翻完魔方1218頁招股書，發現集中式公寓第一股的6個祕密

時隔3年，長租公寓終於迎來了第三份IPO招股書——魔方公寓母公司魔方生活服務集團（以下簡稱「魔方公寓」）向港交所遞交上市申請。如果成功IPO的話，魔方公寓將會成為集中式公寓第一股。一石激起千層浪，一方面招股書將魔方公寓成立以來的發展狀況全部展露在了大眾視野中，另一方面此前長租公寓的爆雷潮再次被媒體提及，林林總總的聲音從各處不斷涌向魔方。

首先來看幾組備受行業內外關注的經營數據。一是規模，截至2022年6月30日，魔方公寓共有76190套在營公寓，分佈在全國26座城市394個地點。二是淨利潤，2019年-2021年魔方公寓的年度淨利潤分別是0.64億元、-2.31億元、2.95億元，2022年半年度淨利潤為410萬元。三是負債，魔方公寓的流動負債淨額自2019年12月31日至2022年7月31日增加了133.1%，截至2022年7月31日共有16.837億元流動負債。

穿過數據的喧囂，翻閲了1218頁招股書之后，我們發現了一些藏身於魔方公寓背后的祕密。集中式公寓第一股背后的最大股東是誰？如何劃分多位酒旅住宿行業明星高管的職責？魔方公寓究竟有沒有給資本市場帶來新的故事？等諸多疑問也一一得到了解答。

01、15位董事及高管，到底誰說了算？

據招股書顯示，魔方公寓董事會及高級管理層共有15位成員。董事會由12名董事組成，包括1名執行董事、7名非執行董事及4名獨立非執行董事，平均年齡為45歲。董事會中，4位非執行董事來自華平投資。高級管理層由4位管理者組成，平均年齡40歲，其中柳佳同時兼任執行董事與首席執行官。

這些董事與高管背景各不相同。其中擔任非執行董事兼董事會主席的鄭南雁與擔任執行董事兼首席執行官的柳佳以及兩位副總裁李亮與錢智康均有酒店行業從事經驗，非執行董事李曉梅與LIM Meng Ann則分別來自兩家不同的資方，首席財務官宋錚曾在阿里巴巴、宜家、普華永道等大型集團中從事投資管理工作。

擁有15位董事及高管的魔方公寓，究竟誰說了算？首先排除的是，來自華平投資的4位非執行董事，他們沒有直接干涉公司日常經營。同時，招股書也有所透露，「我們的核心管理團隊由執行董事兼首席執行官柳佳女士及董事會主席兼非執行董事鄭南雁先生領導。」從招股書中提及鄭南雁與柳佳的次數來看，兩位均被提及40次（不包含圖表），「勢均力敵」。從職責劃分來看，鄭南雁則負責重大戰略決策制定業務計劃及提名高級管理層，具有首席執行官角色的柳佳負責集團業務營運的整體管理。有媒體評價，相比一線管理，鄭南雁的角色更像是「導師」。

02、8輪融資過后，最大股東是誰？

自2012年至今，魔方公寓的估值從2.94億港元增長至2021年的76.02億港元，不到十年翻了25倍。在這過程中，魔方公寓經歷了8輪融資以及多輪股權認購，原本的股東組成也發生了不小的變化，創始團隊逐漸淡出。

梳理了魔方公寓的8輪融資，不難看出，一路走來頗受資本偏愛。在2012年魔方公寓的B輪融資中，華平資本藉助控股公司Peridot Gem Investment和8.19億元成功入局其中。此后，在魔方公寓的C輪與E輪和E+輪中，除了Peridot Gem Investment之外，華平投資還通過控股公司Mordenite Gem進一步加碼。據不完全統計，葛嵐、張紅漫以及陸欣等創始團隊還多次向Peridot Gem Investment轉讓股權，為此后者支付了2.88億元。除此之外，魔方公寓在D輪與E輪中獲得了加拿大基金管理公司CDPQ (Asia)融資11.37億元。此外，還有國企背景的HangFang Investment也出現在魔方公寓的C輪融資中。

據招股書顯示，E+輪融資結束時，華平投資持有魔方公寓52.02%已發行股本。而目前，華平資本共持有魔方公寓51.62%的股份，為最大股東。作為魔方公寓的核心管理團隊，鄭南雁與柳佳在多輪股權認購中出現，兩人目前持有的股權分別為3.77%與2.75%。

其中，兩人的股權獲得方式值得一提，其先通過公司借款，再用股份代償借款和利息方式。有媒體評價道，「一番操作驚詫眾人」。2020年9月，柳佳全資持有的KWJ Investment在認購魔方公寓股份時，是由KWJ Investment與魔方公寓訂立一份貸款協議，然后將這筆貸款用於支付股份認購價的50%。簡單來説，就是魔方公寓給了柳佳的公司一筆錢，用於收購魔方公寓的股份。

03、服務費60萬，弗若斯特沙利文是誰？

當提及魔方公寓在長租公寓行業內的成就及地位時，常會提及「根據弗若斯特沙利文的資料」。

「2021年1月 根據弗若斯特沙利文的資料，我們通過加盟管理受聘經營約20,000套公寓，此為當時租賃公寓行業內規模最大的合作協議。

2021年12月 根據弗若斯特沙利文的資料，我們完成上海多家同業併購（併購總數20,000套公寓），成為上海最大的租賃公寓平臺。

根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，我們在獨立的集中式長租公寓運營商中排第一。」

在招股書中，魔方公寓表示以費用86,000美元委託弗若斯特沙利文發出行業報告。也就是説，爲了彰顯集團在行業內的競爭力之強及展現行業概況，魔方公寓為此支付了60萬元。這家俬人獨立研究公司究竟是什麼來頭？

