解局 | 香港高銀金融中心終局 但高銀金融仍在泥沼中

觀點網 高銀金融最引以為豪的投資性物業——高銀金融國際中心，宣佈易手在即。

近日，來自代理商第一太平戴維斯消息，項目已經完成次輪招標，且有很大機會能賣出。這是該物業在2020年下半年以來，流出一連串撲朔迷離的交易傳聞后，最終傳來的確切出售消息。

資料顯示，高銀金融國際中心是一棟27層高的超甲級寫字樓，造型硬朗，坐落於九龍半島海灣。大廈總樓面面積共90萬平方呎，有80萬平方呎商辦和約10萬平方呎餐飲業態。

高銀金融國際中心是粵派商人潘蘇通從內地轉戰香港房地產市場佈局的第一個項目。2011年拿地，2016年建成，高銀金融國際中心落地后隨即成為潘蘇通旗下上市平臺高銀金融的新橋頭堡。

據瞭解，截至目前，高銀金融仍然租用着項目25、26及27層為作為集團總部。

高銀金融國際中心的落成，也是潘蘇通地產膨脹的開端。

其中2016年，高銀金融便以63.81億港元價格競獲九龍何文田常盛街一幅佔地面積約9074平方米土地。同年12月，高銀金融擊敗長實集團在內的5家香港本地財團，奪得觀塘延線何文田站上蓋項目首期發展權。

隨后，2018年12月高銀系公司迅富國際有限公司以約89億港元的價格，將啟德新九龍內地段第6591號地塊收入囊中。6個月后，高銀金融再從長實、新鴻基地產、會德豐、鷹君、信和置業等港資房企中脫穎而出，斥111.24億港元中標啟德第6546號地塊。

透過左右手倒騰、反覆抵押高銀金融國際中心、高銀系相關企業股權，潘蘇通幾年內至少撬動了約400億港元資金。包括在2018年4月，將高銀金融國際中心抵押給長實集團，獲得后者提供的約102.3億港元貸款。

只是，潘蘇通的「槓桿遊戲」在2020年提前落幕。事實上，當高銀金融於2019年6月突然宣佈退出啟德第6546號地塊時，市場便已流傳該公司是因無法籌集足夠資金繳納百億港元地價，才無奈決定退地。

2020年中旬，問題集中爆發。由於68億港元的浮息優先抵押票據、與德意志信託的信託契據，以及一筆18.95億港元的定期貸款融資出現還款困難，以新加坡主權基金GIC及德意志銀行為首的債權人，隨即宣稱要接管高銀金融國際中心以此抵債。

此后，高銀金融與債權方就高銀金融國際中心的歸屬展開鬥爭。先是同年8月31日，高銀金融與長實集團簽訂重組協議，以高銀金融國際中心抵押再融資，獲得87億港元借款過橋。

不久9月，高銀金融國際中心就被接管人委託放標，當時該物業估值為120億港元。但一個月后，高銀金融就官宣以143億港元出售大廈予一位神祕商人Fong Tim。接管人則迴應指高銀金融無權出售有關物業。

隨后，在不足一年的時間內，高銀金融國際中心陸續有交易傳聞放出，但均不了了之，直至如今等到確切消息。

據瞭解，今年5月份第一太平戴維斯獲得大廈接管人委託進行招標，當時全幢物業市值約100億港元。8月底，高銀金融國際中心完成了次輪招標，據稱香港南豐集團呼聲最高。

另據報道，有業內人士預估，高銀金融國際中心此次交易成交價將介乎6000港元至9000港元/平方呎，成交價降至55億到82億港元之間。

高銀金融國際中心的易手，有利於幫助高銀金融填平債務，但也令其失去了重要的一顆搖錢樹。

高銀金融2019/2020年度業績報告顯示，高銀金融國際中心為該公司貢獻了租金收入1.62億港元，佔總收入比例27.5%。

債務危機爆發兩年有余，除高銀金融國際中心外，高銀金融已出售了多項資產。包括前年7月，就以虧損27.5億港元為代價，出售新九龍內地段第6591號地塊籌款償還借貸。

除此之外，去年5月潘蘇通亦通過出售持有的香港南區深水灣道75號豪宅，回籠了約36億港元現金。

但目前，高銀金融的正常經營活動已遭受打擊。自年初3月以來，由於未能提供業績報告，高銀金融股票已停牌接近半年。同時，它還要面對德意志信託提出的清盤呈請，該案件的聆訊最新已押后至9月30日進行。

而對實控人潘蘇通來説，這位前福布斯富豪，在2021年11月就因涉貸款擔保，遭到中信銀行入稟破產。據瞭解，這筆債務能追溯到潘蘇通於2017年私有化高銀地產而產生的一筆未到期貸款，它由潘蘇通提供個人擔保，並以天津117大廈項目作為抵押。

或者是出於風險切割的原因，潘蘇通在此前6月6日宣佈辭去高銀金融主席、執行董事等相關職務。不過，債務壓力之下，他要面對的麻煩事可能無法減少。

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