地產「三支箭」，對樓市影響幾何？

相信很多人已經對樓市的利好消息已經聽麻了。
 

11月短短二十多天，就連射三支救市大箭，包括信貸開綠燈，債券支持轉型以及放開房地產股權融資。

前兩支可能還好，大家覺得和以往的房企融資端獲益區別不算大，但「第三支箭」就不同了。

如果前兩支箭是速效「救心丸」，那麼「第三支箭」就是決定房企能否重生的心臟除顫器。

威力更大，影響效果更深遠。

臨近年末，不到一個月時間，債券、信貸和股權三個領域的支持政策就接連落地，足以見救地產有多緊迫。

業內對這次的支持政策，俗稱為「三支箭」。

第一支箭「金融16條」針對的是信貸支持。

配套的措施發佈「金融十六條」降準釋放5000億長期流動資金，國有6大行給優質房企提供萬億級授信。

第二支箭針是發債支持。

配套措施是支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，額度為2500億元。

但實際上前兩支箭多少是有點bug的。

放貸借債需要信用，但是需要救的房企，卻又偏偏是信用額度緊張的那一批。

而不需要救的房企，卻是受益最多。

所以對龍頭房企，本身經營穩健的房企是錦上添花，但資質差的效果就不大了。

這就需要第三支箭作為補充。

雖然第三支箭只有短短的5條內容，但最大的變化是對去年房企「三道」紅線説拜拜。

其中，有3個重點值得注意。

第一個是房企救命錢的來源轉向。

之前是要麼是要靠央行、地方城投等直接發錢兜底。

比如央行撥款2000億元助力保交樓，南寧三家國企直接撥款30億給停工樓盤紓困。

要麼是通過信貸的方式找銀行借，找金融機構借或者通過發債的方式向市場借。

但這些方式的本質都是借錢，對房企來説等於債滾債，並且迟早也要還。

只能解決眼前的急，過幾年到還債集中期，又會面臨同樣沒錢還債的情況。

現在放開地產股權融資上市，那麼房企搞錢就可以從股市里搞錢，再也不用通過犧牲負債的方式來保住現金流。

這些錢對房企來説是股權，漲跌由命，賺了套現拿來還債保交樓，賠了就由市場眾多的股東共同分攤風險責任，要比現在的模式好。

接盤俠更多，承擔風險能力更強，就不太可能會因為資金鍊斷了出現大量爛尾樓。

而且還可以起到優勝劣汰的作用，緩慢出清不太好的房企。

政策中就提到「恢復涉房上市公司併購重組及配套融資」、「支持「同行業、上下游」整合」，目的就是讓不好的小房企不至於突然歇菜，逐步被大房企收編。

預估房企會進一步洗牌。

但用網友的話來説，這波房地產企業股權融資支持的操作，終究還是股民扛下了所有。

第二是政策的核心還是保供應，保交樓。

房企活命錢的路子雖然打開了，但是搞到手的錢也不能亂花，有資金用途限制，要用到保交樓，保民生方面。

要解決的爛尾樓的根本。

政策中就明確提到「募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等」、「引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與「保交樓、保民生」相關的房地產項目」。」

換句話説，放開房企來錢的途徑只能用來保交樓和還債，不能再用來買地擴張規模和蓋新樓了。

就算是上市物業公司，上市中介公司，再融資來的錢，也要用到主業上去，也是不能用來搞開發建設，要投向主業。

所以，政策的核心還是「保供應、保交樓」。

第三是樓市下一個重點是保障房。

政策力度這麼狠，可能有人會看成是高層在促進房地產再繁榮，熱點城市的樓市會再雄起。

但第三支箭的核心依舊是「穩地產」三個字。

在支持措施中，就着重提到「推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的「保租房板塊」。」

雖然政策目的是鼓勵用REITs去接盤房企賣不掉的新房，但推動的是保障性租賃住房，是要打通租房市場的閉環，保租房。

其中作用是通過租房市場牽引住宅投資市場，達到穩房價的效果。

今年8月華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT就已經上市。

所以第三支箭整個邏輯看下來就是「盤活房企+找存量房接盤俠+保交樓穩房價」。

既然政策足夠重磅，那麼對深圳樓市有沒有反彈作用？

首先對深圳來説，保障房發展會再加速。

月初財政部已經宣佈加大深圳保障性住房籌建補助，也加大對深圳公租房、保障性租賃住房的資金補助。目的是要解決深圳的住房突出問題。

本來就已經大力支持的安居房、公租房，有第三支箭的REITs基金支持，這些保障房的建設速度就會更快。

大家選擇安居房、公租房的態度就會更加鮮明，等得起的人會更加堅信深圳的安居房、公租房。

稍微會對深圳新房市場有一點滯后性的蝴蝶效應。

但在心理上，大家多少會覺得政策可能會發展更好，或者已經是政策底。

其次深圳樓市會維持回調的現狀。

對樓市來説，第三支箭的出臺，除了要保交樓、穩住房企主體，就是修復市場信心。

但深圳樓市，本身信心就比較堅挺。

只要有合適的價格，深圳人依然會毫不猶豫地出手。

雖然絕大部分新房已經做不到「日光」，但基本都能夠在半年清盤，甚至一些很難賣的項目去化也可以做到八九成。

比如龍崗的南山悦時光花園，位置遠在龍崗的寶龍片區，距離地鐵14號線南約站步行也有2.3公里，商業學校也一般。距離龍崗的大運中心也不太近。

這樣的新房，在深圳人眼里是看不上的，但676套住宅，開盤去化也能賣掉318套。

原因就是價格便宜到位，折后總價244萬可以買到精裝三房。

所以，新房的庫存並不像其他城市那樣高。

二手房就更不用說了，依然會維持回調的趨勢。

一方面指導價依舊橫在深圳人的面前。

基本上是鎖死深圳的改善型需求。全國樓市連上海、廣州都適度地放松了一些口子，只有深圳還嚴格執行指導價政策。

另一方面深圳新房大力供應、安居房人才房擠壓的現狀難以改變。

11月1-28日深圳二手住宅僅1967套，目測這個深圳的二手房成交將又會定格在2000套出頭。

這將會是深圳第17個月二手房成交套數徘徊在2000套左右的。

市場依然看不到有反彈的跡象。

所以，如果深圳沒有實質性的措施，「第三支箭」只對全國層面有好處，具體到深圳作用不大。

作者作者 | 飛天小女警