蚊型房企求生記

文｜樂居財經，作者｜靳文雨

三巽老闆錢堃最近遭遇了一連串的煩心事，先是陷入與合作伙伴的糾紛，又接連遭遇股權凍結。

唯一讓他心里稍微舒坦的是，錢老闆的「好老鄉」一周內接盤了三巽旗下三家公司。10月13日到10月19日期間，滁州三巽企業管理、上海三巽酒店管理、上海三茂實業發展的實控人從錢堃變更為石芮嘉。

相較於背后數家排隊待上市的中小房企來説，三巽集團算是一個幸運兒，四次遞表，耗時兩年，終圓上市夢。

但來之不易的上市，卻沒有給錢老闆帶來了預想中的驚艷，不僅三巽沒有發過一筆債券，還跌入了仙股陣營，目前股價為0.225港元/股，市值僅剩下1.52億港元(截至10月28日)。

與所有負履前行的房企一樣，在疫情反覆、樓市下行、資金回籠慢的行業困局之中，三巽亦步履艱難。一邊，三巽在減重前行，不斷拋售資產；另一邊，這家公司在半年時間內一口氣優化了超半數員工。老鄉接盤

進入10月以來，錢堃接連將三個項目轉給了同爲安徽老鄉的石芮嘉。

10月19日，滁州三巽企業管理發生股權變更。其大股東從安徽三巽投資集團有限公司（下稱「三巽集團」）變更為上海源耀和企業管理有限公司（下稱「上海源耀和」），持股86%，剩下14%股份仍由安徽三巽旗下亳州市家園企業管理持有。

更早之前的10月13日和10月15日，上海三巽投資有限公司（下稱「三巽投資」）相繼退出上海三巽酒店管理、上海三茂實業發展的100%股權，接盤方亦是上海源耀和。

在近期被轉讓的三家公司中，只有上海三巽酒店管理有唯一的對外投資，為「亳州市三巽酒店管理公司」，其註冊資金為50萬元。但從三巽的半年報來看，酒店業務並未裝入上市公司。

據樂居財經獲悉，接盤方上海源耀和是一家成立於2022年6月的新公司，註冊資本為1000萬元，經營範圍包含建築工程涉設計、住宅室內裝飾裝修等。

在股權上，它由上海戈美企業管理諮詢全資持股，繼續穿透可知，上海戈美由石芮嘉和郎建梅各持股51%和49%。目前，上海源耀和名下除了接盤的3家三巽企業以外，還有一家子公司「上海耕讀會實業」。

一周內連續接盤三巽旗下的三個項目，石芮嘉到底何許人也？

當前石芮嘉和郎建梅名下共有5子公司家，除了上海戈美，還包括了安徽鴻晉建築工程、安徽旭然建設工程、上海禾葉建材貿易及上海威嘉營銷策劃。

從這些公司中，可以窺見石芮嘉與三巽老闆錢堃的朋友圈早有交集。

例如，三巽子公司滁州三巽置業參股了壽縣京僑置業，其中程雲任壽縣京僑置業的財務負責人，他同時也是壽縣景宏商業管理的監事，而石芮嘉名下的上海禾葉建材又正是壽縣景宏商業的大股東。

在行業內，三巽是一家蚊型房企，規模尚小；但在皖系房企中，三巽的知名度較高。從棚改項目做起，2014年涉足房地產，在區域深耕策略之下，三巽集團在安徽佈局超過半數城市。

2018年7月，三巽將總部搬到了上海虹橋，實現了走出安徽，開始全國擴張的新徵程。當年上半年，三巽集團的銷售額突破50億。也是在這一年，錢堃大開口，給自己定下了五年后銷售額要破千億的大目標。

然而，財報數據顯示，2021年全年，三巽累計合同銷售金額僅為74.1億元，累計合同銷售面積為87.16萬平方米；今年上半年，三巽累計合同銷售金額約14.1億元，同比下降70.6%，累計合同銷售面積為18.13萬平方米，這距離其千億目標差之千里。

