借買樓名義，南都物業成韓芳母子的「提款機」

　　文/樂居財經徐酒眠

　　為南都物業（603506.SH）建設總部大樓，儼然成爲了近幾年韓芳日程表上，最為重要事宜之一。

　　三年前，韓芳搭上何賽飛的妹妹夏賽麗，牽線南都物業與賽麗地產共同開發西湖西側、報先寺東南側的杭政儲出[2019]46號地塊，作為總部辦公大樓。為此，韓芳大手一揮，劃出了2.3億資金提供給賽麗地產合作該項目成立的子公司麗郡置業，年利率為7.2%。

　　然而，翹盼的搬遷總部大樓計劃，在雙方合作不到一年就告吹了。南都物業不僅因為當初這筆「蹊蹺」的借款收到了上交所發出的監管函，還自此走上了向賽麗地產追討借款的道路。

　　此前為修建總部大樓遺留的問題未清，韓芳又相中了新的總部大樓選址。11月8日晚，南都物業披露對外投資暨關聯交易公告。

　　據此，南都物業擬以8525.98萬元的代價，受讓控股股東浙江南都產業發展集團有限公司（簡稱「南都產發集團」）的一家子公司17%股權，以此參與投資雙橋（雲谷）單元XH0205-17地塊，建設總部大樓，計劃后續投資總額為不超過3億元。

　　這則公告刊出后，投資者在各大投資交流平臺議論紛紛，唱衰情緒充斥着評論區：

　　「看似投資，實際是南都物業幫助南都集團套現」、「韓芳為什麼不賣股票呢，賣了自己的股票去收購多好」、「怎麼光打上市公司的主意」、「上次買大樓證監會給辦了，這次買大樓怎麼就一點不漲記性呢」……

　　投資者情緒不高，牽連南都物業維持了連續多天上漲的股價回落。11月10日，其股市收跌1.72%，報11.97元/股，市盈率（TTM）13.19，總市值22.48億元。

　　當日晚間，南都物業再次對這項對外投資暨關聯交易，刊發了一則補充公告，強調這筆交易的必要性與公允性。然而個別網友似乎並不買賬，甚至在補充公告下留言：「都是利益輸送」。

　　近千萬「倒手」差價

　　南都物業從南都產發受讓的公司，為浙江谷尚智能科技有限公司（簡稱「谷尚智能」），成立於2020年5月底，目前的註冊資本與實繳資本均為1億元。

　　谷尚智能一共有7位股東，其中南都產發集團認繳出資1700萬元，持股佔比17%，位列第三大股東。南都產發集團則由韓芳及兒子韓誠，分別持股99.9001%、0.0999%。

　　從谷尚智能近期的財務報表來看，2021年以及今年前4個月的淨利潤處於虧損狀態。儘管如此，南都物業依舊給出了高於17%淨資產的收購價格。

　　根據公告，截至2022年4月30日，谷尚智能經審覈的淨資產約為4.28億元。以此計算，南都產發集團的17%股權，所佔淨資產約為7281.98萬元。對比此次8525.98萬元的轉讓價格，較淨資產高出1244萬元。

　　南都物業在公告中解釋，截至目前，南都產發集團作為股東，已向谷尚智能合計投資7650萬元，包括谷尚智能實繳註冊資本及根據項目進度投入的增資款。即便如此，南都產發集團在這波關聯交易中也「賺」了約875.98萬元的差價。

　　南都產發集團對於谷尚智能17%股權轉讓作價8525.98萬元，南都物業公告表示，評估增值主要因為在建工程和無形資產有所增值，前者計入了資金成本，后者是土地使用權價值根據市場情況有所增加。

　　簡而言之一句話，定價公允合理。

　　根據公告，南都物業需要在交易生效起的五個工作日之內，一次性全額將收購款打到南都產發集團的賬户上。

　　「自己投資撐不住了，甩給上市公司承擔了。」投資者的質疑並非空穴來風，事實上南都產發集團此前的兩筆股權質押已透露出缺錢境況。

　　去年的12月和今年的9月，南都產發集團曾兩度向金融機構出質南都物業股權融資。截至目前，其累計質押了南都物業2700萬股股份，佔其持股數量的41.84%，佔南都物業總股本比例的14.38%。而質押股份市值，合計約為3.8億元。

