萬物雲逆「市」赴港，能否跨越行業低估值深淵？

隨着招股結束，由萬科分拆出來的萬物雲（02602.HK）預計9月29日於港交所主板掛牌。

據悉，萬物云爲物業管理服務提供商，前身為萬科物業。按照基礎物業管理服務收入計，萬物雲於2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有4.28%的市場份額。

值得一提的是，2020年堪稱為物業公司上市大年。據媒體統計，這一年，在主板上市的物業公司達到17家。而如今，資本風力變弱趨勢下，萬物雲能否逆「市」破局？尚不得而知。

不過，萬科集團董事會主席郁亮曾稱道，「萬物雲上市不是‘賣豬仔’，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。」

對於萬科來説，萬物雲即將扣響資本市場大門，無疑是近期一件大事。此外，萬科於近日宣佈，包括郁亮在內的董監高自願取消原定增持價格上限。

且今年上半年，萬科錄得收入2069.16億元（未標註，均為人民幣），同比增長23.82%，淨利潤122.23億元，同比增長10.64%，也算兑現了郁亮在3月許下的「止跌企穩」承諾。

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科技屬性不強毛利低於行業均值

據萬物雲披露，此次擬全球發售約1.17億H股，90%為國際發售，香港發售佔剩余的10%。

若萬物雲未行使15%的超額配售權，發行后的總股本將達11.67億股，即新股佔比達10%。

需特別指出的是，去年11月，萬科在宣佈董事會通過拆分萬物雲赴港上市議案之時提到，萬物雲發行的H股股數不高於發行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前）。

顯然，10%的新股配售比例並未達到彼時萬科所計劃的最高目標。此外，據萬物雲披露的業績顯示，其營收主要依靠社區空間居住 消費服務 ，包括住宅物業服務、居住相關資質服務等。

2019年至2021年，萬物雲錄得總收入139.3億元、181.5億元、237億元，其中社區空間居住消費服務佔比對應分別為63.4%、58.5%、55.5%，到了今年第一季度，該項收入佔比達57.1%。

萬物雲另一項業務——商企和城市空間綜合服務產生的收入佔總收入比重基本上保持在35%左右（僅2019年的比例為30.8%）。而剩余的收入則來自AIoT及BPaaS解決方案服務。

具體而言，AIoT及BPaaS解決方案服務於2019年至2021年分別實現8.06億元、10.33億元以及18.5億元的收入，對總收入的貢獻度為5.8%、5.7%及7.8%。

另據媒體報道，萬物雲CEO朱保全曾表示，從萬科物業到萬物雲，就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變。未來萬物雲的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。

可從前述萬物雲所披露的財務數據來看，帶有技術產品屬性的AIoT及BPaaS解決方案服務目前收入佔比尚不足一成。

截至2021年3月31日，萬物雲合計擁有約10.6萬名僱員，其中研發及運營人員2046名，而物業及工程交付類人員卻高達7.3萬名。

且2019年至2021年及2022年第一季度，萬物雲研發開支為2.04億元、2.5億元、3.7億元、1.05億元，佔所屬行政開支的18.9%、18.3%、20.8%、22.1%。

按前述所言，相比物業管理服務，萬物雲的科技屬性並不明顯。不過，在毛利率方面，AIoT及BPaaS解決方案服務要比社區空間居民消費服務、商企和城市空間綜合服務略勝一籌。

此外，整體來講，目前萬物雲整體毛利率低於20%，2022年第一季度更是僅有14.5%。而公開資料顯示，已披露數據的15家港股物業管理行業上市公司平均毛利率為27.93%。

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逆「市」而為郁亮曾言不在意短期估值

站在資本角度，萬物雲未選擇在2020年物業公司上市潮中IPO，而是在此時選擇上市，未免並不是好的時機。

同爲物業公司的 世茂服務 （00873.HK）在2020年10月赴港上市，次年6月股價一度衝擊至27.55港元/股的歷史最高點，然而時至如今，9月22日收報2.03港元/股。

無獨有偶， 華潤萬象生活 （01209.HK）自今年9月起股價基本保持在30—35港元/股區間，而其股價最高紀錄也是在去年，達到54.8港元/股。

另外，今年第一隻物業股—— 金茂服務 （00816.HK）上市首日即破發，收跌24.71%，開盤價7.4港元/股更是成爲了最高價，9月22日收盤時還不到4港元/股。

於萬物雲而言，其選擇在十一前夕登陸港交所，究竟能否逆市破局？還得看上市之后的表現。

不過，據報道，萬物雲此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資等。

值得注意的是，郁亮曾公開表示，短期市場估值不是最在意的，更關心的是通過資本市場，萬物雲能夠獲得更多力量支持其進一步發展。

那麼，對於母公司萬科來説，其現在面臨着哪些局面呢？

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母公司上半年淨利增長10%行業恢復緩慢

今年3月，郁亮就2021年萬科的業績不佳的表現向股東們致歉。「像一個學生沒有考好試，拿着成績單給父母看一樣。」

2021年這年，萬科實現收入4528億元，同比增長8%，淨利潤為225.2億元，同比下降45.7%。郁亮在年報《致股東》中提到，這是萬科繼1995年、2008年后，第三次淨利潤出現下滑。

為此，郁亮將2022年的工作任務定總結為「止跌企穩穩中提升」。

到了8月，萬科公佈了2022年中期「成績單」，即實現收入2069.16億元，同比增長23.82%，淨利潤為122.23億元，較上年同期上升10.64%。

不過，2022年上半年，萬科毛利同比下降2.48個百分點至20.46%。其中，房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為20.84%，較上年同期下滑2.18個百分點。

同期，萬科實現銷售面積1290.7萬平方米，銷售金額2152.9億元，同比分別下降41.1%、39.3%。所銷售的產品中，住宅佔85%，商辦佔9.6%，剩余為其他配套。

在中期業績推介會上，郁亮重申了此前的判斷：短期市場已觸底，而恢復是個緩慢温和過程。

郁亮認為，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。 且他還對未來「止跌企穩穩中提升」非常有信心。

此外，今年3月，萬科發佈高管增持計劃，合計增持金額將不低於2000萬元，增持價格不超過18.27元/股（后因2021年度分紅派息方案實施調整為17.30元/股）。

9月16日晚，萬科再度表示，由於近日公司股價長時間高於原定增持價格上限，爲了能夠繼續實施增持計劃，郁亮等增持主體自願取消原定增持價格上限（即17.30元/股）。

截至2022年9月14日，增持主體增持已累計耗資1.13億元，占上述增持計劃承諾增持金額的56.65%，共增持A股股份65.23萬股。