不會導致喪失對雅生活的控制權，雅生活的財務業績將繼續與雅居樂的財務業績綜合入賬。

　　另外，8月份第一次出售股份的同時，雅生活員工的持股平臺共青城也出售所持2950萬股雅生活H股，所得款項總額估計約為2.07億港元。並且共青城與雅居樂達成協議，同意向集團提供相當於出售其所持有雅生活H股所得的全部所得款項淨額的貸款。

　　受到地產行業下行影響，物業管理公司為母公司輸血情況已司空見慣。雅居樂兩次出售合計放棄了9760萬股珍貴的雅生活服務股份，共籌得款項總額達8.38億港元。

　　查看雅生活業績， 2022年上半年實現收入76.2億元，同比上升22%；毛利20.53億元，同比上升9.5%；毛利率約26.9%，同比下降3.1個百分點；歸母淨利潤10.6億元，同比下降7.4%。

　　2022年中報顯示，雅生活在管面積為5.29億平方米，合約面積為7.06億平方米。其中，在管面積中有83.4%都是通過收併購或第三方外拓而來，僅有16.4%是來自雅居樂和綠地的交付。

　　積極外拓的雅生活，業績仍是受到關連地產企業部分影響，進而壓縮了利潤空間。其中，外延增值服務（非業主增值服務）上半年營收較去年同期下降24.0%至9.9億元，毛利率也下降4.1個百分點至35.9%。

籌資之路

　　在艱難的運營環境下，雅居樂算是業內少有的仍保持了境內外信用的中大型房企。

　　12月2日，穆迪將雅居樂集團控股有限公司的公司家族評級從「B3」下調至「Caa1」，將該公司的高級無抵押評級從「Caa1」下調至「Caa2」，展望仍是負面。穆迪預計，在缺乏新的外部融資渠道或資產處置來解決其龐大到期債務的情況下，雅居樂集團的流動性在未來12至18個月內仍將不足。

　　事實上，在過去3-6個月里，雅居樂一直在通過資產處置和股票發行積極籌集資金，以償還到期債務。

　　其中包括，9月1日，雅居樂的子公司北京雅建、北京雅信出售濟南雋盛房地產開發有限公司39.44%、10.56%股權予路勁基建，交易總代價為6.8億元。項目公司涉及濟南歷下區2宗地塊，佔地面積及規劃建面分別總計為7平方米、31平方米。

　　股價連漲3天后的11月16日，雅居樂集團發佈公告稱，與法巴證券、瑞信、摩根大通合作，以先舊后新方式，按每股2.68港元配售2.95億股股份。經計算，配股所得款項淨額約為7.83億港元。

　　「金融16條」政策出臺后，終於在12月7日等來相關消息，雅居樂集團與農行廣東省分行簽署全面戰略合作協議，為雅居樂集團提供一攬子金融服務，包括在綜合授信服務、房地產新增融資服務、房地產存量融資服務和其他金融服務方面展開全面和深度的合作。

　　雖然雅居樂團與農行廣東省分行合作協議並未披露具體金額，但足以提振信心，一片欣欣向榮的跡象。

　　12月9日，廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司發佈2022年度第一期中期票據註冊文件。本期債券擬發行金額18億元，期限不超3年，募集資金扣除發行費用后將用於普通商品房項目開發建設等合法合規的用途。

　　由於當前市場情緒尚未恢復，雅居樂融資渠道仍受限，面對未來債券到期，其經營性現金流和流動性還在繼續承壓。

　　中報顯示，借貸總額減少至137.04億元，總借款701.7億元，其中銀行借款及其他借款、優先票據、境內公司債券、商業物業資產支持證劵和資產支持證券及可交換債券，分別為426.85億元、156.83億元及118.02億元。

　　雅居樂8月贖回年內到期的2億美元5.125%利率票據和 3.6億美元票據；10月贖回15.93億元境內非公開發行公司債，以及回購了9.5億元應收款ABS。

　　隨着多筆債券的償還和贖回，雅居樂債務總量得到改善。

　　而據不完全統計，雅居樂目前境內債券融資剩余「16雅居03」，債券類型為私募債，債券余額12億元，票面利率6.5%，到期日期為2023年10月11日；中資美元債存量4只，余額17.47億美元。

　　另有報道稱，雅居樂未在11月24日支付到期的可轉債票息，並將遞延支付息票率8.375%、7億美元、於12月4日應付的高級永續債券票息。

　　此次再捨棄部分雅生活股份，或許能再解一下雅居樂的燃眉之急。