　　合作股東拖欠工程款

　　冠名科技公司，谷尚智能的經營範圍包括智能機器人的研發、工業機器人制造等。不過，谷尚智能的核心資產卻是一塊地皮。

　　2020年6月，成立一個月的谷尚智能通過競拍，以8970萬元取得了雙橋（雲谷）單元XH0205-17地塊的土地使用權。據公告介紹，該地塊總建築面積為29.39萬平方米。其位於杭州城西科創大走廊的雲谷片區，北部是阿里雲計算大數據產業園。

　　該地塊規劃建造17幢建築，由谷尚智能股東之一浙江棲江科技有限公司控股股東——杭州西湖城市建設投資集團有限公司——負責代建。

　　入股谷尚智能后，南都物業可使用其中3幢建築（地上建築面積約為3.78萬平方米）作為總部大樓使用，同時將委派一名董事參與經營決策，對其中3幢建築的建設及裝修具有決定權。

　　該項目的開發進度如何？南都物業未有過多信息披露，不過該項目已經出現合作股東拖欠工程款的情況。

　　項目未結，昔日的合作伙伴已走上對簿公堂之路。

　　今年5月份，南都產發集團夥同其中3位股東作為原告，向法院起訴了谷尚智能的另一位股東——杭州子巨自動化設備有限公司（簡稱「子巨設備」），案件緣由是子巨設備未按期足額支付谷尚智能工程款，以履行股東義務。

　　根據《杭州市西湖區人民法院民事裁定書》（（2022）浙0106訴前調確1258號），子巨設備未在9月30號之前付清工程進度款，因此其在谷尚智能的14%股權，將由南都產發集團、杭州微風堂文化創意有限公司、浙江天能建設發展有限公司，以及杭州可澤網絡科技有限公司4位原告股東瓜分，各自受讓3.5%。

　　公告稱，在此前的股東會議中，股東一致同意，若上述案件勝訴，無論谷尚智能是否引入新股東，南都產發集團以及其他持股人必須將這3.5%的股份出讓給新股東或其他股東。而南都物業作為受讓方，擬同意承繼南都產發集團因上述股東會紀要產生的權利、義務。

　　南都物業在公告中表示，谷尚智能產權清晰，不存在抵押、質押及其他任何限制轉讓的情況。不過企查查顯示，目前子巨設備在谷尚智能的股權尚在凍結之中。

　　原股東之間的案件糾紛尚未最終結清，南都產發集團就已先行拉南都物業入股，有業內人士猜測，「或許是因為項目‘等米下鍋’，而南都產發集團也拿不出錢來了。」

　　物企重資產投資

　　作為輕資產運營企業的物企，「主動」投資重資產，南都物業不是行業的唯一。

　　今年7月初，金科服務也刊發了一則重資產收購公告，從母公司金科股份（000656.SZ）手中，收購一批託兒所物業以及相關業務公司，涉資總金額約3.14億元。

　　其中的託兒所物業由金科集團開發，包括分別位於重慶、廣州及長沙的43項商業物業，總建築面積為10.82萬平方米。不過，還有部分是尚未取得建設竣工證書的項目。

　　今年5月，寶龍商業（09909.HK）公告，擬從寶龍富閩手中，收購一幢位於上海寶山區的辦公大樓，代價8.68億元。而寶龍富閩正是寶龍商業控股股東寶龍控股的全資附屬公司。這筆關聯交易公告后的首個交易日，寶龍商業股價一路走低，開盤不到十分鍾就下挫超20%，當日收跌24.29%。

　　「收回物業作自用存在實際困難，以及市場環境及資本市場近日波動。」不到一個月，寶龍商業叫停了這筆關聯交易。

　　再往前追溯，去年9月，燁星集團（01941.HK）也曾出資2276萬元，從關聯方北京鴻坤偉業房地產開發有限公司手中，收購了北京大興區的一處物業資產作辦公室。

　　……

　　物企背道而馳的由輕轉重，基本上都是與關聯方產生交易。因而，這類交易公告一旦刊出，都逃不脱反向「輸血」關聯方的質疑。

　　從股份被質押到出資收購谷尚智能股權，作為獨立第三方物企的南都物業，也難逃成大股東「回血包」。

　　而逮到南都物業一隻羊薅，則或許是因為其是韓芳手中最大的賺錢工具。今年前三季度，南都物業實現營業收入13.78億元，同比增長17.72%；歸母淨利潤1.43億元，同比增長5.64%。

　　「此項交易尚須獲得股東大會的批准」，收購股權與項目后續投資，南都物業預算近4億。而數據顯示，截至2022年9月30日，南都物業的現金及現金等價物約為2.58億元。

責任編輯：王翔