郁亮援手許家印

       文/樂居財經 楊宏彬

　　深圳，深圳灣超級總部基地，這一片甚是繁華的土地上，有着一出別樣的景象。

　　這里的一處建築工地，因長時間的停工，放眼望去一片荒涼。按照最初的規劃，此處應該在不久后立起一座金光閃閃的百米高樓，是深圳的地標性建築，也是世界級濱海城市天際線最靚麗的一道風景。

但這一切的靚麗，只能永遠停留在設計圖紙上了。

　　這一塊土地的使用權，是恆大在2017年末摘得的，金光閃閃的超級大樓，是本應在2024年竣工的深圳恆大超級總部。由於恆大的債務危機，此處已經在一年多前停工。

　　今年雙十一，恆大已將地塊擺上貨架，出乎意料的是，這塊土地很快就迎來了救星。

　　11月26日，原恆大超總地塊T208-0054地塊成功出讓，由安和一號房地產以底價約75.4億元競得。

根據掛牌信息顯示，T208-0054宗地土地面積10376.82平方米，目前處於抵押狀態，該交易標的物轉讓的起始價為人民幣75.43億元，系2017年12月19日恆大以55.52億元競得，原本是用來建造恆大深圳新總部大樓深圳恆大中心，項目於2021年9月開始停工。

　　摘得土地的安和一號房地產，來頭不小，該公司成立於2022年9月，註冊資金1000萬元，目前由深圳安穩一號房地產開發有限公司（下稱「安穩一號」）100%持股。

　　經股權穿透后發現，安和一號房地產最大股東為興業信託，持股比例約97.02%。它的背后還站着險資、券商、資管公司以及深圳的多家國企，甚至，還包括萬科。

萬科身影

　　僅就股權而言，此次接手恆大超級總部地塊的行動，看似是由興業信託主導，但事實是否如此？

　　在今年6月，興業信託也接手過來自泰禾的爛尾項目，對價23.53億元，是一筆以資抵債的交易。這筆交易涉及的福建漳州白塘灣國際旅遊度假城項目，早已陷入停工。

拍賣公告顯示恆大超級總部項目產權為抵押狀態，而有知情人士透露，興業信託就是恆大超級總部的債權人，此次轉讓屬於償債性轉讓，掛牌只是走個流程。這樣看來，興業信託的兩次接盤是有相似之處。

　　從最新這筆交易來看，恆大地塊的接盤方安和一號房地產，由深圳安穩房地產通過深圳安穩一號房地產間接全資持股。深圳安穩房地產則由深圳安興一號和深圳安興二號分別持股99%、1%。

           進一步穿透，深圳安興一號由興業信託、深圳恆嶼、深圳安居建業持股98%、1%、1%。深圳安興二號的持股方同樣有深圳恆嶼、深圳安居建業，分別持股1%和99%。而深圳恆嶼均為深圳安興一號、二號的執行事務合夥人。簡單説，前者是后兩者合夥公司的代表人，並行使全體合夥人授權的執行事務的權限。

         深圳恆嶼與深圳安居建業都不簡單。兩者背后隱藏了險資、券商、資管公司以及深圳多家國企。通過抽絲剝繭，萬科的身影也在這兩家公司顯現。

       樂居財經《地產K線》通過深入查閲瞭解，深圳恆嶼的唯一股東為深圳市現代軌道交通投資管理有限責任公司，其由深圳前海基礎設施投資基金間接100%持股。而后者的股東中，萬科持股28.33%，華夏人壽持股19.67%，天安財險持股13.67%，博商資管持股13.33%，中信證券持股11.67%，以及前海金融持股3.33%。最終的實際控制人為深圳市國資委。萬科則憑藉28.33%持股，為深圳恆嶼的最大單一間接股東。

　　深圳安居建業的股東陣容更甚。其是深圳市專門成立的市屬國有房地產紓困平臺，成立於2022年1月21日，是由深圳人才安居集團、萬科、深業集團、特區建工集團共同出資成立，分別持股40%、20%、20%、20%。總註冊資本達20億元。

據瞭解，深圳安居建業目前已經介入多個恆大項目的保交付工作。旗下子公司深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司，曾於2個月前，與恆大地產深圳分公司合作保交樓，涉及位於龍崗區的4個項目——恆大城市之光、恆大錦苑、恆大都會廣場及恆大深匯大廈安居型商品房項目。

　　深圳恆嶼還曾是安和一號房地產的唯一股東。在接手恆大超總地塊的9天前，安和一號房地產出現股權變更。

　　11月17日，安和一號房地產的唯一股東由深圳恆嶼，變更成了現在安穩一號。也就是説，安和一號房地產本是由深圳恆嶼出資設立的。這次變更后，安和一號房地產的註冊資金由1萬元增至了1000萬元。

