萬物雲對標的北美第一大物業，淨利潤僅4%

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文 | 日新網Pro

萬物雲喜歡講First Service，開始於2014年。那是物業行業似有曙光，但迷霧反而更厚的年代。

當時朱保全執掌萬科物業三年多，已完成了內部整頓，開始進行公司去職能化，項目經理雲端化的變革。同時也開始了更長遠的思考：「物業管理行業40年再聚首的時候，我們這個行業最偉大的地方會在哪里？」

但「沒有國內參照物」，於是向外看，將北美市場第一的First Service樹立成自己的未來發展標杆。彼時，First Service是北美最大的住宅物業管理者。

此后萬物雲的發展軌跡，多多少少有點對標First Service。2015年，FSV分拆成住宅和商業兩家公司。去年萬物雲內部再度提起FSV，重點是這兩家被分拆的公司都分別受到了資本市場的關注。

截至到發稿，住宅部分的FSV市盈率42.8，而商業部分的高力國際高達70。

萬物雲全球招股，按照發行價47.1~52.7港元估算，總市值大約在549.72~615.08億港元之間，市盈率可能在32~35。

01 通過收併購打江山

First Service在2021年的總收入為32.49億美元，兑換成人民幣大約是227億元。

高力國際2021年總收入為40.89億美元，兑換成人民幣大約是286億美元。

而萬物雲2021年總收入237億元。如果跟FSV對比，這波算是萬物雲贏了。但是萬物雲雖然打造出萬物梁行與萬科物業的兩翼齊飛之勢，完成「雙品牌、雙領先」的業務佈局，多多少少在模仿FSV的佈局，但畢竟沒有真的拆分成兩家公司。

FSV和高力國際收入及增長情況

跟國內物業公司實現增長的方式很像，FSV很久以前就確定了外延式的收購戰略。2018年12個收購項目，2019年21個收購項目，2020年6個收購項目，2021年18個收購項目。可謂是一直在收購，從來沒停下。

這種基因大約是與生俱來，並且逐漸常態化。其最早進軍物業服務，就是從1996年收購兩家位於佛羅里達的物業管理公司開始的，隨后又在紐約和美國東北部進行了一系列收購。2008年以后將業務擴展到加拿大，高速擴張，引領整個北美市場。

截至2021年末，FSV為8600多個社區，170多萬住户單元提供服務，北美地區市佔率已經超過了6%。

萬物雲對標這家公司，大約在對標這個頭部的規模和地位。2016年初萬物雲的內部年會時，曾預測在年底可能從規模和營收超過FSV。如今萬物雲規模上可能如自述一般，已經超過了對方。但不可忽略的是中美居住環境的差異，北美住宅管理市場高度分散，FSV這個頭部基本上是穩居龍頭。

反觀國內，一眾頭部龍爭虎鬥。規模、營收、估值方面都有能與其一爭高下者。頭部梯隊者眾，且有不少處於比較活躍的狀態。

FSV的收併購，在橫向增肥之外，似乎更看重縱向增肌，也就是我們常説的增值服務部分。每年的收併購里，佔大頭的也是這部分。

實際上如果追根溯源，用我們國內的話術來説，FSV最初是典型的供應商轉行做物業，實打實的第三方物業公司。

其兩大業務條線：住宅物業管理FirstService Residential和物業服務提供商FirstService Brands。

這種劃分很容易讓人想起萬物雲的社區空間板塊內部的劃分，其實也是目前國內大部分物業公司的劃分：物業基礎服務與增值服務或者説多元業務。

在探索增值服務時，現在國內有一種聲音是，物業公司的增值服務探索遇到了天花板。另一種聲音是，增值服務一直做加法，什麼都往里面裝，什麼都不精。

FSV的Brands業務，可以翻譯成「品牌」。從2015年以后，這部分業務的收入佔比從20%擴增至了51%，超過了物業服務部分。

FSV兩大業務收入結構FSV在物業市場的市佔率已經超過了6%，幾乎是天花板級別了。

北美住宅管理的現狀是：規模增長緩慢、市場成熟且高度分散。從FSV管理8000個項目僅有170萬家庭户這個數據來對比，似乎可以窺見一二。畢竟碧桂園服務的6622個項目就有815萬戶了。

因此，繼續挖掘客户價值，拓寬業務範圍，在FSV的發展進程里，也曾是一個勢在必行的選擇。

02 擴張與收縮

如果説萬物雲在對標FSV后，打造了商企空間和住宅空間的雙驅動，同時可能或多或少研究了一番FSV是如何在1年合同期中實現95%留存率的。

那麼很可能另一家這幾年表現的更加激進的頭部物業公司，則是吸取了FSV常態化收併購的策略：擴大規模、拓展賽道。

最初，First Service的業務條線也在多元化過程中推出了很多，有住宅物管、物業服務、商業地產、綜合安保和商業外包等，但2006年起就逐漸剝離，開始圍繞物業服務拓寬版圖。2015年后更是給商業和住宅分了個家，各自在自己的領域深耕。

隨着這次「分家」，FSV的Brands業務也開始走夯實路線，賽道選擇上更加聚焦，有深刻的「補強」意味在里面。

2021年的收購里，這種意味更強烈了。18個收購標的，有10家是修復公司。

放在國內，這種感覺可能更熟悉，在碧桂園服務的大規模收併購期間，我們曾經研究了其夯實服務優勢以及拓展新賽道的規劃。去年下半年至今，行業收併購熱度稍褪，但關於新賽道的討論卻更密集起來，一些有自己獨特業務模式的公司也開始脫穎而出。

我們都知道，買買買這種行為很有點敗家。去年碧桂園服務買了幾次，吃瓜羣眾跟着提心吊膽，生怕某日有其資金鍊不足的傳聞，幫着計算了一遍又一遍。

但FSV幾乎是從1998年買到2022年，買買買的行為早已經常態化，很難不影響到公司的利潤率。

最明顯的是2019年，因為當年收購花費太高，再加上一筆長期激勵費用，直接導致了利潤率窪地。

2015~2021年FSV淨利潤變化從2015~2021年，FSV的淨利率一直穩定在4%左右。對比國內物業公司的平均淨利率14%，這個利潤率實在有點不夠看。

但奇怪的是，FSV連續多年跑贏標普，估值一直穩定攀升。

我們不止一次提到過，對利潤率的高標準正在綁架國內的物業公司，在追求高利潤時嚴重內卷。

從這幾年的行業發展來看，物業公司正在創造一個「增長快、利潤高、風險小」的不可思議奇蹟。

但即使在數據上取得這樣的成績，很多人依然陷入了「物業行業是不是一個好行業」的疑問中。

兩個現象放在一起，就成了一種令人困惑的悖論。

但研究國外成熟業態下的物業公司會發現，在戰略佈局與業務創新面前，利潤率似乎變得更加寬容了一些。FSV盈利能力穩中有升，個別年份的波動，在評論者眼中也並不是僅停留在數字本身。

或許，物業行業下半場的劇本，在更多變量的影響下，延展性與結構穩定會成為新的主旨詞。