黃其森迴歸 泰禾集團還缺一個漂亮翻身仗

獨立 稀缺 穿透

沒有一個冬天不會過去。

作者：赤耳

編輯：王宇

風品：司廷

來源：銠財——銠財研究院

念念不忘，終有迴響。

於苦盼收房、回資的消費者、投資者而言，黃其森終於歸位是一個可喜消息。

只是，「火速復工」就能讓泰禾翻身嗎？泰禾離否極泰來還有多遠？

01

一線迴歸 負重前行

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消失公眾視野八個月后，黃其森回來了。

早在11月15日，媒體就傳出消息，其已結束配合調查。11月17日泰禾公告稱，今日公司董事長兼總經理黃其森已正常履行職責。

11月15日至11月17日，泰禾股價連漲3交易日，漲幅分別為5.31%、5.04%、4.80%。漲幅偏離值累計超12％，收於1.31元。

11月18日，泰禾集團公告，選舉黃其森為公司第十屆董事會董事長，任期三年，還通過了聘任黃其森為總經理並代行董祕職責決定。

無需贅言，黃其森已重回一線。

今年3月16日，泰禾集團公告稱，黃其森正協助有關機關調查。隨后，集團執行副總裁黃曦、副總裁林文華也被協助調查。

對於外界眾説紛紜的猜測，聯席總裁葛勇曾在媒體溝通會上澄清，黃其森只是協助調查，不是因泰禾經營層面問題，與企業經營本身沒關係。

目前看，上述澄清不是虛言。不過目前對調查的具體事宜，如原因、調查結果等情況未進行披露。

值得注意的是，被帶走的幾位高層，均有建設銀行任職經歷，黃其森曾任職於建設銀行福建省分行，黃曦曾任中國建設銀行機構業務部總經理，林文華曾任建行福建省分行福州城北支行行長。

今年5月，中國建設銀行機構業務部原總經理黃曦涉嫌嚴重違紀違法接受調查。也是在11月18日，該調查有了最新進展，黃曦構涉嫌受賄犯罪被開除黨籍。

撥開雲月，可喜可賀。然玩味在於，消息實錘后，11月18日、21日和22日，泰禾股價分別下跌2.29%、4.69%、4.10%，23日、24日又漲近5%。即使漲到1.29元仍在兩市五千支股票中倒數。

顯然，泰禾仍在負重前行，説否極泰來還為時尚早，市場在觀望什麼呢？

02

資產負債率超94%

對外擔保 733 億元

珍惜翻身時間

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在被帶走之前，黃其森曾在2021年為泰禾自救提出多個計劃，包括全力推進復工復產復銷，重塑信心；放棄規模化，選擇「小而精、小而美」戰略轉型；強調「保安全、保品質」進行項目交付。

隨着積極復工復產，自救成績也可圈可點。截至2021年12月底，集團在北京、福州、南京、廈門、南昌等多個項目實現復工，全國有超20個項目（批次）開啟交付。

如今，大佬迴歸，更加重了外界預期。

只是老話説的好，病來如山倒、病去如抽絲。從直觀業績看，泰禾仍在艱難渡劫。

2022年4月底，泰禾年度業績預告「變臉」，虧損40億元，被深交所打上「ST」標籤，踩在退市危險線。

2022年前三季，ST泰禾營收52.63億元，同比增加232.79%；淨利-31.47億元，同比減少329.18%。增收不增利、如此大反差，意味着泰禾仍在艱難渡劫。

若將時間線再往前推，2020年、2021年淨虧49.99億元、40.13億元，即兩年九個月泰禾累虧超121億元。

追其原因，泰禾集團三季報稱，房地產推盤節奏放緩，面臨較大去化壓力，疊加自身債務規模龐大，使得公司短期流動性出現困難，進而項目建設周期延長，出現延期交付情況。

自然，這對其債務緩解十分不利。截至2022年9月30日，ST泰禾表示，公司已到期未歸還借款本金584.14億元；截至2022年10月28日，進一步擴至584.51億元。且還有對外擔保 733 億元，已形成部分實質債務逾期。

截至今年三季度，泰禾集團總負債2057億，資產負債率更超94%。面對鉅額債壓，黃其森想短時扭轉乾坤、難度可想而知。

因債務逾期未還，多米諾骨牌效應開始出現。Wind數據顯示，截至2022年10月29日，ST泰禾控股股東泰禾投資集團持有公司9.59億股股份，持股比38.55%，當前已全部被凍結。

