創始人卸任致龍湖股價重挫40%，吳亞軍深夜談交班緣由

　　龍湖集團創始人吳亞軍卸任事件，攪起了資本市場陣陣風波。10月31日，龍湖集團開盤后股價下跌，一度跌超40%，截至發稿跌幅約23.86%，報9.99港元。

　　盤中，龍湖集團發佈公告稱，公司控股股東Charm Talent International Limited（下稱「Charm Talent」）在公開市場增持龍湖集團股票300萬股，合計投入資金近3000萬港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龍湖集團已發行股本約43.41%，佔比進一步提升。

　　Charm Talent由吳亞軍家族信託控股，意味着吳亞軍堅定看好龍湖和行業發展前景。公告表示，控股股東未來會在適當時機持續增持龍湖集團股權及債券。

　　三日前，龍湖集團突發公告，原董事長吳亞軍因年齡和身體原因，卸任董事長，轉任公司戰略發展顧問，40歲的陳序平升任董事長。房地產仍深度調整之際，民營房企「最后一道防線」管理層震盪，背后意味着什麼？引發投資者關注。

　　在30日晚間舉行的投資者交流會上，吳亞軍公開回應接班問題，除了自身身體健康原因，她稱龍湖的接班模式主要受美的集團啓發。早在三年前，吳亞軍便開始安排接班人選，而她對「新人」陳序平的關注，已經持續了十幾年。

　　在吳亞軍看來，如今的龍湖已經深度機構化，接班時機較為合適。退居戰略顧問后，她將繼續關注龍湖在做什麼生意，以及利潤增長和風險規避問題。「雖説是跟大家道別，但我仍是龍湖最大的股東，跟投資者是坐在一條板凳上的。」

龍湖交班始末

　　在房地產行業，順利完成新老交接的民企並不多見，大多數初代創始人仍在任上，有的醖釀子女接班、有的受環境影響逐漸淡出行業舞臺。作為民營房企中較為穩健的選手，龍湖更換領班人此前並無徵兆，吳亞軍為何選擇這一時間退場？

　　在30日舉行的投資者交流會上，吳亞軍深談了交班問題，並概括為三點理由。

　　吳亞軍稱，過去三年，她一直在安排能接班的人，即接任董事長的人選。為什麼交給家族以外的人，則是受美的集團方洪波和何享健啓發。在去美的交流學習的時候，吳亞軍觀察到他們互動形式非常好，互相尊重和欣賞，企業做得也非常好。

　　由此，美的集團這種沒有把公司交給自己家人、而是交給了職業經理人的模式，在吳亞軍心中埋下了種子。美的集團在這種模式運作下，企業發展情況反而越來越好，她感到龍湖未來的交班模式也應該是這樣，且一定要是這樣。

　　而如何挑選職業經理人，龍湖有自己的一套培養體系。早在2004年，龍湖啟動了「仕官生」項目，從國內外高校吸納優秀畢業生、儲備未來發展需要的中高層管理人才。此后，龍湖相繼推出「仕官生2.0」、合夥人制度等，為龍湖儲備了一批后備軍。

　　龍湖新任董事長陳序平，正是從「仕官生」體系中成長起來的。吳亞軍稱，早在陳序平做項目總時，便跟他深度交流過，覺得他在投入度、忠誠度、商業思路上是個可造之才。尤其是最近七八年，跟他交流非常多，去年陳序平已在集團執掌整個大盤面。

　　據悉，今年中期業績前后，吳亞軍已準備交棒給陳序平，但趕上8月初龍湖遭遇做空、銷售額也沒有回而正暫緩。三季度以來，龍湖銷售額開始回正，年內到期債務都已還清，明年到期也在提前計劃準備，此時更換接班人是比較好的時機。

　　拋卻這些外部原因，身體狀況也是吳亞軍選擇退到幕后的重要原因。她表示，過去幾年自己一直有糖尿病、甲狀腺減退，前段時間做了眼睛手術，最近還出現了心悸問題。陪她檢查的閨蜜直言：「你不能再干了，你得停下來了。」

