魔方生活赴港IPO：手握7.6萬套在營公寓 上半年淨利41萬元

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　26日晚，魔方生活服務集團有限公司（下稱魔方生活）在港交所發佈招股書，這讓外界有些意外。

　　中國的長租公寓行業中，青客公寓和蛋殼公寓都曾在美國成功上市，但又因自身經營狀況惡化等原因相繼退市。近兩年，長租公寓行業整體進入調整期，幾無衝擊上市的企業。

　　若能通過聆訊、成功上市，魔方生活或將成為港股第一家內地長租公寓上市企業。不過，業內人士認為，港股市場目前沒有可參考的同類型上市企業，魔方生活能否成功上市以及如何定價，仍待市場檢驗。

　　華平投資持股超50%

　　鄭南雁擔任董事會主席

　　招股書顯示，魔方生活的歷史可以追溯至2009年6月，該公司在南京推出首個租賃公寓社區。2012年5月，本次上市主體公司在開曼羣島註冊成立，當時，8位創始人合計持有公司100%的股權，其中，葛嵐和陸欣各自持股約35%、32%。2012年6月，魔方生活完成A輪融資並啟動全國發展戰略，創始人的股權有所稀釋。

　　緊接着，2012年12月，華平投資發起B輪融資，自此之后便成為魔方生活的控股股東。華平投資是近些年活躍在中國創投市場的基金。招股書介紹，華平投資於1966年成立，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一，截至2022年6月30日，管理資產超過850億美元。華平投資在中國聚焦於醫療健康、工業科技、大消費、科技、金融服務、新基建六大領域，長租公寓就屬於「新基建」。

　　此后，魔方生活又經過數輪融資，一直到E+輪。截至最后實際可行日期，魔方生活由Peridot Gem Investment持股44.16%、Mordenite Gem持股5.81%、Peridot Gem Group持股3.99%，這三家公司各自由華平投資管理的若干投資基金控制，合計持股53.96%；CDPQ持有17.56%的股份，這是一家管理其存款人（主要包括來自加拿大魁北克省的公共和準公共養老金和保險計劃）的基金；HangFangInvestment持股13.07%，該公司是中航信託的間接控股子公司；DT MF Investment持有4.48%的股份，該公司由德同資本控制。

　　多輪稀釋過后，葛嵐、陸欣等原有創始團隊的持股份額已經很低，魔方生活成爲了由華平投資控股、多隻基金擔任重要股東的的公司。與之相伴的是，公司管理團隊出現洗牌，多位董事或高管都有酒店或創投行業的工作經驗。

　　招股書顯示，魔方生活的董事會由12名董事組成，包括1名執行董事、7名非執行董事及4名獨立非執行董事。具體看，非執行董事兼董事會主席鄭南雁於2018年4月加入公司，他是中國酒店行業的知名人物，於2005年7月聯合創立七天連鎖酒店集團，擔任首席執行官兼聯席董事會主席超8年。華平投資是七天連鎖酒店早期的投資機構。

　　2013年12月至2019年4月，鄭南雁作為鉑濤酒店的創始成員，擔任首席執行官兼聯席董事會主席近6年，期間，鉑濤酒店集團被錦江集團收購。2016年，他還創辦鷗翎投資，參與了魔方生活2018年的D+輪融資。

　　鄭南雁在2019年對媒體表示，華平投資作為一個基金去管控魔方生活比較難操作，他們不瞭解管理人員的心態，「我比較瞭解管理人員心態，瞭解他們怎麼去看市場，比較好溝通，幫他們去建立一下思考方式。但中間很多元素我沒有，我只是老師的角色，老師教多少，但題目還得學生用理論邏輯去套。」他對公司管理層強調，千萬不要用做酒店的經驗去做長租公寓。

　　另外，魔方生活執行董事兼首席執行官柳佳，於2014年加入魔方生活，最開始出任首席運營官。在此之前，柳佳在華住酒店任職。非執行董事Perlman、吳凱盈、張其奇、張昱諍均來自華平投資，李曉梅來自中航信託，LIM來自CDPQ。高管團隊中，除柳佳外，兩位副總裁也有華住等酒店的工作經驗。

　　整體出租率偏低

　　上半年盈利41萬元

　　招股書披露，截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營公寓，分佈在全國26個城市的394個地點。據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，其在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。從整個集中式長租公寓賽道看，龍湖集團旗下的冠寓和萬科集團旗下的泊寓，它們管理的房間數量均高於魔方生活。