截至11月8日，因法院強制執行，泰禾投資集團及其一致行動人葉荔已合計被動減持3.19億股公司股份，佔總股本的12.81%。

而泰禾投資集團持有的泰禾金控（平潭）集團有限公司51%股權、北京國泰保險代理有限公司100%股權和福建中科泰禾股權投資合夥企業有限合夥98.75%股權，目前也正在阿里法拍平臺被拍賣。

有輿論稱，泰禾雖已爆雷，但黃其森相信其會成為率先站起來的一個。這種自信主要源於對自身產業，即泰禾專注於產品、有「泰禾院子」IP，及目前土儲主要位於一二線城市，資產質量好。

信心值得肯定，但細觀三季報，除了淨利下滑，泰禾總資產、淨資產也在「縮水」。總資產下跌1.02%至2168.99億元，歸屬上市公司股東所有者權益下跌33.62%至66.77億元。

對於債權人，相應的壞賬風險不可不察。也提示着泰禾、黃其森，危機從未過去，依然在與時間賽跑，需珍惜每個翻身機會。

03

債務重組難題待解 

神壇跌落 激進槓桿惹得禍？

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當然，為走出債務困境，泰禾並未躺平，一直在與時間賽跑。

今年來，泰禾保交樓動作頻頻。據泰禾11月3日官微消息，集團廈門區域、廣深區域、上海區域的多個項目獲批當地政府的紓困資金，大部資金已撥付專用賬户。

當然，這只是一個好的開端，要真正走出泥潭，還需債務重組、經營狀況等多方面利好。

這也是黃其森回來后的首要難題，也是最大看點。

2020年7月，流動性危機發生不久，泰禾就和萬科簽訂框架協議，萬科全資子公司海南萬益擬以24.3億元收購泰禾19.9%股份，但需泰禾指定並實施債務重組方案。至今雙方合作也無實質性進展。

2022年11月17日，泰禾稱「截至目前，公司及各方尚未形成全面債務重組解決方案」。

有券商認為，繁重的司法糾紛帶來的資產凍結，阻礙了資產重組、影響引戰進度。

企查查數據顯示，截至2022年11月24日18時，泰禾已22次被列被執行人、18次被列失信被執行人，黃其森也多次被列失信被執行人並限高消費。

泰禾方面曾迴應稱，目前泰禾投資與萬科均未宣佈過終止合作協議事宜。公司堅持以房地產業務為核心，抓銷售促回款，加強現金流管控，通過多種渠道籌集資金，積極解決債務問題，推動引入戰略投資者相關事宜。

的確，希望還在，但靠人不如先靠己。

公開信息顯示，泰禾未完工項目約 50 個左右，2019 年末剩余可開發建築面積 1011 萬平米，到 2022 年中報還有 924 萬平米，意味着兩年半時間只開發不到 100 萬平米。

\資產負債表上，2019 年末 500 多億" 合同負債 "，2022 年三季報還有 475 億。

可見，歸來后的黃其森難言輕松，所面臨的考驗和他離開時一樣嚴峻。

好在，還有翻身底牌。泰禾曾在投資者平臺迴應稱，截至2021年末集團流動資產約1716億元，高於流動負債1447億元，淨資產148億元，未出現資不抵債情況。

但在巨大債務黑洞面前，黃其森不得不閃轉騰挪，一些項目最終成交價與原本身價相距不小。

如2022年9月27日，泰禾將旗下南京華譽100%股權，出售給南京坤詠和南京立創優，轉讓對價2億元。

而南京華譽所持有的是南京路子鋪地塊，泰禾在2013年8月競得，耗資5.25億元。

同樣在去年底，鄭州的泰禾東府大院項目用地以6.2196億元拍出。這一價格遠低於需要償還第一債權人鄭州銀行的本金9.57億元，還不包括利息及高達24%法院執行罰息共計4億元左右。

可見，市場和環境變化太大，黃老闆也不得不割肉痛失。只嘆，早知現在又何必當初。

2010年，泰禾集團通過「借殼」福建三農成功上市，名聲大噪、項目大賣。企業進入發展快車道。

面對大好形勢，黃其森快馬加鞭，正如那句名言「如果不懂金融，就搞不好房地產」，有了資本市場助力，深諳金融槓桿運作的黃其森和泰禾開始了激進操作。

據媒體統計，泰禾集團2012年開始頻頻溢價拿地，僅2012和2013年兩年，泰禾集團便相繼在北京、上海等多個一、二線城市拿下多宗高溢價地塊，拿地資金高達200億，而彼時泰禾集團營收還不到70億，激進程度可見一斑。

