打骨折也沒賣掉！嘉興富豪撤退，貴州前首富羅玉平89億出售地產告吹

本文來源：時代財經 作者：林心林

貴州前首富羅玉平還是沒有甩掉房地產。

10月27日晚間，中天金融發佈公告稱，終止向佳源創盛出售旗下房地產平臺中天城投集團100%股權事項。

2021年8月，嘉興富豪沈天晴與貴州前首富羅玉平牽手，前者旗下的佳源創盛擬以180億元將中天城投100%股權收入囊中，這也成為當年地產圈內的最大併購案。

不過一年有余，交易告吹。至於終止出售的原因，中天金融在公告中解釋稱，因外部市場環境等較《股權轉讓協議》簽訂時發生了較大變化，繼續履行《股權轉讓協議》已不符合各方利益，因此決定終止交易。

協議生效后12個月內，中天金融還將把佳源創盛已支付的第一期股權轉讓價款15.8億元無息退還。

兜兜轉轉，羅玉平手中的房地產平臺還是沒有剝離，談判許久的紓困資金也未能到位。中天金融最新披露的三季報顯示，前三季度公司實現營業收入106.7億元，同比減少52.2%，歸屬股東淨虧損45.49億元。

截至當日收盤，中天金融股價報1.41元，跌幅達7.84%。

一波三折，貴州前首富剝離房地產告吹

"包工頭"羅玉平從貴州起家，上世紀90年代與宏立城老闆肖春紅一同在遵義以建築承包業務起家。彼時，工程管理科班出身的羅玉平曾協助肖春紅，執掌開發了總建築面積223萬平方米的超級大盤--山水黔城項目。

2004年，羅玉平選擇單干，並在貴陽開發了首個商品房"中天·未來方舟"，建築面積高達720萬平方米、可容納13萬人居住生活，叱吒貴陽房地產市場。在羅玉平的巔峰時期，因為開發了貴陽約一半地區的房地產業務，而被當地人稱為"羅半城"。

2009年、2018年及2019年，羅玉平憑藉中天城投分別以30億元、130億元和95億元的身價三次問鼎貴州首富，一時風光無兩。

不過，2015年起，隨着引金入黔政策出臺，羅玉平開始尋求轉型路徑，着手佈局金融業，逐步向保險、證券、銀行等領域推進。

一方面，羅玉平競拍海際證券控制權、通過收購成為中融人壽大股東，在2017年更名中天金融，併發起對華夏人壽部分股權的收購；另一方面，羅玉平開始了剝離房地產業務的漫長之旅。

2018年，中天金融第一次嘗試剝離中天城投，以"左手倒右手"的方式，計劃以246億元對價將中天城投100%股權轉讓給另一子公司貴陽金世旗產業投資有限公司，當時金世旗產投還引入了浙商產融和碧桂園等股東。不過，同年12月，該出售計劃宣佈告吹。

2021年8月，中天金融再次宣佈擬出售中天城投100%股權的計劃，這次的交易對手是浙江房企佳源系的佳源創盛，轉讓價款為180億元。四個月后，該筆交易的股權轉讓價款由180億元降至89億元，主要是盡調之后佳源要求將中天城投應收中天金融的83億元款項進行了剔除。

2022年2月，交易再次生變。在收到受讓方15.8億元定金后，中天金融在截至2月8日的期限內未收到第二期股權轉讓款29.59億元。

彼時就有觀點認為，中天金融此次收購大概率或將告吹，在目前房企資金普遍不寬裕且市場下行的情況下，要拿出近百億資金做大規模併購顯然是不小的挑戰。

事實上，"金主"佳源系也正陷入自顧不暇的境地。4月30日，佳源繫上市平臺佳源國際一筆美元債票息到期未付引發評級下調，5月"佳源系"股價紛紛跳水。穆迪指出，佳源國際在一年內有多筆美元債將陸續到期，規模約6.76億美元。

同時，自2022年起，佳源系陸續出售資產，2月份，佳源國際控股委託戴德梁行以意向價逾11億港元出售香港部分物業；5月底，宣佈擬出售佳源服務4.5億股予金科服務，但交易很快宣告失敗。

房地產下行，中天城投成燙手山芋

結合交易受讓方的資金情況、地產行業狀況，羅玉平剝離中天城投失敗，似乎也在"情理之中"。

對於羅玉平來説，即便不考慮轉型需求，地產資產中天城投如今也是"燙手山芋"般的存在。中天金融2022年第三季度報告顯示，中天金融前三季度實現營業收入106.7億元，同比減少52.2%，受房地產市場影響，銷售不達預期及氣餒無新增竣工交付，致營業收入下降；同時，報告期內持續虧損，年內歸屬股東淨虧損達45.49億元。

另據半年報顯示，2022年上半年，中天金融房地產業務營收為13.81億元，同比下降超六成，佔總營收佔比同比下降5%，導致總營收的鋭減。

分產品看，住宅、公寓、寫字樓的營收下降均超過八成，其中住宅營收從去年同期14.6億元下降至2.35億元，同比下降84%。分地區而言，重倉貴州的中天金融在貴州地區的整體營收下降57.04%。

中天金融在報告中提及，2022年上半年，貴州省房地產開發投資和銷售均處於低位運行，雖然報告期省內逐步出台了一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策措施，但落地見效還需時日。

據時代財經瞭解，今年1-8月貴州全省商品房銷售面積2609.48萬平方米，同比下降24.6%，降幅較1-7月擴大2.9個百分點，成交規模呈持續下滑態勢。

以省會貴陽為例，中指研究院數據顯示，今年1-9月貴陽新建商品房成交套數24552套，同比下滑43.42%；成交面積301.64萬平方米，同比下降38.86%；同時，據中指百城價格指數，貴陽房價連續多月環比下跌。

"目前貴州整體樓市交易還處於下行周期，雖然近兩月市場有所回升，但累計成交規模不及去年同期，房地產市場信心仍然偏弱。而且從去化壓力上看，貴州目前新房庫存仍處於較高位，貴陽作為貴州的省會城市，9月去化周期高達31個月，遠超全國平均水平。"諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙亦對時代財經表示。

一名貴陽當地中介則對時代財經表示，中天城投目前在貴陽開發的樓盤去化一般，加上有一部分期房樓盤停工，所以新房更不好賣。

而中天金融目前的土地儲備、開發項目、銷售及出租項目，仍集中在貴陽市。

截至2022年6月底，中天金融累計土地儲備370.53萬平方米，總建築面積1626.68萬平方米，剩余可開發建築面積1597.9萬平方米，主要土地儲備項目包括貴陽國際金融中心A11及C1地塊、未來方舟項目-河西、中天北城項目、保障房08、09地塊和貴陽人劇項目，這些項目均位於貴陽市。

中天金融曾在公告中透露，如若轉讓中天城投順利或給公司帶來11億元淨利潤。

如今交易告吹，羅玉平仍需另尋他路填平債務窟窿。截至三季報報告期末，中天金融負債總計1533.68億元，其中短期借款、一年內到期非流動負債合計363.61億元，同比增長45%，同期的現金及現金等價物則僅33.06億元。