融創搞定「豪華金主」，孫宏斌以退為進，要徹底翻盤了

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　　來源 | 地產密探 編輯 | 密探財經

　　「成大事者，不糾結。」站在人生高峰的孫宏斌，4年前有人特意為其立傳，不糾結背后的「果敢、坦誠、義氣甚至豪賭」等個性特質，被總結得很鮮明。

　　無論是2017年接盤13個萬達文旅城，還是拿150億元馳援山西老鄉賈躍亭的樂視，前者救了王健林，自己也撿了大便宜，但投資樂視被賠得欲哭無淚，甚至公開自稱「很傻逼」。但他，就是這麼一個「耿直BOY」。

　　今年5以來，融創困於市場低谷，過去曾是別人的白衣騎士，但孫宏斌自己迟迟等不來援手。苦撐半年后，房地產金融政策迎來驚天大反轉。

　　11月以來，金融救市先救房企成為最強音，三箭齊發（信貸、發債和股權融資），讓民營房企老闆重整旗鼓，精神抖擻起來。這其中，應有坊間許久未露面的孫宏斌。

　　風起於青萍之末。對出險的融創而言，一場破局正在悄然裂變，尋找突破口。

　　近日，國家工商信息披露，泛海建設89.7%股權分別由中信信託及蕪湖華融資本創譽投資中心接受，持股比分別是64.7%、25%，融創降到只持股10.3%。

　　今年10月份，坊間曾傳聞融創中國、中國華融、中信信託和上海浦發銀行曾籤協議擬合作重組上海董家渡項目，中國華融向融創提供流動性支持最高可達80億元。

　　如今看來，融創在更高層面上得到了兩大央企背景的信託、AMC注資支持，從而獲得了更大的「復活」翻身機會。

　　圍繞上海董家渡項目，按合作協議，中國華融、以上海浦發銀行為首的6家銀行組成銀團、中信信託等合作方聯手對上海董家渡項目注資增量資金將超120億元。

　　「專業的人，干專業的事兒。」在盤活上海董家渡項目上，各司其職，華融聯合銀團、信託負責項目融資，且華融還負責監管，融創主抓操盤且繼續融創品牌。

　　這些豪華「金主」退出時，華融、銀團享有償債優先權，融創雖保留未來回購項目公司股權這一權利，但既是權利也是義務，前提是償還完此次所有金主的融資。

　　俗話説，「一招落，全盤皆活」。從上海董家渡項目「豪華」陣容120億元注資看，當前，整個融創逆風翻盤的機會大增。

　　三年前，頗講義氣的孫宏斌看到老友盧志強深陷債務泥沼，就讓融創斥資149億收購泛海建設，解救之余也獲得了上海董家渡、北京泛海國際兩個堪稱頂級豪宅項目。

　　2020年，融創取得合同銷售金額約5752.6億元，同比增幅3.4%，雖未完成全年6000億元目標，但銷售額創歷史新高。該年8月起，嚴控房企融資的「三道紅線」出爐，這已是一個明顯的信號，即「高槓杆很危險」。

　　進入2021年，「22城」首次試點「雙集中」供地，意在為土地市場降温，難以理解的是，債務率本就很高的融創吃錯了藥似的，上半年高頻溢價拿地，耗資約千億。

　　再有就是，孫宏斌對雲南、四川等西南文旅市場押注過大。有描述説，整個2020年，孫宏斌在西南區域：待了91天，去了70多次。

　　隨着2020年下半年樓市急轉直下，文旅地產首當其衝，難以快速周轉就意味着大量資金被套。

　　逆市拿地過猛疊加文旅地產被套，使融創自今年以來陷入資金鍊危局，尤其是千億拿地，似乎更為兇險。

　　回頭看，當時像萬科、龍湖、金地等優質民營房企都很剋制，融創當時應該説算是戰略誤判，融創西南一把手商羽等多個區域封疆大吏也隨之被換，組織架構也被重組。

　　戰略收縮還未徹底完成，融創資金鍊風險就提前到來。今年5月，融創官宣一筆明年10月到期的7.95%美元優先票據利息無法按期兑付，引發違約爆雷。

　　回想融創2021年中業績會上，孫宏斌曾信誓旦旦地説， 「除了我們以外都有可能暴雷」，一語反向成讖。隨之而來的是，融創中國股票停牌，2021年報難產，多個文旅城股權被賣，等等。

　　除了惋惜，外界對融創仍頗有好感，認為這是一家好公司。除了對公司員工比較好之外，融創的產品在業內仍備受好評，目前只是遇到了流動性風險，大量資產集中在一二線，本身質量都很不錯。

　　即便是文旅，融創也引入了地方實力國資，比如今年4月份，環球融創會展文旅集團、環球中軍文旅開發公司與四川旅投集團簽署合作協議，針對應就是號稱具有國際知名IP的融創四川「樂高樂園」超級項目。

　　今年5月份，與其他出險房企一樣，融創對境內債也積極尋求展期，為自己贏得更多騰挪的時間和空間，比如「20融創01」展期18個月清債。

　　11月中旬，坊間傳聞融創正在籌備對境內公司債整體重組，規模合約154億元。趕在當前金融監管層「三箭齊發」（信貸、發債、股權融資）的房企融資寬松窗口期，融創翻盤勝算無疑明顯增加。

　　11月底，融創中國公告預期2021年歸母淨利同比下降約207%，核心淨利同比下降約184%。 相比此前預告披露，經修正后的數據明顯下調了預期。

　　預期業績大幅下跌背后，主要是融創對開發物業、應收款項及對外擔保預期信貸虧損，文旅城建設及運營業務板塊商譽及相關長期資產減值集中撥備等。

　　既然是減值撥備，就意味着可以撥來也可以撥去，也就是説，一旦市場回暖，資產價值提升了，信用恢復了，還可以回撥，對公司利潤將是正向影響。

　　從年內銷售規模看，融創債務出險雖對其銷售有明顯影響，但並未「傷筋動骨」，使其像恆大等房企一樣幾乎已徹底出局。

　　據克而瑞監測披露，今年前11個月，融創全口徑銷售額1611億元，排名第10位，對應權益銷售額929億元，排名第14位。

　　應該説，融創年內銷售額的權益比率有所降低，這應該跟其犧牲、讓出部分項目股權密切相關，但犧牲換來的是，融創保住了規模和行業地位，盼來了房企融資大拐點。

　　外界期待，大家喜愛的那個老孫，能像上一次從順馳成功突圍一樣，繼續帶領融創從低谷快速脫困，迎來人生的第三次不平凡。

責任編輯：張恆星 SF142