港資開發商組團回來了，多家企業在內地投資明顯提速

　　港資此輪對內地的投資力度大，開發亦有加速。

　　內地的規模房企相繼躺平之際，曾經步調較慢的老牌港資，正看準機會大力佈局內地市場，逆勢而動。

　　今年以來已接連落子西安、深圳、上海的太古地產，在10月24日再度宣佈了一項新投資，將與中免股份在海南三亞合作開發一個以零售為主導的度假型商業項目。這是太古地產於未來十年在包括中國內地在內的核心市場投資1000億港元的項目之一。

　　着力加碼內地的，還有香港地產界「四大天王」之一的新世界發展。該公司第三代掌門人鄭志剛近期也公開表示，現在是最好的投資內地的時期，未來12個月內將在內地多個城市投資共計100億元。

　　此外，香港置地、瑞安房地產、嘉里建設、恆基兆業、嘉華國際等港資，近來也在包括北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線城市拿地擴張。值得一提的是，此番眾多港資開發商加速回歸內地市場，投資力度加大的同時，開發步伐也明顯加快，改變了過去動輒數年、數十年的慢開發模式。

　　業內普遍認為，謹慎的港資在過去錯失了內地樓市快速發展的契機，但在當前的行業寒冬中，多元收入、穩健財務以及領先的開發運營實力，為港企的逆勢加倉內地市場奠定了基石。

　　港資開發商以真金白銀投入內地市場的關鍵仍在於對內地的看好。鄭志剛在對外披露投資計劃時，更表示「（內地）房地產市場將在未來一兩年內復甦得非常非常好」。恆隆地產董事長陳啟宗也認為，未來的中國仍會像現在一樣是最佳的投資地之一。

投資步伐明顯加快

　　錯失了內地房地產市場高速增長的黃金十年，以穩健保守著稱的港資開發商，如今高調現身，動作頻頻，再度加碼投資。

　　在9月份的上海三批次集中供地中，進入上海市場已有30年曆史的嘉華國際現身，拿下徐匯區一宗地塊，總價約37.3億元，是巨無霸綜合體徐涇華之門的一部分。

　　10月下旬，包括嘉華國際、新世界等在內的4家香港地產發展商與華潤置地簽訂戰略合作協議，增強各方在內地及香港相關業務的投資及影響力。

　　事實上，新世界發展的佈局動作則更早更頻繁。2021年初，該公司將內地業務的總部遷至廣州，並同步加快了在內地的投資步伐，且涉足的物業領域越發廣泛。

　　除了在大灣區、長三角拿下的多個開發項目之外，今年4月下旬，新世界超以19億元的總價，從龍光交通集團收購了高速公路的管理及營運公司的部分股權；5月份，又斥資22.9億元收購了位於成都、武漢兩座城市的共6項物流資產。

　　值得注意的是，港資開發商此輪加碼內地的風格與之前有了些許不同，最明顯的就是大踏步推進投資。

　　太古地產在今年初披露了千億投資計劃，其中將有50%投放於內地的投資項目。3月份便在西安摘地，以打造第四座太古里項目，預計投資70億；8月與深圳福田區簽署合作協議，同月宣佈旗下酒店項目將率先落地；9月下旬，該公司又攜手陸家嘴集團，參與開發上海前灘的21號地塊。

　　2020年初就曾在上海徐匯濱江豪擲超310億拿地的香港置地，在今年6月份上海土拍中，聯合招商蛇口、徐匯城投，再競得徐匯區斜土街道地塊，總地價約47.33億元；2021年12月，香港置地還分別在重慶、成都摘地。

　　同樣大手筆拿地的還有嘉里建設。該公司在2021年初摘得了浦東新區一宗商住辦綜合地塊后，又在2022年初斥資超133億元獲取了上海黃浦區核心地段的商住辦地塊，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等上海地標。

　　加快的步伐不僅體現在投資拿項目上，還表現在開發和入市的節奏上。過去的港資以慢開發聞名。20世紀90年代起，以恆隆、新鴻基、瑞安房地產為代表的港資開發商便開始陸續進入內地市場，但30年過去，不少港資在內地建成並開業的項目不算多，開發周期頗長，太古地產在上海、廣州開發的兩個太古匯，周期在10年及以上，目前開業的商業項目僅有6個；李嘉誠旗下的長實集團則多次陷入「囤地」風波。

　　如今的港資則加速明顯。太古地產2021年簽下的上海張園項目，第一期預計於2022年第四季度開業；剛官宣三亞項目，則預計於2024年起分階段落成。有曾在太古地產工作多年的業內人士感嘆，「太古也快起來了」。同樣地，2021年4月在廣州番禺競得一宗地塊的新鴻基地產，在當年底便動工，並預計2025年起逐步落成。

