224億境內債展期 房企重組潮下的龍光樣本

　　來源：觀點網

觀點網 在遭遇銷售疲軟、融資遇阻等流動性困難時，房企的償債能力會被大幅度削弱，這種情況下往往只能對債務採取逐個談判展期或一攬子重組的做法。僅過去一年多，包括華夏幸福、恆大、佳兆業、花樣年等企業均已謀求債務重組，但大部分的卻迟迟未突破債權人一關。

　　這其中仍有少數債務重組成功的案例，比如今年7月、9月，富力、合景泰富在摩根大通的幫助下，分別展期10只、3只美元債券；11月10日，富力為期近3個月的境內債談判成功，它也成為首家完成境內外債務全部展期的房企。

　　在富力的「示範效應」下，其他房企諸如龍光、融創、奧園也相繼推出境內債重組方案。最終經歷大約一個月談判，12月6日，龍光如願成為第二家境內債整體展期通過的房企。

　　據瞭解，龍光於11月初向機構投資者提交了一份債務重組方案，明確將境內債持有人的本金兑付時間延至今年11月10日起至2027年5月10日；至當月下旬將展期期限、利息支付比例條款進行優化。

　　展期成功之於房企而言，主要意義在於通過重新確認合同項下權利義務，起到削減短債目的，併爲生產經營甚至企業重回發展軌道創造條件。知情人士向觀點新媒體透露，龍光重組的境內債務規模在220億元以上。

展期談判

　　與富力重組完成的節點有所不同，在龍光提交境內債重組方案后不久，相關監管層便開始密集出臺政策緩解房企流動性壓力。

　　比如11月13日，央行、銀保監會共同發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。其中第四條明確，支持開發貸款、信託存款等存量融資合理展期。

　　具體包括，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持。未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年。

　　第五條也提及，保持債券融資基本穩定。按期兑付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。

　　龍光也是「金融16條」等政策之后房企境內債重組的第一例，某種程度上，它被解讀為受到了政策引導的正面影響。

　　從所用時長看，富力於8月便被傳境內債務重組，消息稱其聘請了中國國際金融公司擔任財務顧問，直至11月10日才宣告重組完成。龍光11月3日向機構投資者提交重組方案，至展期獲通過前后歷時一個月有余。

　　市場流傳的龍光初始重組方案顯示，其A、B方案計劃對已展期的公司債及ABS部分，到期時間延至2026年8月。本金自2024年8月起支付5%，按季度償付；2024年11月起至2025年11月共計5筆分別支付10%；剩余45%本金分3筆支付。

　　C方案涉及的主要是未到期存續債及ABS部分，到期時間延至2027年5月，本金從2025年開始兑付，按季度償付10%-15%。

　　實際上，觀點新媒體瞭解，今年龍光曾採取的是單筆債務談判展期的方式。比如3月披露存在短期償債壓力后，龍光對「18龍控02」提出展期18個月，展期期間新增利息；同月對「19龍控01」提出展期15個月，並提供肇慶玖峰城項目的股權質押。

　　此后龍光選擇在8月份開始與多個組別債權人溝通協商，進行境外債整體債務管理，對於境內債最終也採取了一攬子做法。

　　根據DM數據，發行人「深圳市龍光控股有限公司」當前存續的公募、私募債券額度為164.47億元，關聯ABS存續額度則為23.94億元，合計188.41億元。但知情人士向觀點新媒體透露，龍光展期的境內債規模為223.6億元。

　　重組方案並非一蹴而就，至11月下旬龍光修訂展期條款。據澎湃新聞報道，該公司將A、B方案展期期限縮短9個月，C方案縮短6個月；增信方面，提供大灣區重點城市交通便利區位住宅項目，以及西南省會城市核心樞紐住宅項目各55%股權質押作為增信措施。

　　另經過連續的延長投票截止時間操作后，最終於12月6日，龍光境內債整體展期獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

　　據悉，龍光在與投資人展期過程中承諾，將嚴格按照展期方案落實企業責任，全力提升生產經營，保交付、促銷售、促回籠，以時間換空間，加快回到良性健康發展軌道。

細節之間

　　知情人士對觀點新媒體表示，龍光的境內債重組方案獲得了大部分投資人支持。至於通過的具體情況如何，截至目前龍光集團尚未發佈正式公告。

　　毫無疑問，從富力到龍光，其境內債重組的經驗都將被其他房企所研究借鑑，包括奧園、融創等房企也在11月傳出境內債整體管理的消息。

　　比如融創於11月中旬提出初步重組方案，涉及境內存續債券及ABS規模約154億元，其中對已展期的債務繼續展期3.75年至2026年9月，未展期的債務展期4.5年至2027年；2015年起兑付本金，按季度兑付，兑付比例前低后高。

　　此后奧園尋求對境內債務進行整體打包重組，涉及債務總額約116億元。

　　對比已披露的境內債重組方案，各房企所設置的條件有着相似之處。其中在展期年限方面，主要集中在3-4年，如富力所披露的8只公司債加權平均期限延長至3年以上；龍光初期的展期為45-54個月，修訂並獲債權人同意的期限則降至36-48個月。

　　融創在初步重組方案中所提出的展期期限，最終在12月初也經歷修訂，分別由3.75年降至3年，4.5年降至4年。

　　同時在投票率設置上，多集中於約定50%以上同意率即可通過，這種條款對債務人一方較為有利。包括融創、龍光的重組方案對其中涉及的債券都有類似1/2擁有表決權的債權人同意方可生效等。

　　對債權人而言，債務展期並不是他們在投資中所樂見的事項。在這種以修改債務條件方式進行的重組中，他們面臨着是否接受變更原合同項下權利條款的抉擇：同意意味着資金回收期限拉長或本息打折扣，不同意則需要長時間消耗，極端情況下出現企業破產清算抵債。

　　一般破產清算情況下，債務人對負債清償時，享有抵押權、質押權、留置權等情況的債權人排序靠前（即優先債權），先於普通債權。公募債類別往往屬於信用債券，持有這批龍光債券的債權人並不能優先獲得清償。

　　因此即便充滿無奈，債權人亦不得不考慮或同意企業所提出的重組方案，而他們所需考慮更現實的問題，是如何儘可能保障自己的利益。

　　比如要求追加增信措施，除了龍光提供大灣區及西南的項目質押擔保，融創在重組方案中也提出用住宅和文旅項目收益權提供增信，但不提供質押及擔保。富力並未披露境內債重組的增信措施，但其進行境外重組時，曾以英國及馬來西亞等地項目提供增信。

　　本息兑付時間及比例方面則各有所不同，債權人的總體訴求偏向爭取更大的兑付比例。

　　以龍光為例，優化后的重組方案於展期首年利息兑付比例從20%提高至50%，並約定此后半年兑付剩余50%；另對10萬以內債權設置小額兑付條款。富力、融創則未設置小額兑付，其中融創在初始方案中提供相當於債券面額3%的同意費，修訂后的方案決定對所有債權人先行支付3%本金。

　　歸根結底，債權人對房企債務重組的態度仍取決於企業本身的實力。正如推動富力、合景泰富境外債重組的摩根大通方面人士曾對觀點新媒體所提及：「企業本身的運營能力以及資產質量是獲得投資者信心的基石。」