好用的英國項目 富力再轉讓倫敦Vauxhall Square予風投

觀點網10月5日，廣州富力地產股份有限公司公佈，當日公司已與投資公司Flow Capital旗下開放式投資基金Flow Capital SP II簽訂協議。

根據協議，富力地產將旗下英國公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd的全部股權轉讓給Flow Capital SP II，總代價為1.08億英鎊(約9.7億港元)。

此外，自協議日期10月5日起計9個月期間，富力地產有權要求Flow Capital按期權代價出售及轉讓期權股份及期權貸款。

再售倫敦Vauxhall Square

資料顯示，標的公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd手中的主要資產為位於倫敦Nine Elms Point (九榆樹地區)的Vauxhall Square項目。

據觀點新媒體瞭解，富力於2017年4月從英國上市房地產公司CLS Holding手中購入該項目，彼時成交價為1.57億英鎊。項目佔地3.4英畝，規劃有約13.3萬平方米建築面積，預計包含住宅、酒店及宿舍、辦公、零售及休閒等業態。

按照富力原本的計劃，Vauxhall Square項目將與相鄰的Nine Elms Square項目、倫敦ONE項目三個地塊打通，建造「倫敦富力城」綜合體。但該計劃至今止步於圖紙。截至目前Vauxhall Square項目尚未動工。

事實上，此次出售並非是Vauxhall Square第一次被擺上貨架。

今年3月15日，富力地產發佈公告稱，擬以代價9570.26萬英鎊（約9.77億港元），出售倫敦Vauxhall Square項目全部股權予遠東發展。此外，富力地產有權在交易完成后半年內，以期權代價向遠東發展購回Vauxhall Square項目全部股權。

根據第一太平戴維斯於2020年10月出具的估值報告，Vauxhall Square項目的市值被評估為1.65億英鎊，即相當於約16.85億港元。

換言之，富力出售Vauxhall Square項目將形成賬面浮虧約7.08億港元。彼時，在市場人士看來，此舉是富力折價出售資產，用利潤換取即時現金流的又一案例。

意料之內，9月2日，富力地產發佈公告，宣佈選擇向遠東發展購回倫敦Vauxhall Square項目股權，其中的期權代價為1.066億英鎊（約9.67億港元）。

從最終結果來看，富力地產相當於是通過「抵押」Vauxhall Square項目股權，向遠東發展借入9570.26萬英鎊「貸款」，其利息約為1090萬英鎊，利率約11.4%。

如今，回購僅一個月后，富力地產再次選擇出售Vauxhall Square。

對此，有分析人士認為，富力此舉很可能是想再玩一次「抵押貸款」。海外項目是其旗下仍被境外投資者承認的優質物業。此前，富力之所以能達成10只美元債的整體展期，很大一部分原因亦是來自於倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產所提供的增信。

「對於深陷債務困境、被關閉了正常融資渠道大門的富力地產，藉助這樣特殊的融資手段才能獲得更多的喘息機會。未來即使沒能將項目贖回，也是不失為一個出售資產回籠現金的正面案例。」

自救進行時

自打出險以來，不同於一些房企的「躺平」，富力展現了積極自救的面貌，試圖通過出售資產和債務展期，解決公司面臨的流動性危機。

7月11日，富力境外平臺怡略發佈公告，10只原本分別在2022年、2023年、2024年到期的票據，在同意徵求通過后，成功合併置換為三筆票利均為6.5%(或首18個月7.5% PIK票息率)的票據，分別將於2025年、2027年、2028年到期，也就是説整體展期3-4年。

據瞭解，該交易是中資房企最大的具有債務重組性質的同意徵求項目，亦是亞洲最大的同意徵求交易之一，令同行們為之嘆服。

根據惠譽今年4月發佈的報告顯示，2022年內富力地產在資本市場的到期金額約為161億元人民幣。

然而，短短半年內，富力地產已完成10只共約49億美元的美元票據，以及33.5億元境內公司債券的展期同意。

債務展期可以暫時緩解流動性壓力，但想要擺脫債務壓力，除了促銷售去庫存外，最直接的方式便是出售資產。

今年以來，富力出售了多處資產以回籠資金，出售的項目涉及離岸和境內項目。據不完全統計，上半年除了Vauxhall Square項目外，富力共進行三次資產出售，包括將海南海口大英山項目折價后以10億元價格出讓予力量發展；以26.6億港元的價格，出售了倫敦One Thames City項目50%股權予合作方中渝置地；此外，還交易了福州的一家酒店，代價為約4.3億元。

而到了下半年，尤其是9月份，富力資產出售的消息變得更為密集起來。

9月1日，ATLAS寰圖消息稱，促成了南寧五象新區富雅國際商務大廈A棟整棟大宗資產交易。該項目的賣方廣西富雅投資有限公司由富力地產和雅居樂各自投資50%於2013年成立，富力地產為實際控制人，項目接盤方為廣西五洲交通股份有限公司，具體成交金額未公佈。

9月5日，富力發佈公告稱，公司旗下廣州兆曦投資以5.5億元出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權，買方為北京英協置業投資有限公司。出售的資產為廣州富京酒店管理有限公司旗下的北京富力萬達嘉華酒店，位於石景山萬達廣場內，屬五星級酒店。

9月14日，仲量聯行消息稱，促成了富力合景出售上海楊浦區新江灣城板塊嘉譽雲景項目，接盤方為國外資管企業博楓，具體成交金額未公佈。該項目由富力地產集團與合景泰富集團控股有限公司聯手打造，並由富力地產上海公司操盤。

除了債務展期和出售資產，「引援」也是富力自救的重要一步。

9月初，富力地產與招商蛇口旗下廣州招商地產簽署關於華南區域城市更新項目的合作框架協議，約定共同研究推進擬合作項目后續政府報批手續及開發建設等事項。

隨后9月13日，合作有了進一步的深化，富力與招商蛇口、中信證券及中國華融簽署合作框架協議，各方約定以富力位於大灣區的城市更新儲備資源為基礎，優先圍繞已選定項目探討合作模式和路徑，並適時探討其他富力所持資產的合作可能性。

按照最新協議，各方將通過有限合夥、基金、財產權信託等形式進行深入合作，將以不限於現金、債權收益權、債權、股權等出資方式，按照相應的比例組成合作主體。

對於廣州舊改大户富力地產來説，雖然自2019年年中因資金壓力決定暫停在公開市場拿地，但手中累積的大量舊改項目，仍能為未來發展提供大量的土儲支撐。

然而，舊改項目需要大量的資金沉澱，此次四方之間的合作無疑讓富力看到了后續的舊改開發曙光。

據瞭解，目前富力在廣州儲備有白雲區陳田村、海珠區赤沙村、天河區吉山村、荔灣區海中村，番禺區石壁村、盛石村，黃埔區筆崗村、茅崗村等10余個舊改，其中一部分項目處於已批在建階段。

截至2021年底，富力在全國已簽約城市更新合作項目逾64個，規劃總建築面積超過7200萬平方米，可供未來發展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。其中，位於一、二線城市的面積佔比達93%，粵港澳大灣區面積佔比達76%。