從土儲情況來看，截至今年6月底，三巽擁有48個項目組合，20個為已竣工項目，27個為發展中項目，而1個為持作未來開發的項目；土地儲備僅有302.7萬平方米。

據樂居財經瞭解，自去年9月，三巽以6.15億元在常州市拿下經開區五環紙業地塊之后，就沒有拿地信息流出。向合作伙伴討債

不僅離奇甩手3家公司，三巽還將子公司告上法庭，上演了一出「母告子」大戲。

自去年10月開始，三巽集團就多次因合資、合作開發房地產合同糾紛將山東大瑞地產（下稱「大瑞地產」），山東大瑞建築工程（下稱「大瑞建築」），菏澤三巽大瑞置業（下稱「三巽大瑞」）及趙俊強等告上法庭。

據樂居財經獲悉，三巽大瑞為滁州三巽置業（背后是三巽集團）與大瑞地產、應其榮的合資公司。

三巽則在訴訟中表示，大瑞建築與大瑞地產是關聯公司，通過大瑞地產、三巽大瑞使用了三巽為合作項目投入的資金。而趙俊強是大瑞地產和大瑞建築的實際控制人。

兩者的交集發生在2018年6月12日，三巽集團與大瑞地產簽訂協議並約定：雙方共同開發菏澤市高新區「青島國開中學教育配套用地132畝、國開學校配套用地310畝及其他教育配套用地」等地塊。

為合作開發事宜，雙方共同成立了項目公司三巽大瑞，大瑞地產負責目標地塊摘牌和項目推進，政府、校方及職能部門的溝通協調。

協議簽訂后，三巽表示，為項目合作事宜投入了鉅額資金，然而大瑞地產迟迟未能完成目標地塊摘牌工作，致使合作開發工作停滯。

為推進項目繼續合作及進一步明確各方約定義務，2019年1月15日，三巽集團與大瑞地產、三巽大瑞、大瑞建築、趙俊強及第三人應某簽訂《合作開發協議補充協議暨股權轉讓協議》。幾方共同確認，三巽集團為合作項目投入資金共計4742.023萬元，其中大瑞地產借款1000萬元，三巽大瑞借款3742.023萬元。

根據補充協議，大瑞地產、三巽大瑞應於2019年10月1日前向三巽償還借款本息1704萬元，逾期償還則按日萬分之五承擔違約金，大瑞建築、趙俊強為該筆款項承擔連帶責任。

但大瑞地產、三巽大瑞至今未償還該筆借款，大瑞建築、趙俊強也未履行擔保責任。走投無路之下，三巽只能把大瑞方控訴至法院。去年8月底，裁判結果顯示，三巽集團的起訴因違反級別管轄的規定，被依法駁回。

一邊，向合夥夥伴追債；另一邊，三巽旗下公司還因「聯營合同糾紛」，被上海愛家房地產告上法庭，本案將於11月8日開庭。

除陷入訴訟糾紛之外，近段時間以來，作為三巽老闆錢堃麻煩也不斷，連遭股權凍結。9月5日，錢堃所持萍鄉華澤房地產信息諮詢合夥企業（有限合夥）1980萬元股權被凍結；短短4天后，他所持三巽投資800萬元股權被凍結。

這輪股權凍結潮遠沒結束。9月21日，錢堃被凍結所持三巽集團的8400萬元股權，同時，錢冰所持三巽集團800萬元股權也被凍結。

這些股權凍結的案號為（2022）皖1602執保1279號，凍結期限均為2022-09-02到2025-09-01。據樂居財經瞭解到，執保案件是指在民事執行中,申請執行人一方申請財產保全的案件。

三巽是一家典型的家族企業，而錢冰正是錢堃的父親。此外，錢堃的妻子安娟，亦是三巽的骨干。2004年，錢堃和妻子安娟一起創辦了三巽，有評價説：夫妻二人一個搞地產，一個搞財務，是三巽的最佳拍檔。

