10月北京租賃市場成交節奏放緩 預計11月保持平穩

　　原標題：10月北京租賃市場成交節奏放緩 預計11月保持平穩

　　按照租賃市場運行規律，每年的四季度為傳統租賃淡季，今年也不例外。北京鏈家研究院統計顯示，10月份整租單量環比下降10%，租金價格保持下降趨勢，基本回落至去年同期水平；租房客羣以續租為主，成交周期趨緩，而由於臨近過年，逐步出現換租大房、方便一家人一起團聚過年的市場特徵。

　　在此基礎上，業內人士預計，整個四季度都是租賃淡季，預計11月市場整體保持10月的平穩狀態。

　　租房客羣減少，成交周期延長

　　近期，李明（化名）有了換租的打算：孩子剛半歲，之前租的房子客廳小，孩子在家玩耍空間不夠，想在芍藥居附近換租一個客廳大一些、敞亮的兩居或三居，也方便老人過來帶孩子。

　　在通過鏈家看了幾套房后，李明看中了一套120平方米的大兩居。由於該房子有一段時間沒租出去，業主比較着急，價格方面可以商量，最終雙方談價的過程比較順利，簽約的成交租金比掛牌價稍低一些，業主還為其配置了一個冰箱、一張牀。

　　「總體來説，10月份芍藥居片區租賃房源充足，相比9月，房子掛牌時間長，租賃成交量和成交價也略有下降。租房人羣主要集中在商圈周邊的上班族和孩子就近上學的家庭。」北京鏈家芍藥居京承店商圈經理楊喜娟如是説。

　　這並非個例。實際上，按照租賃市場運行規律，時至10月，租賃市場步入傳統淡季，很多因孩子上學及換工作的租賃置換需求基本已結束，市面上的租客多數是之前所租房子到期以后換租的；同時，因臨近過年，也逐步出現換租大房、方便一家人一起團聚過年的市場特徵。

　　以世紀城片區為例，北京中原世紀城區域遠大上河村分行店長王玉良指出，對比9月，10月片區內房屋租賃的套均面積增大，而這正是臨近年底的特點。因此，交通、商圈、園區環境、室內裝修較好的房源比較受歡迎。

　　而在翠微區域，據北京中原五棵松區域頤源居分行店長胡傑指出，翠微區域每年租賃旺季上半年集中在3-4月、下半年集中在8-9月。9月租客還處於搶房源的狀態，10月份租客明顯不那麼「急迫」了，出現在選房時挑房的情況。不過，區域老業主也知道每年入學高峰一過，租房客户量就會下降，因此，業主報價也有些信心不足。

　　「9月以前望京片區租賃成交比較火熱，但9月下旬至今，門店租賃客羣已遠不如前幾個月，而且業主心理價位也略有下降，租賃價格基本下浮10%-15%。」北京中原望京區域望京西園分行店長王學毅説。方莊區域也不例外，北京中原崇文方莊區域新景家園分行店長殷勇指出，相比9月，該區域10月租賃成交量較低，成交速度變緩；業主心理預期價格偏高，但實際成交價格達不到預期。

　　「進入10月，知春路商圈租賃成交整體放緩，新增客户環比下降40%-50%，成交量也隨之下降。」據21世紀不動產知春路店店東杜艷坤介紹，9月之前因開學季租客集中釋放，是導致9、10月份租賃市場成交下降的主要因素。整體而言，10月份該商圈租賃市場呈現房源多、客户少、成交周期長的特點。

　　此外，麗都商圈方面，歷年10月份都是租賃成交較平穩的月份，低於畢業季，但高於年末月份。據21世紀不動產陽光上東店店東黃飄介紹，今年10月片區內租賃市場主要受疫情影響，商圈內月租金15000元以上房源的租賃成交量環比下降約20%，較去年同期下降約28%。

　　10月租賃交易量環比下降10%

　　整體市場而言，來自北京鏈家研究院統計顯示，從成交量看，10月整租單量環比下降10%，與去年11月份相當。

　　另據我愛我家研究院的統計顯示，10月單月，我愛我家北京區域住房租賃月度交易量同環比均有所下降，環比降幅較9月明顯收窄；今年1-10月其累計交易量微高於去年同期。10月，北京租賃市場進入淡季，市場呈現季節性下行，交易量環比波動平穩，年內累計表現好於去年同期。

　　從租金方面來看，北京鏈家研究院統計顯示，10月租金價格保持下降趨勢，基本回落至去年同期水平，年內租金價格走勢遵循季節性規律，總體符合預期。「10月租金回落的原因與9月基本相同。一是需求規模下降，成交節奏放緩，供需平衡向需求方轉移；二是結構性因素影響，中心城區成交佔比下降，導致平均租金水平結構性降低。」北京鏈家研究院分析師冷會分析稱。

　　另據我愛我家研究院統計顯示，10月我愛我家北京區域住房租賃市場整租交易的平米租金環比下跌3.8%，同比下跌3.5%；整租的套均租金環比下跌2.4%，同比下跌3.9%。自8月開始，北京住房租賃市場整租平均租金已連續三個月下滑，雖然10月租金環比降幅較9月有所收窄，但租金水平明顯低於去年同期。不過，總體來看，10月平均租金波動幅度依然保持在4%以內，租金水平相對平穩。

　　業內：11月租賃市場將保持平穩

　　按照過往經驗，每年的四季度為傳統租賃淡季，那麼，接下來的11月份，北京租賃市場情況將如何？

　　臨近年底，出於工作穩定性的考慮，大多數人員都會繼續居住在原地，待新的一年再重新做打算。因此，來自一線經紀人的普遍反饋是，預計11月到今年年底，租賃成交量不會太高，會維持10月的狀態，達不到7、8月租賃高峰的水平。

　　我愛我家研究院分析認為，受季節因素、市場周期性影響，預計11月北京住房租賃市場仍將持續下行，且交易量環比降幅較10月或有所加大。此外，由於10月平均租金已降至年內次低水平，預計11月整租平均租金水平或與10月相差不大，整體依然保持平穩。

　　冷會分析指出，按照一般經驗，目前北京租賃市場成交規模和租金水平已降至淡季常規水平，預計未來兩月，成交量和租金價格將保持平穩運行狀態。

　　「進入10月份，租賃市場傳統淡季效應逐步加深，加之疫情影響尚未完全消除，北京租賃市場活躍度稍有下降，租金連續2月回落。預計11月在傳統淡季之下，北京租金大概率將持續下滑。」諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪如是説。