「免税一哥」也要靠賣房！中免在海南免税城旁賣公寓，房價比周邊貴50%

中免拿地開發的方式類似於萬達早期「以住養商」模式。

　　「免税一哥」賣起房了？

　　10月28日，國內免税龍頭（601888.SH）中國中免旗下cdf海口國際免税城即將迎來開業。

　　整個免税城項目總建築面積92.6萬平方米，其中核心部分cdf海口國際免税城建面28萬平方米，開業后將取代三亞海棠灣國際免税城，成為「世界最大單體免税店」。

　　早在此前，享受了海南離島免税紅利的中國中免已經在海南開出了5家免税店。東吳證券報告顯示，海口免税城開業后，海南全島免税商經營的旅遊零售門店面積總計將達到49萬平方米，其中由中國中免運營的面積從18萬平方米提升至33萬平方米，中國中免的免税運營面積佔整個海南地區免税運營面積的比例提升至67%。

　　圖片來源：圖蟲創意

　　這一次，中國中免除了開出世界最大的單體免税店，帶來超800個國際國內知名品牌外，還開啟賣房模式。近期，有消息稱海口國際免税城商鋪、複式公寓即將開售，不限户口、可以按揭。

　　「免税一哥」也賣房，周邊樓盤準備漲價

　　由中國中免運營的海口國際免税城，坐落於海南省海口市西海岸城市副中心，緊鄰海口重要的交通樞紐新海港。

　　最早在2018年，中國中免前身中國國旅花了近16億，陸續拿下海口國際免税城土地，總土地面積超過32萬平方米。

　　當年12月17日，中國國旅發佈公告稱成功競得海口市濱海大道西側、新港經六街以東的四塊國有建設用地使用權，總成交金額為12.13億元；12月27日，中國國旅以3.46億元將剩余兩宗臨近地塊收入囊中。

　　根據當時六宗土地的獲批用途中可看出，地塊囊括商業零售、酒店用途，以及住宅用途，中免預計將投資110億元建海口國際免税城。

　　2019年7月，項目披露規劃時明確提到了公寓與住宅——海口免税城項目將分兩期，一期項目開發免税商業綜合體、公寓和住宅，投資58.8億元，開發期限36個月；二期項目開發商業街區、寫字樓和酒店，投資69.8億元，開發期限為42個月。

　　儘管海口免税城有住宅地塊配套與開發，但此后中免的宣傳口徑並未提及住宅項目，僅表示「整個免税城項目將涵蓋免税商業、有税商業、高檔辦公、高端酒店、人才社區等業態」，此次房產中介的推售中，也沒有住宅項目。

　　「免税城也有住宅，但是住宅不對外銷售，大概率是作為人才房，只有免税城工作人員、中免內部員工纔可以購買。」海口當地中介黃明説道。另據瞭解，今年8月，有媒體航拍報道，海口國際免税城項目地塊三（住宅樓）主體結構封頂。

　　黃明稱，目前即將銷售的是商鋪和複式公寓。黃明展示的銷售資料顯示，海口免税層推售首層約6米層高的商鋪，面寬約4.2-6米，面積為39-109平方米；複式loft公寓户型則涵蓋50-95平方米，有陽臺，可以望海。

　　「現在還在等開盤，不過不愁賣。」黃明告訴時代財經，由於免税城自持了一部分商鋪，目前準備推售的商鋪並不多，「商鋪只有十幾套，我有幾個客户想交訂金，但是中免他們都不收，搶可能都搶不到。」

　　房產銷售王莉同樣感嘆商鋪的搶手程度，不過其表示公寓產品則「能買得到」。據王莉瞭解，海口免税城可銷售公寓至少有一棟，吹風價格在2.9萬元-4萬元/平方米。即是説，一套海口免税城的公寓最低約150萬元，最高約380萬元。

　　熟悉海口西海岸樓市的王莉稱，海口免税城的公寓價格相比周邊「貴多了」。

　　據時代財經瞭解，海口西海岸免税城周邊的loft公寓大多均價在2萬元/平方米左右，貴一些的價格在2.4萬元-2.6萬元/平方米，這意味着海口免税城公寓價格至少比周邊貴約50%；如果是住宅的話，周圍均價同樣僅在2.3萬元-2.5萬元/平方米左右。「免税城到時開業，人流量太大了，所以就算沒有樣板房，中免都敢賣。」王莉稱。

　　另據觀察，由於免税城開業，周邊的一些樓盤也在摩拳擦掌中。

　　其中有不少樓盤推出特價房活動。10月20日，位於海口免税城旁的海口雅居樂金沙灣SOHO項目就宣佈稱，為慶祝10月28日免税城開業推出5套特價房，其中原總價99.2萬元/套、建築面積44.03平方米的毛坯房，特惠總價89萬元/套，活動截止時間為2022年10月31日。