　　雖然業內感到龍湖交班突然，但吳亞軍並不這麼認為，公司高管也可以接受。「龍湖早就深度機構化了，我們的干部隊伍是一層層培養到今天，目前都擔當了重要崗位，對公司的忠誠度、文化和價值觀、貫徹穩健審慎的原則都沒有問題。」

　　隱居公司戰略顧問后，吳亞軍會繼續關注兩個問題。一是公司在做什麼，做誰的生意，商業模式行不行；其次，作為公司大股東，仍然關注公司業務發展，包括如何尋找新的利潤增長點，怎麼規避風險。「不在公司里，反而會更宏觀、更清晰一些。」

新人與新挑戰

　　雖然吳亞軍詳解了交班始末，但基於當下地產行業仍未回暖、龍湖此前遭遇做空事件、融資市場仍在震盪中，投資者的擔憂情緒仍未完全消散，31日龍湖股價大跌超20%。

　　在30日晚談到資本市場波動問題時，吳亞軍稱：做企業就像一個杯子，這個杯子通過燈光投到牆上，那就是資本市場。所以，資本市場的波動她不太在意，更重要的是看企業內在。當下，龍湖管理層做的都是長期思考，比她當初創業時狀態還好。

　　陳序平也表示，龍湖最近的經營情況比較良好，三季度實現銷售同比轉正，9~10月獲取十塊土地，拿地金額108億。在很多央國企都沒出手的三季度，龍湖在多個城市拿地，展示出對后市的信心。未來，龍湖的戰略可歸為城市聚焦與航道聚焦。

　　他透露，早在去年8、9月份時，龍湖已觀察到一些城市苗頭不太對，此前三四線城市靠棚改貨幣化激發了很多需求，包括一些投資機會。因此，龍湖在城市聚焦上梳理出了20個重點城市、14個機會城市和34個階段性不會再投入的城市。

　　在航道聚焦方面，未來五年，龍湖的商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道產生的利潤佔比要過半，收入佔整個集團的30%。到那個時候，龍湖應該就完成了去地產化。二十年后，地產之外的經營性收入目標是一千億。

　　實際上，「去地產化」這一表述背后，便隱含着其對房地產的態度與判斷。

　　「行業過去這五年是波瀾動盪的，甚至一些市場波動比預期還要大。」陳序平稱，加上過去這周股市跌得很厲害，大家會關注接下來龍湖怎麼辦。未來一年，龍湖會格外重視現金流，包括融資型現金流，在這個前提下保證利潤穩中有增。

　　為保證經營現金流穩定，龍湖會在市場不確定性較多時，減少新增投資，尤其是投資性物業。目前，龍湖持有100個以上商場，已開業66個，接近50個沒有開。在現金流管理上，未來兩三年會放緩一些，把資金用於安全前提下、獲取好的住宅項目。

　　龍湖集團CFO趙軼也表示，在融資及債務方面，龍湖整體的債務水平會壓減，短期負債也較少，明年龍湖只有200億左右的債務，且主要在下半年。海外債方面，龍湖已開始準備資金贖回明年到期的美元債，明年在海外將沒有任何債務到期。

　　截至9月末，龍湖現金淨余額800億，其中監管資金余額215億。隨着年底項目竣工提款，監管資金余額會降到200億以內，年底龍湖的現金流會達到800億左右。

　　「現在二級市場悲觀情緒蔓延、非常沮喪，所以整個戰略價值完全沒有體現公司應有的水平。」趙軼稱，短期內恢復需要時間，但是銀行端非常穩定，與龍湖建立了深厚的信任關係，也尊重吳亞軍的選擇。龍湖也在密切關注國內市場，只要有機會就發行信用債。

　　趙軼認為，未來行業市場會對企業非常友好，買地企業不多，民營企業更是少之又少，只要把握好節奏，完全可以做到主動調劑現金流、穿越周期。「國家已經規劃出房地產新的發展模式，房價穩定、地價穩定，合理槓桿，做好服務迴歸初心，這個模式對企業來説非常好，我們一定會熬到那個階段。」