　　另據第三方研究機構克而瑞觀察，部分港資開發商的開發模式也發生了變化，例如新世界發展在住宅銷售領域調整了買地策略，傾向於在二三線城市購入規模較小不需要長期發展的土地，以縮短發展周期，加快周轉速度。

　　「以擅長慢周期開發聞名的港資房企，主動擁抱快周期開發模式，無疑是因地制宜，在內地多年的發展中學習到的經驗，能有效減輕企業資金鍊的承壓。」上述機構指出。

有意持續加碼內地

　　港資開發商在內地開疆拓土的關鍵背景之一，是過去以規模為導向的內地開發商接連陷入債務危機，將自救作為核心要務。2021年下半年以來，曾經狂奔猛進的房企基本暫停了新增投資。克而瑞統計顯示， 2022年以來，投資「暫停」的企業超過30家；9月份，超過七成50強房企無投資的動作。

　　這在一定程度上給港資創造了更多空間。「目前投資機會還是比較樂觀的，項目選擇空間比較大，競爭也相對小。」克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴表示。

　　能在當前把握住機會的關鍵在於，港資開發商對經營收益、財務穩健和現金流的注重。

　　據各家港資披露的截至今年6月末的財務數據顯示，新世界發展可動用資金高達1050億港元，其中現金及銀行結余約622億港元；新鴻基地產的銀行存款及現金超200億港元。同時，很多港資房企的槓桿率處於極低的水平，據克而瑞，嘉里建設、新鴻基地產在2021年末的淨負債率低於20%，恆基兆業不到25%，而太古地產的這一指標甚至不到5%。

　　在克而瑞看來，港資房企如此經營風格的成因，一方面是金融危機的經歷，使得存活下來的港資房企普遍偏向更為謹慎、保守的經營策略，另一方面則是港資房企多數是以家族企業的模式發展，其管理層整體的經營邏輯和對風險的認知，表現爲更追求家族財富的世代穩健增長和企業的長久發展。

　　即便是在擴張速度明顯加快的當下，港資開發商在現金流方面仍保持着較強的管控意識。以嘉里建設為例，其獲取的上述超百億上海黃浦商住辦地塊，在選擇之初就做了初步的資金流預測。該公司管理層表示，在城市更新、商業、辦公等業態之外，地塊包含了一部分住宅，能夠「對長短中的資金流有比較健康的調節」，形成持續的收入。

　　「正是基於這樣的長期經營目標，港資房企在偏好開發並持有內地核心一二線城市的投資物業和商業地產項目，以獲得更好的現金流表現和長期穩定的投資收益。」上述機構指出。

　　在上海，無論是新世界的K11，還是新鴻基旗下的國金中心、itc，抑或是香港置地正在開發中的徐匯濱江西岸金融城，皆是核心地段的標誌性建築；太古地產在北京、成都打造的太古里，武漢、昆明的恆隆廣場等，也都是各地的潮流地標。

　　一位在港資有多年工作經驗的內部人士認為，在內地開發並運營持有型物業方面，港資開發商實則具有先天優勢，「和其他外資比，港資瞭解內地行情，如果和內資比，港資起步早，在商業運營和操盤能力上有經驗積累以及品牌資源的累積，內地開發商基本上是在改革開放后才起步，在很多層面上會弱於港資」。

　　儘管當前很多內地開發商的設計等能力已接近國外的水平，「但商業是看資源整合、長期運營能力，如租户的組合設計、國際品牌的招商能力等，」他續稱，「很多國際品牌進入中國的試驗田第一站就是香港，港資因此有了得天獨厚的優勢。而內地開發商在這個領域的號召力較為欠缺，或許能吸引到已進入中國市場的品牌，但在吸引亞洲首店、內地首店上則不一定。」

　　天時、地利之余，港資開發商將真金白銀持續投入內地市場的核心邏輯，實則仍是對內地市場的看好。

　　嘉里建設時任董事會主席黃小抗多次表達對內地經濟的看好，2022年初時提及，國內外經濟、疫情的形勢客觀上較為嚴峻，但行業在政策的引導下朝着健康的方向發展，「整體來看，今年或是今后房地產的情形，包括內地、香港，都應該往比較寬松或者是比較健康的趨勢發展」。

　　恆隆地產董事長陳啟宗在2022年的中報致股東函中表達了對世界局勢、經濟前景與營商環境等的憂慮，但「放眼未來五至十年或很可能更長的一段時間，中國仍會像現在那樣，是最佳的投資地之一」。

　　拋出了千億投資計劃的太古地產同樣抱有信心。「自上海和北京相關措施解除以來，我們看到穩步的復甦，並認為下半年將繼續復甦，」該公司管理層指出，「我們仍然非常致力在內地市場投資，主要是一線、新一線城市的零售項目，內地項目前景依然強勁。」