碧桂園服務加碼老牌中介巨頭 保利之后合富輝煌有了新「靠山」

11月9日深夜，碧桂園服務又一個併購動作浮出水面。

據碧桂園服務披露公告稱，間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股有限公司作為買方，與賣方Fu’sFamilyLimited訂立股權轉讓協議及其他配套協議，買方有條件同意從賣方收購合富輝煌集團控股有限公司1.45億股股份，佔合富輝煌已發行股本約21.47%，總代價約為2.33億港元。

收購事項完成后，碧桂園服務將持有合富輝煌已發行股本的25%。

公告一出，點燃市場。這筆涉及「宇宙房企」與「老牌中介代理」的交易，進一步擴充了碧桂園服務的併購版圖，也意味着合富輝煌再一次迎來了一個戰略投資者。

新合作

從公告來看，這筆收購事項將於2022年12月31日完成。 

碧桂園服務也表示，本着與合富輝煌長期合作的戰略目標，根據協議，碧桂園物業香港控股有限公司作為買方將有權於收購事項完成后提名兩名人士擔任目標公司的執行或非執行董事，而賣方將於收購事項完成后就持有的合富輝煌余下股份提供兩年禁售承諾。 

提及收購緣由，碧桂園服務表示，收購事項將通過促進並加強集團與合富輝煌的未來合作及優勢互補，令集團得以加強其房地產經紀業務及物業增值服務的發展。此外，雙方可以共享在房地產經紀服務的線上線下資源，提高運營效率。 

值得注意的是，碧桂園服務還在公告中特別提到，集團已形成以房地產經紀服務（服務業主資產管理需求，深耕二手房屋租售）為核心業務板塊之一的社區增值服務，亦從事包括物業管理服務及供熱業務在內的「三供一業」業務，及提供城市服務及商業運營服務。 

不難看出，除了擴張自身版圖規模之外，深化現有的多元化服務業態也是碧桂園服務此次收購股份的原因。 

在8月的業績會中，碧桂園服務首席財務官、聯席公司祕書黃鵬曾表示，至少有相當一段時間規模性收購不是碧桂園服務的重點，而2022年也並無大的關於物管合約的收購計劃。 

「如有併購行動，也主要是在能力補短板，強化優勢方面，但不會以追求合約和規模面積的增長來進行收購。」他還提到收購條件，根據二級市場的情況，碧桂園服務在收購過程的管理上也一定會更嚴格、更謹慎。 

「謹慎對待收購行為」無疑是碧桂園服務今年的關鍵詞之一，但從業態來看，碧桂園服務目前住宅項目比例還是佔大頭，那麼補強多種業態的非住宅項目，在一定程度上也符合目前的併購戰略。 

再者，碧桂園服務與合富輝煌的「緣分」，早在2019年就已露出苗頭。 

2019年7月，碧桂園服務以3.58億港元的價格收購了合富輝煌將持股85.5%的物管公司--港聯不動產服務的全部股權。彼時，這家物管公司業務佈局已經超60個重點城市，服務350座以上的各類不動產項目。 

這次出售，將帶給合富輝煌3.50億港元的淨收入，而其中2億港元用於發展集團金融服務業務，另外的1.5億港元則用於派息及補充營運資金。 

另於2020年12月，合富輝煌宣佈，碧桂園服務完成以1.01億港元的價格入股合富輝煌。 

早在2020年4月15日，碧桂園服務旗下公司碧桂園物業香港與China-net簽訂一致行動協議，特別要提到的是，China-net實控人為合景輝煌主席及執行董事扶偉聰。根據這份一致行動協議，China-net及碧桂園物業香港同意收購股東向China-net及碧桂園物業香港提呈的所有要約股份。 

根據要約價，每股要約股份1.50港元。碧桂園物業香港首先收購最多6738萬股要約股份，佔合富輝煌全部已發行股本的約9.9%，合計支付1.01億港元。在簽訂一致行動協議后，彼時的碧桂園服務實際上已接手了合富輝煌近10%的股份。在2020年的中期業績會上，黃鵬也表示，收購合富輝煌股份是純粹的財務投資，沒有特別戰略上的考慮。 

回顧碧桂園服務的收購路徑，自2020年以來已經收購了滿國康潔、藍光嘉寶、鄰里樂、富力物業及中梁百悦智佳股份。 

關於新收購合富輝煌股份這筆交易，對於碧桂園服務來説也具有特別的意義。 

正如碧桂園服務在今日公告中所表示：「合富輝煌把線下的營銷優勢與數字化的運營模式相結合，得以讓其經營能力保持在行業前列，而其物業代理服務業務覆蓋中國內地200多個城市的1700多個代理項目。」 

市場洪流下，碧桂園服務依舊在基礎的物業管理之外，嘗試尋找更利於擴張增值服務的業務形態。 

舊格局

作為老牌中介代理公司之一，合富輝煌與房企之間的合作關係其實也從側面反映着當前行業的調整與變化。

就在碧桂園服務進一步入股的半年之前，合富輝煌與保利維持近5年的重組合作出現了變局。

將時間線調回2018年8月，彼時保利發展向合富中國注入所持保利顧問集團全部權益換取合富中國其中的43.9%股權，合富輝煌持有合富中國56.1%的股權。

公告顯示，保利發展承諾，將繼續委聘物業代理銷售有關物業，而保利顧問集團或合富中國將享有優先權利按相同商業條款獲委聘為有關物業發展項目的物業代理。

合作中，合富輝煌和保利房地產各自將於集團公司內進行企業重組，據此，合富輝煌將成立合富中國集團，並由合富中國持有95家公司；保利地產將成立保利顧問集團，並由保利顧問持有4家公司。

這次緊密合作維持至2022年4月。

4月11日，合富輝煌突發公告表示，保利發展將不再持有合富中國43.9%股權，而自己將接手相應股權。同時，雙方解除不競爭承諾，保利發展將每12個月就可銷售物業價值不少於800億元的房地產項目與合富或其成員公司訂立一手物業代理業務合約，為期五年；另外，合富輝煌將向保利發展出售保利顧問集團。

經此一變，保利發展與合富輝煌股權之間的聯繫逐漸淡化，不再持有合富中國任何股權，保利顧問也將由保利發展獨立運營處理。

在相關公告中，合富輝煌也解釋了合作生變的原因，其與保利發展已盡努力共同促進合富中國及其附屬公司全面整合。然而未能就整合包括合富中國集團及保利顧問集團之業務、員工薪酬及管理系統達成全面共識。重組后，合富輝煌預期錄得虧損約達到2.82億港元。

拆出股權聯繫后，保利發展和合富輝煌的合作模式進一步調整，保利發展向合富訂約方承諾，將每12個月就可銷售物業價值不少於800億元的房地產開發項目與合富訂約方，或其指定集團成員公司訂立一手代理業務合約，為期五年。

與碧桂園服務入股合作的方式不同，保利發展與合富輝煌雙方從股權合作走向了業務合作。針對前者，合富輝煌或許更看重碧桂園服務所具備的業務規模潛力，以及未來的合作價值。