　　不過，黃明透露，目前周邊樓盤的一口價等活動都是拿低樓層、小户型的房源進行引流，實際上附近很多樓盤已經在捂盤或者準備漲價了。

　　不堪每年租金成本上百億，中免自己也買起地

　　中免賣房，這在過往並不常見。

　　據其在港交所提交的招股書顯示，截至2021年，中國中免全國30多個省、市、自治區、特別行政區和柬埔寨等地設立了200多家免税店，覆蓋超過90個城市。不過，這些免税店體量並不大。

　　這些體量較小的免税店大多是採用租賃方式，其在招股書中就提到，中免通常會與機場管理局、通勤樞紐和其他地點簽訂特許經營協議來經營門店。其中，支付租金額往往還包括可變動租金，即參考銷售總額或者旅客人數確定租金，也就是説，一個免税店的銷售額越高，所繳納的租金可能更高。

　　如2019年，中免一年的租金開支在120.87億元，而當年中免的營收480.13億元，歸母淨利不過才44.98億元；2020年，免税店因人流和銷量減少，租金開支減少，全年租金開支鋭減至53.96億元。

　　這意味着，光是租金費用一項，便佔據着中免巨大的運營成本。

　　因此，若中免能夠拿地開發的話，不僅能夠減少租金支出，或許還能夠通過商鋪和住宅、公寓對外銷售回血，對衝零售商業淡旺季銷售波動的影響。

　　「如果本身資金實力雄厚的話，免税公司自己買地投資可以避免后期租金上調壓力；而且進入某個地區做特殊業務時，如果具備開發大宗複合型地塊能力的話會更加便利，地價也會便宜很多。」資深零售專家王國平説道。

　　據招股書顯示，目前中國中免所持有的投資物業主要包括海口國際免税城及三亞海棠灣國際免税城一、二期地塊。其中，可售物業主要包括住宅、公寓、首層零售物業即停車位。不過目前擁有多種地塊用途的僅有海口國際免税城項目，三亞海棠灣國際免税城一、二期地塊就主要為商業零售，不包含住宅、公寓等土地用途。

　　王國平提及，中免拿地開發的方式類似於萬達早期「以住養商」模式，「住宅大部分都會盈利，而且溢價、毛利高，可以支持商業運營開發。」

　　與之對比的是，目前國內大多數免税玩家鮮少自建物業，基本都是租賃現成物業。「免税業務起步晚，新入局的玩家想要快速開業搶佔市場拿現成的物業是最合適的。從城市規劃、土地三通一平、招拍掛、前期規劃設計、拿地、建設、招商等等環節耗時太長。」一位不願具名的商業地產人士對時代財經説道。

　　以中免兩個自建免税城為例，不包含前期洽談與規劃，從正式摘地到開業，均花了三年左右時間纔開出一期項目，而三亞海棠灣國際免税城二期項目仍處於建設狀態中。

　　最新消息顯示，2022年10月24日，中國中免與太古地產合資公司三亞中免棠畔投資發展有限公司競得海棠灣國家海岸園區HT05-08-01，土地面積約311畝，土地性質為零售商業用地，擬建設具有重大產業帶動作用的零售商業項目，成交總金額為13.08億元。

　　據時代財經瞭解，該宗地塊位於三亞海棠灣國際免税城一、二期西側，因此早在地塊掛牌之時便有推測認為該地塊是中免用於開發建設三亞海棠灣國際免税城三期項目的目標地塊；另外也有説法稱，地塊或建三亞海棠灣太古里商業綜合體項目。

　　在今年5月印發的《三亞國際旅遊消費中心建設規劃（2022-2035）》中便提出，三亞擬引進太古里（與中免合作）項目；9月，中免與太古地產出資50%成立合資公司三亞中免棠畔投資。

　　對此，太平洋證券研報也指出，中免三亞海棠灣國際免税城三期預計為有税購物商場、酒店等多元化的綜合體，中免此前業務以免税為主，在有税商場、綜合物業管理上經驗有所欠缺，與太古地產的合作有助於提升管理能力。另一方面，太古地產與高奢品牌有良好的合作關係，預計有望助力中免在海棠灣三期的高奢品牌引進。

　　值得一提的是，10月24日當日，在中免新摘地塊所處的海棠灣國家海岸園區，港中旅（深圳）投資發展有限公司拿了另外三宗地塊，成交總價20.28億元，為城鎮住宅用地。據悉，港中旅深圳投資公司為中國中免母公司中國旅遊集團旗下公司，以開發旅遊地產項目為主。

　　顯然，在免税業務上不斷拓展的免税龍頭，仍舊避免不了賣房反哺及重資產持有的模式。