上海舊改又出王炸 ，房地聯動價捅破天花板，這個區房價要衝破20萬/平了

本文來源：時代財經 作者：劉新歌

上海舊改又出「王炸」，這次震驚市場的不是總價，而是房價天花板被捅破。

10月8日，楊浦區政府公佈平涼社區03B3-01地塊歷史風貌保護項目實施主體公開遴選的答疑紀要，透露該地塊執行房價地價聯動機制（即新房的政府指導價），房價為21萬元/平方米。

這不僅刷新了楊浦區的房價天花板，也刷新了上海房地聯動價的紀錄。上海自2021年開始實行房價地價聯動機制，此前房地聯動價天花板為長寧區新涇鎮宅地，該地塊在今年7月上海第二批集中供地中出讓，容積率1.2，聯動價為16.3萬元/平方米。

中指研究院相關人士稱，上述楊浦區地塊價格相對合理。「地塊在上海內環，且容積率僅為1.4，未來產品類型應為花園洋房或聯排。目前楊浦區大面積的‘老破小’，這塊地還是很稀缺的。」

上海房地聯動價天花板被捅破

上述地塊位於楊浦區平涼街道6街坊，土地面積近1.7萬平方米，容積率1.4，計容建築面積約2.38萬平方米。區域內歷史建築均為里弄建築，總建築面積約0.52萬平方米，現有的比較有特色的過街樓和門牌坊等歷史要素需要予以保留、更新。

舊改尤其是歷史風貌保護項目一向對參與主體的資金、開發實力要求較高，該地塊亦不例外。

9月26日發佈的實施主體候選人公開遴選公告稱，申請人須「2021年度總資產規模不小於1000億」、「2021年度淨負債率不大於60%」，且近三年內在上海中心城區自行開發的住宅項目建築面積不少於10萬平方米，在上海市風貌區、風貌街坊內涉及歷史建築保護項目的建築面積及其他保護、修繕、改建的歷史建築的建築面積總計不少於5萬平方米。

此外，地塊設土地使用權底價為23.76億元，參與遴選的全額保證金為5000萬元。該地塊將以協議方式出讓，協議出讓結果公示后即可簽訂土地出讓合同，實施主體須自簽訂出讓合同之日起5個工作日內支付土地總價款的50%，90個自然日內支付剩余50%價款。

楊浦區是上海最大的中心城區之一，因楊樹浦港縱貫區境南北而得名，經濟實力強勁。其中，平涼更具有一百多年的發展歷史，是上海近代工業的主要集聚地之一，建於1937年的平涼路八埭頭則是國內最早的近代工業園區。

楊浦也是上海二級以下舊里（二級舊里是指普通零星的平房、樓房以及結構較好的老宅基房屋）最為集中的中心城區之一。近年來，楊浦區加快推進舊區改造，於2021年全面完成成片二級以下舊里房屋改造，今年將完成剩余約1.18萬平方米零星二級以下舊里地塊的改造。

最近剛確立了實施主體的是平涼社區02G2-08地塊，即大橋街道86街坊歷史風貌保護項目。該項目土地面積5100.9平方米，土地用途為商業、辦公用地，土地使用權底價約1.63億元。上海三益鑫企業發展有限公司拿下該項目（下稱「上海三益鑫」）。天眼查信息顯示，上海三益鑫的大股東為楊浦區國資委下屬公司上海楊浦科技創新（集團）有限公司。

誰會吞下王炸地塊？

爲了限制土拍中的非理性競價行為，上海自去年啟動了房價地價聯動機制，即競買人在參與土拍前就需要簽署知曉地塊房地聯動房價查詢結果及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同，非理性競價的企業將被相關部門聯合約談警示，並被加強合同履約、税收、房屋銷售等監管。

雖然房地聯動價並非最終售價，但卻限定了開發商的利潤空間，據時代財經不完全統計，一年多來，上海房地聯動房價超過10萬元/平方米的地塊僅有靜安大寧、徐匯濱江等6宗地塊，楊浦平涼社區也有一宗。今年6月1日，上海首輪集中供地開拍，楊浦平涼社區大橋街道一宗土地出讓，房地聯動價為12.392萬元/平方米。

在近一年多來房地聯動價壓得相對較低的土地中，楊浦區上述地塊算是得到了「優待」。按23.76億元底價計算，該地塊樓面價為99868元/平方米，利潤空間相對寬裕。

與同區域樓盤相比，該地塊的房地聯動價更是一騎絕塵。一手房方面，楊浦區在第三批次入市了周家嘴兩個緊鄰的盤——金隅東外灘及仁恆海上源，備案均價分別為11.5萬元/平方米、11.98萬元/平方米。據貝殼統計，目前楊浦一手房最高均價約13.3萬元/平方米。

由於新房供應緊缺，楊浦區和上海其他區域一樣出現一、二手房倒掛現象，但目前單價最貴是位於楊浦東外灘的翡麗甲第，價格為17.99萬元/平方米，與上述平涼社區地塊有着不小差距。

上海中原地產首席分析師盧文曦對時代財經稱，該地塊容積率僅1.4，未來產品不會是普通公寓，可以做類別墅、大平層等，所以售價肯定會較普通住宅產品上溢。其次，地塊開發涉及風貌、文物保護，開發成本相對較高，房地聯動價自然要調高。「從地段、產品來説，這個價格不貴。」

 一個可參照的例子是，今年初出讓的上海黃浦區嘉里金陵東路地塊，其高層公寓房地聯動價為15.1萬元/平方米，而低密度產品房價為25萬元/平方米。「當然，目前價格管控嚴格，這個項目能批21萬元/平方米也不容易。」 盧文曦稱。

這與其地理位置不無關係，地塊位於楊浦濱江核心位置，與黃浦江直線距離不到700米，未來入市的產品可謂標準的濱江豪宅。

在多位業內人士看來，這塊地非央企國企莫屬。「肯定是央企、國企，且是有開發高端產品能力的企業。」 盧文曦預測。