　　有分析稱，從接盤公司的股權結構來看，興業信託接手該項目后大概率是充當資金提供方的角色，安居建業則負責開發建設。而這個過程背后，萬科的角色或都舉足輕重。

超級總部墜落

　　2017年8月，恆大集團總部正式從廣州搬遷至深圳，當時的深圳總部是卓越后海金融中心，為租用的辦公場所。

租用辦公樓，對於當時如日中天的恆大來説，可能顯得有些不夠檔次。4個月后，其便拿下深圳灣超總地塊，打算建設自己一棟自己的辦公樓，和廣州恆大中心一起組成「雙子星」。當時萬科也拿下了相鄰地塊，兩家超級房企將在深圳灣成為鄰居。

　　2019年9月23日，許老闆親赴深圳視察恆大中心建設進展，也將這一超級總部的效果圖曝光了出來。

　　設計圖上的恆大中心金光閃閃，豪氣十足。總建築面積34.3萬平方米，建築高度為393.9米，地上71層，地下6層，辦公層層高5.1米，盡覽深圳灣一線海景。

　　不僅外觀霸氣，許家印還賦予了深圳恆大中心美好的寓意。建築設計融入「天圓地方」意象，底部方正，頂部圓潤，形體收進，拔地而起，象徵恆大人紮根深圳、開拓進取、再攀高峰。

　　但這些美好的理想，隨着恆大流動性危機的爆發也隨之流逝。目前，建築工地上的一片荒蕪，和當時美好構想產生了鮮明的對比。

在2021年9月停工前，該項目基坑樁基礎已完成，土石方大面已開挖至基底標高（-42.40米），基底承臺和坑中坑尚未完成。公告以此現狀轉讓，對后續接手方也有一定程度挑戰和壓力，畢竟建設基礎都是基於原來的設計方案及標準。

　　同時，因資金問題，土石方單位和基坑支護單位現已停工。項目還可能存在包括但不限於基坑變形、滲漏裂隙及積水、鋼筋等材料鏽蝕、影響片區地下道路建設、臨時用地收地、安全隱患等一系列問題風險。

　　據瞭解，目前該宗地建設項目已辦理完成部分報批報建手續，包括限高審查、消防設計審查、環評批覆等，尚未取得消防審查意見書等。而項目存在包括但不限於臨時用地使用期已滿、逾期使用欠費、拖欠工程款，合同相對方索賠、維權等問題。

深圳恆大中心爛尾，或許從其搬離深圳總部大樓便可見端倪。恆大集團曾在2021年12月份從卓越后海金融中心退租，總部大部分的職能人員已搬回廣州辦公，主要為節約成本。

       恆大在11月28日晚間公告，其流動性問題對該商業地開發和建設的進度造成負面影響，出售事項將用於償還該土地的相關債務。恆大預期就出售事項將錄得虧損約人民幣1.63億元。

「保交樓」角色

     從近段時間的動作看，萬科此次參與恆大超級總部地塊的接盤或早有徵兆。此前，該公司連續的發債融資消息的釋放，已經讓人對這位行業的尖子生浮想聯翩。

　　11月22日，中國銀行間市場交易商協會官微披露，近日，萬科向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送。

　　而在前一天晚上，萬科才公告，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過500億元的發行直接債務融資工具的授權。

        此后，萬科與交通銀行、農業銀行、中國銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行等簽下數千億元授信。這為萬科在行業出清的眼下為接盤項目、參與涉險房企資產盤活提供了現金的支撐。此次接盤，萬科則作爲了恆大超總地塊的重要紓困方之一。

　　作為深圳國有資本體系的重要成員，萬科早在2014年向「城市建設服務商」轉型，多年積極參與深圳建設，並已經取得一系列成果。包括建設了約44萬平米高質量產業辦公空間；為「南山科技創新中心」等5個深圳先進製造業產業空間項目提供EPC代建服務；為華為、鵬城實驗室等各類企業提供了8萬余間高品質租住公寓等等。

          房地產行業進入寒冬，資金鍊斷裂的民企不斷出現，因而導致爛尾項目頻出。萬科雖身處寒冬，但未被打倒，作為行業的佼佼者，以及在深圳成長起來的房企地產企業，其還需肩負起挽救深圳的爛尾項目的責任。

　　與深圳人才安居集團、深業集團、特區建工集團三大國資企業聯手成立安居建業，便是萬科深度參與深圳爛尾樓紓困工作的重要舉動。

據瞭解，安居建業目前主要做困難項目的代建，即完成困難項目的竣工，也讓購房人對項目有信心，能竣工，不要讓深圳出現「爛尾」項目。除了恆大項目外，安居建業還參與過木龍頭舊改項目的紓困。

　　不僅如此，萬科還與大本營深圳做了一次更深入的綁定。11月16日上午，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作，以專業力量助力深圳的城市發展。

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