9000億房地產基金被擠兑？黑石BREIT基金已限制資金贖回

近日，全球最大的私募股權基金管理人黑石集團爆出一條新聞，黑石旗下最大的房地產基金被限制贖回資金了，理由是太多資金集中贖回，簡單而言，出現類似擠兑的情況。

經歷疫情期間的地產價值快速膨脹后，黑石旗下資管規模達到1260億美元（摺合人民幣約9000億元）的旗艦基金——黑石房地產投資信託基金（BREIT），正在面臨客户「撤資潮」。經歷前兩個月的大額贖回后，黑石周四發出通知，12月只有極少數的贖回請求能夠被滿足。

大量贖回請求

自2016年成立以來，BREIT一直是黑石集團的「拳頭產品」，吸引了700億美元的股本（若將槓桿考慮在內，其總資產為1260億美元）。僅在2021年，BREIT就吸引了超過200億美元的淨流入，而在2022年前9個月又帶來了約170億美元的淨流入資金。

黑石集團的BRIET基金今年以來回報率為+9.3%。相比之下，更多的房地產投資信託基金市場在2022年已是舉步維艱，Vangard房地產ETF（VQN）今年迄今的總回報率為-13%。

注：BREIT前三季的業績

該基金有78%的資產投入出租房產和工業地產，在區域上，超過七成位於美國的西部和南部區域。

儘管BREIT在今年前9個月吸引了大量資金流入，但最近兩個月，資金流形勢逆轉，該基金收到了大量贖回請求。

根據這隻旗艦基金設立時定下的規則，每個月基金回購的金額不超過淨資產規模的2%，單個季度累計則不超過淨資產的5%。

根據黑石周四發送給客户的信件，今年10月要求贖回資金的申請達到18億美元，佔公司淨資產規模的2.7%，雖然超標，但在董事會批准后獲得100%履行。但今年11月，公司只批准了BREIT基金43%的贖回申請，共計13億美元。

就四季度而言，贖回規模可能超標的現實，導致黑石開始出手限制贖回了。按黑石致客户信件，12月，該公司只有佔淨資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金。如果2023年第一季度還是有大量贖回請求，贖回額度還是隻有淨資產的2%。

贖回潮還將繼續

據華爾街分析，黑石這種限制贖回的做法，可能會導致一些投資者重新考慮他們對BREIT的配置投資，並在2023年的時候繼續贖回，同時BREIT未來的資金流入也可能會減少。

巴克萊分析師Benjamin Budish指出，對BREIT資產淨值可能繼續下滑的擔憂日益加劇，這可能產生連帶效應，導致未來新資金流入大幅減少。

他已將黑石集團評級從「增持」下調至「持股觀望」。

美國房地產市場曾在新冠疫情初期、在極低利率環境的激厲下，房價快速上漲。而眼下隨着美國利率政策急轉彎，房貸利率大幅上升，房地產這種對加息敏感的行業面臨的風險逐步加大。

許多房地產投資信託基金第三季度電話會議上反覆出現的一個主題就是：房地產交易市場大幅放緩，這樣會使市場的價格發現機制缺失。

考慮到今年來股票、債券都表現不佳，那些機構投資者眼下能夠獲利退出的資產並不多，而房地產基金就是其中之一。

更何況，不少投資者還認為，目前房價還未跌到位，房地產投資信託基金和房地產行業將面臨進一步下跌。

資產管理公司Principal Global Investors的首席策略師Seema Shah，對房地產行業未來的「潛在陷阱」提出了警告，「我們必須小心利率大幅上升，某些資產類別將受到影響」。

資產估值亦存風險

隨着2022年利率的快速上調，房地產交易市場急劇降温。在房地產市場缺乏價格發現機制的情況下，有些市場參與者對BREIT這樣的投資工具如何準確估計其資產淨值，也提出了質疑。

房產交易快速放緩和房地產價值的難以估計，使BREIT處於一個艱難的處境。

若是BREIT將資產淨值估值（NAV）設定過低，新申購的投資者就會比現有投資者更有優勢，因為他們購買的資產低於實際價值；然而，如果BREIT將資產淨值估值設得過高，就會有精明的投資者意識到他們可以高於公允價值退出並贖回，這對依舊持有BREIT的人不利。

就目前第四季度黑石收到的超大贖回請求來看，可能有不少投資者已認為BREIT的資產淨值估計過高。

限制措施只是謹慎舉措

不過，就黑石的資產管理規模體量而言，其採取此類保護措施屬於相當謹慎的。

據黑石官網，光其房地產業務，目前黑石管理的資本高達3190億美元，管理的房地產投資組合規模價值5650億美元。而整個黑石的資產管理規模高達9510億美元，包涵房地產、私募股權基金、對衝基金和信貸保險等四大業務板塊。

分析師指出，鑑於黑石集團投資的是長期核心房地產資產，持有期相當長，因此限制贖回是有意義的。如果沒有限制，黑石集團將被迫低價出售資產，這將傷害所有BREIT的持有人。

黑石方面近日表示，其投資工具中有93億美元可以直接動用的流動性，若有需要還能再出售90億美元的債券資產。

黑石也在套現部分資產回籠資金。公司周四宣佈，與合作伙伴VICI房地產投資信託達成協議，作價12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣給VICI。

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