九毛九股價反彈逾10%：澄清進軍房地產傳聞，惟交銀國際砍價近一半

九毛九斥資11億收購廣州商廈項目26%股權，市場恐慌性拋售，公司股價上周五暴跌20%，市值蒸發近50億港元，此后九毛九澄清，公司此次收購廣州國際金融城項目並非進軍房地產，今日早盤，九毛九反彈10%，市值207億港元。

對於傳聞進軍房地產，九毛九方面迴應財聯社表示，公司此次收購廣州國際金融城項目並非進軍房地產。九毛九目前總部位於廣州馬場路附近，並且是租賃的物業資產，其內部一直有搬遷總部的需求。公司目前有意將其總部遷至目標物業，以期於靠近商務、時尚及商業中心的中心地帶而受益。

瑞信發佈研究報告稱，維持九毛九(09922)「中性」評級，目標價19.5港元。公司擬斥最多11億元人民幣，收購廣州商廈項目26%股權。該行認為收購主要目的是將來搬遷總部，因其總部現時位於廣州一租賃物業。

報告中稱，由於公司業務規模不斷擴大，總部員工人數增加，加上租金成本上升和租賃合同終止的風險，指其收購理由是可以理解。公司手頭有足夠的現金，收購估計對價為10億元人民幣。然而，因非核心業務有大量現金流出，以及與房地產市場相關的不明朗性，預期市場會出現負面反應。

交銀國際發研報指，九毛九宣佈將收購碧桂園（2007HK/未評級）部分擁有的子公司的26%股權，間接購買廣州市天河區廣州國際金融城中的13層優質寫字樓（總共30,292平方米，即每平米人民幣（下同）33,012元）和3層停車場，將於2026年落成。九毛九將以現金形式支付10億元，作價佔其18.5億元現金余額（截至2022年6月）的54%。

根據交銀國際房地產研究團隊的看法，在考慮到項目的預售性質，執行風險，少數股東持有折扣和2026年完工前潛在的房地產市場下行空間后，人民幣33000元/平方米的價格存在折讓，但不算是過於便宜。作為小數股東，九毛九無法控制公司的決策或未來有可能再融資的需求。雖然九毛九將收到的抵押品佔其付款的180%，但在假設違約的情況下，贖回可能會變得複雜，因為債務持有人通常比股權持有人有還款優先權。

交銀將該股評級由買入下調至中性，該行認為此交易使九毛九的財務紀律和風險偏好受到質疑。增加的風險可能會對股價造成沽壓。鑑於將減少的利息收入及較高的折舊費用，交銀削減了每股收益預測。交銀下調目標價至14.30港元（前為26.60港元），基於25倍2023年市盈率（前為43倍）。