2015年12月，泰禾集團進軍深圳，以總計57億元拍下深圳寶安尖崗山片區的兩塊地王，最高樓面價逼近8萬元/平米，而當時深圳樓市均價僅4萬元/平米左右，溢價之高令人瞠目。

當然，高槓杆運作也非沒有好處，從銷售數據看，2013年泰禾集團的銷售規模僅124.44億元，到了2017年已飆升到1007.2億元，位列全國房企銷售排行榜上位列第17；2018年，更升到1303.4億元。

與此同時，黃其森一擲千金，在市場上廣撒網挖掘高管，一批老臣隨之出走。獨創中式豪宅產品「院子」系列，並把泰禾版圖擴大到影視、醫療、保險等多元化領域。

黃其森曾表示：「泰禾融資的渠道是多元化的，我本身是銀行出來的，渠道比較廣泛。泰禾又是上市公司，金融機構很願意跟我們合作。」

蒸蒸日上的背后，離不開高槓杆、高周轉的長袖善舞，但明眼人都知道，這是一把雙刃劍，同樣隱藏巨大風險。據財報顯示，2012年時，泰禾集團總負債僅113.46億，2013年飆升到306.05億；到2019年泰禾集團危機爆發前夕，其負債已達1905.55億，資產負債率84.95%。

此外，急速規模擴張也考驗泰禾的管理體系、黃其森的綜合運管能力。

有泰禾前高管曾向《鳳凰WEEKLY地產》描述：「黃其森沉浸在自己的世界里，公司治理不規範的行為太多，沒有建立完善的公司制度，職業經理人很難與之合作。」

04

踩中好時點 最后機會？

一個漂亮翻身仗

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終於2020年7月7日，泰禾出現公開債務違約，其未能完成17泰禾MTN001本息的按時兑付，成為最早進入出險名單的房企。黃其森也被投資人形容成「被抬着走向下坡路的老闆」。

曾經有多高光，現在就有多交困。從高溢價拿地、高槓杆擴張，到低價賣資、債務逾期重組，呼嘯變臉間，黃其森、泰禾的神壇跌落令人唏噓。而冰凍三尺非一日之寒，兩者將何去從、以何姿態、什麼時間能熬過寒冬、脫困重生，也要打個問號。

可以肯定的是，行業高槓杆、高周轉模式已到盡頭。從拼速度、體量到拼質量、穩優，關鍵詞變化背后，行業已進入新周期、賽道下半場，所有房企都要蜕變新生、探尋一條新路徑。

應該説，泰禾的往期興衰浮沉，也是新舊時代交替下一個典型案例。而大佬重新歸來，能折騰起多少浪花、帶來多少新變？最終可否跨越周期，自然就是一個重要考題。

欣喜的是，進入11月，央行「第二支箭」、「金融16條」等重磅政策出臺，為低迷市場注射了一支強心劑。不得不説，黃其森歸來踩中了一個好節點。

「丁祖昱評樓市」表示，房企生存環境迎來轉變，通過融資輸血，將有助民企恢復經營「造血」能力，預計房企供給側改革已漸進尾聲。

知名地產分析師嚴躍進也認為，類似自救總體上為房企自救提供了模板和參考範式，即早爆雷的企業，也可能較早走出這場債務危機。

沒錯，天助自助者。大環境回暖、疊加積極自救、債務重組預期，泰禾不缺反轉底牌。

正如黃其森所言「今年泰禾要打一個漂亮的翻身仗」。

長遠計，寒冬終將過去，十萬億級的房地產仍有未來。但時下寒冬，會是這個行業的真正分水嶺。誰能先知先覺、誰能徹底斷舍離，誰能更快更準走入新模式，誰就能率先脫困、率先穩了、甚至躋身新王。

當然，看看上述債務、股價、業績，泰禾、黃其森動作也必須要更快些了。

兜兜轉轉，泰禾已在債務泥潭中掙扎3年，期間已消耗眾多市場耐心。以至這次迴歸被一些輿論看作解決債務問題的最后機會。

能否打一個漂亮翻身仗？成為第一個泥潭中爬起的房企呢？

沒有一個冬天不會過去。破繭之怒、涅槃之痛，只為新生之絢爛。

本文為銠財原創