弗若斯特沙利文是一家成立於1961年的商業情報及諮詢公司，在IPO上市項目中負責行業顧問工作，幫助上市企業剖析和呈現競爭優勢。簡單來説，是為集團完成行業背書的權威機構。前不久上市的萬物雲、零跑、紫燕食品以及檸萌影視等企業的招股書中，均出現了弗若斯特沙利文。其中，弗若斯特沙利文為萬物雲編制報告的服務費為58萬元，為零跑汽車編制報告的服務費為68萬元。

04、IT部57人，魔方是家IT公司？

截至2022年6月30日，魔方公寓共擁有984名僱員。不過頗有意思的一點是，根據招股書的表格顯示，截至2022年6月30日按主要職能劃分的僱員人數中，排名前三的職能分類是，IT部57人，財務部37人，人力資源部18人。為什麼為IT部提供如此多的僱員名額，畢竟魔方並不是一家IT公司。

實際上不難理解，IT部是推動公寓管理數字化發展的動力，如此一來將有助於提升運營管理效率，提升人效比。而且根據招股書透露，在IT部的45名研發團隊僱員中，約98%在科技行業擁有至少五年工作經驗，含金量可見一斑。

那麼魔方公寓在數字化建設方面表現如何？在招股書中，魔方公寓提到了3大自主研發的平臺及系統，分別是運營管理系統（OMS）、物聯網(IoT)平臺以及大數據驅動決策程序。OMS集中了魔方公寓的主要運營功能，涉及銷售及營銷、公寓日常運營、客户賬單、訂單分派、資產管理、會員計劃及合同管理。IoT滿足公寓中各種智能設備與OMS連接，為客户提供了智能生活住宿體驗，也為魔方公寓提供了大量的實時數據。大數據驅動決策程序可用於多重決策，如匯聚了區域內人口、租賃市場及消費能力等宏觀與微觀數據的選址決策等。

05、魔方擺脫「二房東」的身份了嗎？

在一些報道中，出現了對魔方公寓商業模式的質疑。原因無他，傳統的「二房東」模式只能通過賺取租金差實現盈利，投資回報周期漫長。通過招股書瞭解到，魔方公寓實際上仍未擺脫「二房東」的身份。

魔方公寓目前共有兩種運營租賃公寓的模式，分別是直租模式與加盟管理和第三方託管模式。所謂的直租模式就是行業中常説的包租模式，即魔方公寓需要支付物業租金並對其進行運營管理。而加盟管理和第三方託管模式則與酒店加盟模式類似，魔方公寓以自有品牌或委託方認可的其他品牌對公寓進行運營管理，實現輕資產輸出。

在過去的幾年中，直營模式產生收入近3年佔比為96.2%、96.2%和94.5%；加盟管理和第三方託管模式產生的收入在同期總收入中的佔比僅為1.0%、2.0%、2.6%及2.1%。為此，魔方公寓支付的成本也是高昂的，於2019年-2022年6月30日共支付物業租賃成本25.51億元。要知道，魔方公寓2021全年收入為14.71億元。

而且，今年上半年魔方公寓利潤41萬元，在營76190間公寓。也就是説，上半年每間房淨賺不到6塊錢，經營壓力實在不輕。

不過，魔方公寓「一路向輕」的發展路徑並不難察覺。據招股書數據顯示，魔方公寓直營公寓數據目前複合年增長率為34.4%，加盟管理和第三方託管公寓數據複合年增長率為77.8%。隨着魔方持續推進輕資產的發展策略，未來加盟管理和第三方託管公寓數據增長率將會進一步增長。值得一提的是，魔方公寓在招股書中稱，目前並未擁有任何物業。

06、魔方要講會員制的故事嗎？

如上文所説，在魔方公寓的高管中，擁有多位有酒店背景的高管。所以酒店擅長的會員制故事，魔方自然也會講。據招股書介紹，魔方公寓推出了首個集中式長租公寓會員體系魔力會，截至2022年6月30日擁有近30萬名會員。同時，針對企業客户推出的企仕薈會員制度，截至2022年6月30日擁有6554名會員。

據瞭解，魔方會的運行邏輯與酒店會員體系相差不大，主要還是圍繞着租金折扣、入住福利以及購買產品及服務獲得積分，然后將積分用於兑換公寓的優惠券等。企仕薈會員制度同樣如此，專屬客户經理為會員企業提供會員價與特定折扣，併爲其提供免費保潔及其他優質服務。不過，從目前來看魔方公寓的會員制故事纔剛剛開始，或許要再等上一陣子。

插圖丨空間祕探 Me-Time Space 李三更

華平投資中國區聯席總裁程章倫曾表示，「我們認為這個行業（長租公寓市場）沒有天花板。」所以短暫的寂靜過后，行業出現新的上市企業也是情理之中。不過，從招股書披露的相關數據來看，魔方公寓還有一段並不平坦的路途要走。或許三五年之后，作為集中式公寓第一股的魔方公寓，纔有可能重新界定這個行業的新高度，為行業重新提振士氣。這一點，相信華平在期待，投資人在期待，魔方公寓在期待，我們同樣也在期待。

本文來自微信公眾號「空間祕探」（ID:MESPACE007），作者：雷布同，36氪經授權發佈。