百億大手筆拿地后，內地開發商扎堆開售香港豪宅，每平房價或超20萬

本文來源：時代財經 作者：林心林

不止李嘉誠賣豪宅，內地開發商也在港島緊鑼密鼓地推售項目。

11月上旬，由龍光集團（3380.HK）及合景泰富集團（1813.HK）合作發展的香港鴨脷洲利項目，正式宣佈命名為"The Corniche 凱玥"，項目將於本月內開放現樓示範單位和公佈開售詳情，首期提供295夥。而距離該項目2017年拿地已超過五年。

無獨有偶，近期萬科在香港深水埗的住宅項目連方I，也在上周六（11月12日）開展首輪銷售；華潤置地和保利置業在啟德跑道的合作樓盤澐璟也加入了戰局，首批118夥單位於11月14日起招標出售。

這些即將入市的新盤開發周期為一至五年不等，大多都是內地開發商們在上一波買地潮中所得。

不過，並不是每一個在2016年前后馳騁香港土地市場的內資，都能笑到最后。

內資們扎堆賣樓，多宗地塊超百億

龍光與合景泰富合作開發的鴨脷洲地塊，曾有過一段輝煌的歷史。

2017年2月，香港地政總署公佈，香港南區鴨脷洲地塊由龍光、合景泰富聯合體以168.55億港元中標，創下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。此前長達20年，香港僅有5宗批出地塊成交總價超百億，且單幅地塊均不超過120億港元。

資料顯示，該項目可建總樓面逾76萬平方呎（約7萬平方米），位置優越，為港島區罕有大型市區住宅地皮，背山面海，因此招標之時也吸引了14家財團投標。最終，地塊由龍光、合景泰富聯合體摘得，摺合樓面地價為每平方呎2.2萬港元。

2019年6月，鴨脷洲項目便開始籌劃申請預售，但一直"雷聲大雨點小"。直到今年11月初，龍光、合景泰富突然宣佈項目已取得"滿意紙"（由香港地政總署發出，證明發展商已經完成所有批地條款），預計短期內上載樓書，將以現樓形式登場，整個樓盤提供295個單位。

某香港大型中介銷售經理盧凱稱，該項目每平方呎售價至少要達3萬港元（1平方呎約等於0.09平方米，考慮匯率、公攤面積等因素，折算后大約為23萬元/平方米）；而如果是低密度住宅部分，每平方呎甚至可能超6萬港元（摺合每平方米超50萬元）。

華潤置地和保利置業在啟德跑道的合作樓盤澐璟，則於11月14日將首批118夥單位招標出售。該樓盤位於中資們最青睞的啟德片區，臨近維多利亞港，於2019年6月由華潤置地及保利置業聯合體以129.16億港元競得，地塊成交價達1.8萬港元/平方呎，如今意向價格為3.5萬港元/平方呎。

這批入市新盤中，開發周期最快的是萬科香港發展的長沙灣連方I。2021年4月15日，萬科香港以底價2.76億港元投得香港九龍醫局街舊樓項目。據悉，萬科長沙灣項目此次首輪銷售僅發售30夥，超額認購近6倍。

內資扎堆賣樓的當下，一向堅挺的香港房地產市場卻處於量價齊跌的市場氛圍。

早前香港中原地產數據指出，預計10月整體樓宇買賣合約登記錄4500宗及320億港元，環比下跌6.9%及8.0%；預計2022年全年成交宗數將創1991年開始有全港數據以來32年按年曆史新低。房價方面，香港特區差餉物業估價署10月27日公佈，用來衡量二手私人住宅的售價指數在9月錄得362.1，並創下2018年12月以來最大單月跌幅。

儘管銷售前景較為冷淡，但受12月美聯儲加息預期等因素影響，不少開發商仍會選擇在新一輪加息前加快推盤。

"香港實行聯繫匯率制，港元與美元掛鉤，今年3月份美聯儲多次加息以來，香港金管局隨之上調基準利率，一年期Hibor已上升至近年來最高水平。"一位香港業內人士稱。

該人士指出，多種連鎖反應導致香港房屋按揭貸款成本進一步推高，買房、供樓負擔增加，對本地房地產市場帶來壓力。

為促進銷售，地產開發商在推盤時往往也會加大補貼力度。盧凱告訴時代財經，近期入市的樓盤售價基本小幅度低於市場價。以華潤置地、保利置業合作樓盤澐璟為例，盧凱稱行業內均覺得3.5萬港元/平方呎的價格低於市價，"與啟德片區近半年的成交價相比已經低了一些，更不要説對比香港其他維港海景樓房了。"

曾買下香港一半地塊，如今賣樓賣豪宅離場

動輒百億的地塊曾見證了內資在香港拿地的瘋狂歲月。

2015年前后，規模增長迅猛的內地房企們紛紛將拓展目光投到了香港。

據第一太平戴維斯2016年中期發佈的數據，2005-2009年間，在香港26塊公共住宅用地招標中沒有一塊由內地企業中標；但2010-2016年間的166塊公共住宅用地招標中，內地企業中標18塊。尤其在2015年，香港地政總署的數據顯示，當年內地房企在香港所購地價的總和首次超過香港本地房企，佔該年香港土地出讓金總額的55%。

另有一組數據顯示，2016年下半年-2017年下半年，內地房企在香港購入10宗土地，成交總金額接近600億港元。

恆大、中海、萬科、海航、高銀、保利、龍光、世茂、合景泰富、碧桂園等等，這些內地開發商們成爲了當年香港土地市場最活躍的身影，彼時四大家族之一的新鴻基地產主席郭炳聯更將這種行為稱之為"顛標"。

以啟德片區為例，幾乎所有中資都盯上這塊肥肉，不惜高價搶入。其中，中海、海航、高銀一度成為最大玩家。據時代財經不完全統計，海航集團於2016年至2017年6個月內累計斥資272億港元連奪啟德4幅地皮；高銀金融同樣斥資超200億港元在啟德圈下兩宗地塊。

中海則在香港發展多年，從2013年便陸續買入啟德片區地塊。僅2018-2019年，中海以600億元港元的大手筆拿下啟德共五宗地。

2022年初業績會上，中海主席顏建國提及，今年中海在香港將有四個項目推售，可推售總貨值超過1000億港元，其中就包括啟德項目。

但並不是每一個曾經廝殺在香港市場的內地開發商，都像中海一樣仍舊如魚得水。2018年，海航陸續將啟德四幅地塊出讓予恆基兆業和會德豐集團，在香港的故事幾近落幕；2019年起，高銀金融資金問題爆發，於當年6月突然宣佈退出啟德百億地塊，之后又放售了高銀金融國際中心。

2021年起，伴隨着國內房地產市場下行，恆大、世茂、佳兆業等房企也開始折價出售香港資產，住宅樓盤、辦公樓通通擺上了貨架。

而曾經中資們高價獲得的那些項目，最終不少都回到了港資手里，如現時啟德片區絕大部分土地仍由港資發展。

"龍湖，萬科，華潤，保利，中海，現在在港發展得順暢的也就這幾家了，其他都退出得差不多了。"上述香港業內人士稱。