2019年和2020年，三巽曾三次提交上市申請，那時的安娟在集團里擔任執行董事和行政總裁等職位。去年2月，在原總裁王本龍離職創業后，錢堃的妻子安娟又再度出任集團總裁。

目前，三巽集團由錢堃與妻子安娟、父親錢冰各持股84%、8%和8%，旗下有亳州市久巽企業管理、亳州市家園企業管理、安徽三巽物業管理、鼎信長城等4家子公司，間接持股183家企業。

錢堃名下除了三巽集團和三巽投資以外，還投資了萍鄉華澤房地產信息諮詢合夥企業（有限合夥）、萍鄉正澤房地產信息諮詢合夥企業（有限合夥）；安娟旗下除了三巽集團，還投資了三巽投資和安徽三巽物業管理。裁了一半員工

對於三巽來説，一連撒手三家公司，以及向合作伙伴瘋狂討債，暴露了其當下發展狀況並不樂觀。

去年7月，經歷過三次遞表失敗后，三巽終於叩開了港交所的大門。敲響銅鑼的那一刻，錢堃難掩欣喜，終圓上市夢。但來之不易的上市，卻並沒有給三巽帶來了預想中的驚艷。

上市當天，三巽共募得資金約7.83億港元，獲超額認購2.22倍，國際發售部分超額認購0.29倍。開盤首日股價報收4.75港元，總市值31.35億港元。

上市之后，三巽的股價最高達到5.88港元/股，但后續有所下滑，尤其在今年5月26日，其跌幅達到35.76%，並於6月22日收盤報0.98港元/股，正式淪為仙股。截至10月27日收盤，三巽報0.225港元/股，總市值已經跌至1.52億港元，一年時間市值蒸發近30億。

今年4月，三巽發佈了上市以來的首份年報。2021年，其收入為56.17億元，同比增加42.3%；但公司實現集團淨利2.59億，同比減少30%；而歸母淨利潤更是從3.67億元下滑至300萬元不到，跌幅超99%，出現了明顯的增收不增利。此外，公司毛利率從27%下降到16.4%。

到今年上半年，三巽的業績仍還繼續下探，其營收約為18.07億元，較去年同期減少約16.59%；毛利率為13.47%，同比下降9.98個百分點；歸母淨利潤虧損約3436萬元，同比減少約155.46%。

跟其他開發商一樣，三巽也在裁員節流。於2022年6月30日，該企業擁有385名僱員，相較於2021年底的779名，直接砍去了一半。通過裁員和收緊對員工薪酬開支，三巽的行政開支從去年年中的9600萬元下降至今年年中的5740萬元。

截至今年6月末，三巽的現金及銀行存款約為12.92億（去年底為16.84億元）。同期，三巽持有債務總額（包括銀行貸款及其他借款）約12.11億元，須在一年內償還超9.41億元。

爲了緩解業績壓力，近幾年來，三巽集團也在不斷疏通資本管道。向商業銀行、信託融資提供商及資產管理公司借款。

樂居財經查閲發現，三巽集團至今並沒有在公開市場的發債信息。但是，翻看其歷年財報，可知其多次通過銀行、信託等手段進行過融資，它合作過的金融機構有萬向信託、民生信託、民生銀行、華融資產、磐合資本等。

眼下，房企融資閘口尚未完全打開，三巽甚至找小貸公司進行融資。去年年底，滁州三巽置業將持有常州巽豐置業價值14208.6股權數額出質予靖江市潤元農村小額貸款有限公司。

此外，樂居財經注意到，三巽集團入股了一家俬募基金——鼎信長城。這是一家產業金融投資基金，在長期的投資標的中，地產投資業務是其業務板塊的重要組成部分。

值得注意的是，早在入股鼎信長城之前，2020年5月和6月，三巽集團就有兩筆股權出質給了鼎信，兩筆出質共為其融得資金800萬元。