識「物」丨被關聯房企「吸血」的物企又出現了

在復牌75天后，11月16日，鑫苑服務再度停牌。

而在停牌的前一天，鑫苑服務披露了一則內幕消息。其在進行年末資產審查及制訂預算程序的過程中，識別出全資附屬公司鑫苑科技4.02億元定期存款被質押，成為該公司控股股東鑫苑地產控股有限公司的一間子公司以及若干並本集團旗下公司貸款融資的抵押品。

在公告中，鑫苑服務方面表示，本公司及董事會極度重視該事項，並已採取緊急措施索取有關抵押事項的更多資料。抵押事項乃於現任董事會任何成員或本公司高級管理層不知情及未經同意下進行。

而值得注意的是，這並不是頭一宗物企與關聯房企之間的資金佔用事件。2022年以來，物企為關聯房企提供借款，甚至存款被質押的情況時有發生。此類事件為何頻繁出現？會產生哪些影響？是否有破局之法呢？

「糾纏」不斷

財經網梳理發現，這類物企存款被質押，資金流入關聯房企的情況並非首次出現。

今年3月，恆大物業曾公告稱，其在審覈年度財務報告過程中，發現公司有約134億元存款為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行。而7月份，初步調查結果出爐，恆大物業存款被質押后貸出的款項透過第三方已劃轉至中國恆大集團及其子公司。

無獨有偶，10月4日，奧園健康發佈的調查結果也顯示，2021年，其名下的存款也曾被質押，所得款項流入中國奧園。

而關聯房企從物企處獲得資金的方式並非僅此一種，物企也可通過直接提供借款、收購關聯方資產、支付保證金等形式，為關聯房企提供資金。

例如，今年7月31日，金科服務公告稱，將向控股股東金科股份提供不超過15億元的借款。此外，遠洋服務、中海物業、保利物業等物企均開展了車位代銷等業務，並向關聯房企支付了相應的保證金。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，物企為關聯房企提供資金，主要原因還是物企的關聯方流動性缺乏。在不能挪用物管公司賬面現金的情況下，只能採取質押物管公司存款獲取貸款等方式補充自身現金流。

此外，絕大部分港股、A股的上市物企曾作為房企的物業平臺存在，因此，關聯房企多是物企的控股股東，物企高管也多自關聯房企中調任而來，部分高管甚至同時在物企、房企中擔任核心層職務。這層交錯縱橫的管理架構也為物企與關聯房企之間的「糾纏不清」形成便利。

一位審計行業人士對財經網表示，物企資金能夠被關聯方質押，實際上反映了企業內部控制並不完善，人事、財務等制度未實現完全獨立。

而事實上，此類物企中也多次出現向房企「輸血」的情況。

如恆大物業前任董事會主席甄立濤就曾任恆大地產集團長春、遼寧、北京等地區公司董事長以及恆大地產集團總裁等職務。而據恆大物業發佈的調查報告顯示，以甄立濤為首的3名恆大物業高管基於恆大集團的資金需求，對上述134億元存款進行了質押。

而鑫苑服務4.02億元存款被質押，也是發生在企業前任董事會主席張勇的任期之內，彼時張勇也擔任鑫苑置業的董事長。而此前，鑫苑服務自2021年4月1日起的停牌，也是由於多起關聯交易未按照規定進行披露引起。公告顯示，由於張勇在鑫苑服務及鑫苑置業雙邊擔任職務，知悉若干關聯交易，也參與了其中一項關聯交易的內部審批過程。

影響深遠

而資金被關聯方佔用，顯然對物企而言並非好事。

在7月27日的投資者電話會議上，碧桂園服務首席財務官黃鵬就曾表示，「從公司管理者的角度來講，（關聯房企佔用資金）這類舉動不會對公司產生積極影響，因此該舉動是不會被支持的。」

柏文喜具體解釋稱，被質押的物企存款會成為受限資金，無法用於公司日常開支與運營，物企業務的開展也會受到影響。

以鑫苑服務為例，中報顯示，截至2022年6月末，企業在手的現金及現金等價物為6.42億元，而此次其被質押的存款達4.02億元，約佔6月末企業在手現金的62.62%。

而在地產行業下行、房企現金流緊缺的背景下，物企為房企提供資金所影響的不只是限制企業自身發展，也會對整個行業和資本市場造成衝擊，形成惡性循環。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則看來，物企以自有資金「輸血」房企，會讓購房者對物企未來的服務能力產生疑慮，進而可能會影響相關物企在管房產的銷售情況。

此外，克而瑞報告顯示，自2021年下半年以來，物企反向「輸血」關聯方的情況屢次發生，使市場的不信任情緒蔓延。也因此，房企的債務傳聞或物企與房企間的關聯交易傳聞，往往會引發相關企業乃至物業板塊股價的下滑。

例如，在宣佈將向關聯方提供15億元借款的次日，金科服務的股價大跌37.37%，市值縮水近37.9億港元，股價創下歷史新低。

而從整個物管板塊來看，克而瑞數據顯示，關聯方處境艱難的物企估值下滑明顯，2021年上半年，關聯方處境艱難的物企平均市盈率為32.45倍。而2022年以來，截至10月21日，上述物企平均市盈率已降至6.48倍。與之相對，2022年來，關聯房企表現穩健的物企平均市盈率為16.93倍，高於同期14.00倍的平均市盈率。

如何獨立

在上述審計行業人士看來，物企之所以會頻繁向關聯房企提供資金，最關鍵的原因還是關聯方擁有物企的控制權。

在前述電話會上，黃鵬也曾坦言，技術程度上，公司並不能完全禁止兄弟公司佔用本公司的資金。

不過，類似事件的頻繁出現，也讓物管行業開始重新審視與關聯房企之間的關係。

在2022年中期業績會上，新希望服務首席財務官陳江向投資者保證，新希望服務絕對不會對關聯房企借款。在電話會上，黃鵬也做出保證，市場擔心發生在恆大物業身上的事情，不會在碧桂園服務身上發生。

不過，僅有口頭保證並不一定能避免物企為關聯方提供資金，若想提升自身獨立性，物企自身也需要進行改變。

我們注意到，此次鑫苑服務是在新任董事會主席、行政總裁申元慶等多位高管履任后，才披露存款被質押的情況。而申元慶並非出身地產行業，而是一名互聯網行業「老兵」，歷任Azure大中華區負責人、京東雲總裁、世紀物聯行政總裁等職，其余4位新任董事會成員中，也僅有1位出身於鑫苑置業。

在上述審計行業人士看來，鑫苑服務新任管理層多為從其他行業引入的經理人，與出身鑫苑置業的高管相比，受關聯方的影響相對較小。因此，建議物企可以通過引入職業經理人、進一步完善內控制度等，提升自身的獨立性。

而據中指研究院報告，在地產市場承壓下行的背景下，關聯方的品牌危機也成為拖累物企發展的首要因素，物業品牌獨立化發展具備現實的緊迫性。在關聯方出現品牌危機的背景下，物業企業可以通過優化企業股權結構的方式，降低關聯房企的股權佔比，進而降低其對企業的控制能力。

而在協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝看來，除了企業自身要進行改變之外，來自外部的監督也十分重要。他認為，政府等第三方也可以適當加強對物企、房企資金的監管，以防止類似情況持續發生，以保護投資者利益。