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緊縮風暴席捲美國樓市:房貸利率創20年來新高 突破7%已「勢不可擋」?

2022-10-22 00:06

隨着美聯儲超鷹派政策不斷超出預期,美國樓市受到的衝擊比此前的預期更加猛烈。

10月21日,作為「全球資產定價之錨」的美國10年期國債收益率繼續大漲,突破4.3%關口。此前一天,10月20日,10年期美債收益率纔剛剛升破4.2%關口。與此同時,美國房貸利率也在狂飆,30年期抵押貸款利率升至6.94%,創下2002年4月以來最高。

在高利率和高房價的雙重打壓下,美國樓市成交量正持續下滑。美國全國房地產經紀人協會(NAR)20日公佈的數據顯示,美國9月成屋銷售環比下降1.5%,連續第八個月下滑,而且可能會在未來幾個月進一步下降。

房價方面,9月成屋價格中位數同比上漲8.4%,達到38.48萬美元。不過環比來看,價格在降温,在6月攀升至41.4萬美元的高點之后,房價已連續第三個月環比下跌。

儘管貸款利率飆升打壓了房價,但相對緊張的庫存仍給房價提供一定支撐。9月的待售房屋數量為125萬戶,較去年9月庫存下滑了0.8%。按照目前的銷售速度,出售市場上的所有房屋需要3.2個月的時間,仍然低於5個月的關口,表明市場供應依然緊張。

亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人、CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對21世紀經濟報道記者表示,美國低密度獨立屋的住宅傳統,公共交通及其他基礎設施薄弱,加上千禧一代的購房需求,多重因素導致了美國住宅用地緊缺、住房供應不足的情況,而且將在相當長的時期內存在。

美聯儲激進加息打壓樓市

面對數十年未見的高通脹,9月美聯儲連續第三次加息75個基點。美聯儲將於11月1日召開為期兩天的政策會議,多數經濟學家預計將再次大幅加息75個基點,而且今年12月會議上可能還將加息75個基點。

更糟糕的是,20日美國初請失業金人數意外下降,顯示就業市場持續火熱,再度強化了投資者對美聯儲將持續大幅加息的預期。利率期貨市場已首度押注美聯儲本輪緊縮周期的利率峰值將突破5%。對比來看,一周前市場的預測還在4.70%左右。

牛津經濟研究院副主任Christopher Babatope對21世紀經濟報道記者分析稱,高企的能源價格和普遍高於預期的通脹導致央行積極收緊貨幣政策。近幾個月來,隨着信貸環境收緊、貸款利差擴大以及對經濟衰退的擔憂開始顯現,房地產的債務成本急劇上升,市場面臨調整壓力。

NAR數據顯示,美國9月成屋銷售總數年化471萬戶,創2020年5月以來新低,8月為480萬戶。如果除去疫情暴發初期的異常值,那麼9月成屋銷售實際上創下了2012年9月來最低。此外,美國9月成屋銷售已經是連續第八個月下降,創下2007年以來最長連降。

對此,NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示,儘管銷售疲軟,但由於庫存有限,一個房子仍會出現多個買家,有超過四分之一的房屋最終售價高於標價。目前的供應不足與2008-2010年美國房地產市場低迷時期形成了巨大反差,當時的庫存水平是現在的四倍。

整體而言,如今美國樓市的健康狀況比2007年金融危機時要好得多。Babatope對記者表示,從積極的方面來看,商業地產市場在這次衰退中相對於全球金融危機時的情況更好。自全球金融危機以來,放貸變得更為保守,投機開發活動減少,總體空置率也有所下降。

此外,疫情后美國樓市也出現了一些遷移趨勢。安薩里表示,人口稠密的大城市周邊無法建造更多住宅,導致這些地方地價高企、房價居高不下,在家辦公的新趨勢使不少人遷往南方「陽光地帶」州,這些地方的地價得到支撐。居外IQI的數據也反映了上述地價上漲趨勢,前10名的州為:得克薩斯、加州、佛羅里達、華盛頓州、夏威夷、北卡羅來納、紐約州、內華達、馬里蘭和伊利諾伊。

美國房貸利率仍有上行空間

對於美國樓市而言,未來的一大關鍵問題是,房貸利率還要漲到多高?

美國住房抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)20日公佈的貸款商調查顯示,30年期貸款的平均利率從上周的6.92%攀升至6.94%,創下2002年4月以來的最高水平,而去年同期僅為3.09%。

與此類似的是,美國抵押貸款銀行家協會(MBA)19日公佈的數據也顯示,美國30年期固定利率抵押貸款的合同利率在截至10月14日當周再度攀升,上漲13個基點至6.94%,為連續第九周上漲,創下2002年以來的最高水平。

在美聯儲緊縮政策的持續衝擊下,美國房貸利率突破7%幾乎已成定局。金融機構Whalen Global Advisors主席Christopher Whalen甚至預計,2023年美國30年期抵押貸款利率將飆升至10%。「今年美聯儲加息步伐迅猛,而反映到抵押貸款利率會有一段滯后期,即便美聯儲決定在12月議息會議后暫停進一步加息,30年期抵押貸款利率在明年2月時仍能輕松觸及10%。」

在貸款利率持續攀升影響下,截至10月14日當周,MBA購房貸款申請指數下跌3.7%至164.2,為2015年以來最弱;再融資貸款申請指數下跌近7%,創2000年以來新低。

另一方面,建築商信心也不斷下滑。全國住宅建築商協會(NAHB)/富國銀行18日公佈的數據顯示,10月份美國建築商信心指數從上個月的46降至38,連續第10個月下滑,創下2020年5月以來的最低水平,同時創下1985年開始統計該數據以來的最長連降。

對於當下的市場,NAHB首席經濟學家Robert Dietz評論稱:「雖然一些分析家認為住房市場現在更加平衡,但事實是,更高的利率和持續升高的建築成本繼續將大量潛在買家拒之門外。自2011年以來,獨棟住宅開工數量首次下降。鑑於市場對利率將繼續升高的預期,預計2023年將看到獨棟建築開工數量進一步下降。」

從種種跡象來看,美國房價接下來還會繼續下行,但暴跌不太可能。摩根士丹利美國住房策略師James Egan最近下調了對房價的預測,稱2023年12月房價將同比下降,但預計下跌幅度僅為3%。

展望未來,Babatope對記者表示,短期內美國房地產的表現將不佳,但長期來看並非如此。預計主要經濟體的政策利率將在明年企穩,然后在2024年進行一系列連續降息,后續房地產市場或迎來反彈機會。(21世紀經濟報道記者吳斌 上海報道)

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