　　魔方生活在管公寓中，分為直營模式、加盟管理和第三方託管模式兩種，截至2022年6月30日，直營公寓有50074套，加盟管理和第三方託管公寓26116套。儘管加盟管理和第三方託管公寓數量高達2萬多套，但這部分收入佔比很低。魔方生活主要向加盟商及委託方收取初始一次性費用以及一定比例的管理服務費，2019年-2021年及2022年上半年，這部分的收入在總營收中的佔比均低於3%。

　　直營模式的收入來源是向租客收取租金及管理服務費，這撐起了魔方生活的主要營收，2019年-2021年及2022年上半年，直營公寓分別實現收入約9.11億元、9.13億元、13.90億元、8.09億元人民幣，佔總營收的96.2%、96.2%、94.5%、95.2%。

　　魔方生活收費如何呢？招股書顯示，直營公寓中，2022年截至6月30日的六個月，白領公寓的單間房月均租金為3002元，低於2019年的3077元和2021年的3025元，高於2020年的2964元；藍領公寓的單間房月均租金為3723元，價格高於過去三個完整財年。白領公寓以魔方公寓的品牌進行運營，提供的是一居室或二居室的租賃產品。藍領公寓是宿舍式公寓，主要以9號樓公寓品牌經營，每張牀的月租金在500元-1000元。

　　出租情況，截至2022年6月30日的六個月，魔方生活整體的出租率並不高，為82.4%，其中，白領公寓的出租率為81.2%，藍領公寓的出租率為85.4%。對比冠寓，其2022年上半年累計開業房間數超過11萬間，開業超過六個月的房源出租率為95.4%。泊寓2022年上半年的整體出租率為94.0%。

　　過去幾年，長租公寓行業一直處於跑馬圈地的狀態，虧損不可避免，不過，近一兩年，相繼有企業表示已實現盈利。就魔方生活而言，2019年-2021年及2022年上半年，分別實現收入9.47億元、9.49億元、14.71億元，淨利潤為6355.1萬元、-2.31億元、2.95億元。招股書稱，公司的淨利潤率由2019年的6.7%上升至2021的20.1%，行政開支佔總收入的佔比由2019年的19.8%下降至2022上半年的12.3%，「這證明了我們值得稱讚的運營效率和由於擴大業務帶來的收益。」

　　不過，到2022年上半年，魔方生活實現收入為8.50億元，但淨利潤迅速降至了41萬元。對於淨利潤的下滑，招股書將其解釋為受疫情的影響。景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受中新經緯採訪時稱，近一兩年雖然有長租公寓企業實現盈利，但仍不能説明長租行業的盈利模式已經跑通，短期看，還是受到宏觀經濟、租客支付能力等因素的影響。長期看，企業要實現盈利，需要在規模和運營效率上下功夫。

　　上市前景待檢驗

　　一年內到期債務超10億

　　過往多年，由於中國房地產市場一直存在着或緊或松的調控政策，房地產及相關行業的企業已經較難在A股上市，因此，港股、美股成為這類上市的主要渠道。雖然港股對房地產企業上市的要求不高，但資本市場給予的估值仍然較低。

　　知名地產分析師嚴躍進對中新經緯表示，當前房地產整體承壓，上市時機看似不好，但也可能是房源整合和盤活的窗口。若魔方生活能上市，后續房源收購的成本有望降低，對於其擴大經營規模有積極作用。

　　胡景暉分析稱，蛋殼公寓、青客公寓相繼從美股退市后，基本堵住了長租公寓企業赴美上市的通道，只能在港股上市。由於港股沒有可以參考的同類型企業，魔方生活是否能成功上市、上市的價格如何，還有待市場檢驗。

　　魔方生活在招股書中稱，此次IPO募集資金將主要用於業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

　　財務數據方面，近幾年，魔方生活的借款規模有所增加，「未償還計息銀行及其他借款」從2019年底的15.27億元，增長到2022年6月30日的約23.15億元，而且短期償債壓力較大。據招股書中的會計師報告，這23.15億元的未償還計息債務中，一年內或按要求應償的有10.49億元，一年以上但兩年以內應償還的有10.05億元，兩年以上但五年以內的有2.61億元。

　　截至2022年6月30日，魔方生活擁有的現金及銀行結余為6.92億元，不足以覆蓋一年內到期的債務。但招股書稱：「儘管新冠疫情的負面影響仍在持續，我們認為流動資金足以令我們順利度過較長的不確定時期。」

　　胡景暉稱，總體上講，魔方生活發佈招股書，對長租公寓行業來説是一個利好，也希望未來有更多的長租公寓運營企業能夠與資本市場對接。「目前，一些保障性租賃住房REITS產品開始上市，但仍是聚焦在保障性租賃住房項目，市場化租賃項目能得到多大的政策支持還不明朗。保障性租賃住房不能解決全部租賃住房問題，未來建議政策支持市場化項目的參與。」

責任編輯：趙般嬌