鄭州二手房降價也賣不出去

樂居新媒體 玥珂馨 發自鄭州  

朋友亢婷是一家上市公司的銷售，公司前幾年市場份額很高，她的業績也不錯，每月基本工資加銷售提成平均能拿3萬元左右。

因為這份穩健的工作和不菲的收入，亢婷經過深思熟慮決定買房，2014年在鄭州黃河南路一小區買了套小兩居二手房。后來在2018年上半年，因為鄭州白沙組團被吵得火熱，她對此片區未來的發展十分看好。正巧遇到河南本土頭部房企建業開發的建業春天里銷售，毫無猶豫入手一套近90㎡的房源，單價12000元/㎡，簽約房貸利率為上浮20%，月供每月近4500元。

兩套房子每月總月供1萬出頭。按照亢婷的規劃，平時上班住二手房方便，新買的建業春天里交房后租出去。

從2020年發生疫情以來，亢婷的公司因為涉及到產品流通及經常出差受到嚴重影響，薪資大幅降低，近兩年基本如此。起初，還兩套房的月供還湊合，久而久之，收入很顯然已經不抵月供及日常消費，她開始通過幾張信用卡來回周轉，生活質量也明顯下降。

沒過多久，她終於受不了如此大的壓力，決定把建業春天里的房子賣出去。但當詢問中介時才發現，自己花近120萬元買的房子，如今的市值才108萬左右，買房4年直虧近12萬。但如果租出去，因為白沙片區早前宣揚的寫字樓、商業大多都尚未落地，租金1500元/月還要被租客反覆壓價。與自己每月近4500元的月供相比實在是相差甚大。

鄭州市郊二手房甩價難賣，整套租金約1000元堪比縣城水平

樂居新媒體見過的類似案例太多了，大多都是早幾年買了多套房，除自住外，剩余房產用於投資，暫時出租用租金來緩解一部分的月供壓力。

而基於近幾年房地產形勢的整體下滑，這類購房羣體也逐漸顯現危機。一來，投資的房子用於出租，租金持續下探，遠遠不抵月供；二來，如果狠心將用於投資的房子賣出去，房子卻持續落價。

先拿鄭州東郊的二手房來説，與亢婷買的建業春天里在同一片區的白沙鎮，是鄭州四-五環間頗具人間煙火氣的生活地。據樂居新媒體瞭解，在白沙鎮「CBD」雙宇百貨核心地段的二手房源，也存在「租不上價」、「大幅度的降價」的情況。

按照貝殼平臺熱力值最高的二手房源看，白沙鎮「CBD」雙宇百貨斜對面的教師公寓其中一套房源，2007年建成，建面107.64㎡，顯示單價5575元/㎡，淨首付20萬元，業主急售。

這個房源2021年8月2日掛牌售價85萬元，掛牌兩天於2021年8月4日就降價2萬，2021年9月25日降價3萬，2022年2月14日降價3萬，4月4日降價6萬，6月14日降價1萬，7月27日降價20萬，7月31日漲價10萬，目前售價60萬元。

相比最初的85萬元直降25萬元。雖然經常有人看房，但意向普遍不大。

而白沙鎮環境稍微好些的東岸曦城小區一電梯房源，建面約107.19㎡3室2廳。目前顯示售價76萬元，摺合單價7091元/㎡，淨首付25萬元。該小區2013年建成，從地段和周邊的交通、配套看，售價十分便宜，但也未能躲過賣不出去的事實。

追溯該房源的售價時間軸也會發現讓人無比肉疼的事實——2021年11月19日掛牌售價90萬元的房源，經歷了2021年11月21日降價3萬，2021年12月17日降價1萬，2022年6月2日降價3萬，2022年6月21日降價1萬，2022年7月24日降價1萬后，如今已降價24萬元，仍沒能順利賣出去。

而同小區同面積段的房源整租，租金顯示每月僅1000元/月，稍微大些的户型租金也才1200元/月。

放眼整個白沙片區，二手房價格很堅挺的小區幾乎不存在，而二手房的售價多以市場為導向，持續性地下調。

與此情況十分相近的五環外中牟縣2008年建成的陽光麗景小區，樂居新媒體也發現，存在房源降價28萬元仍沒能賣出去的情況。

最關鍵的是，房源的面積還十分大，高達131.9㎡，户型南北通透，裝修好的房間可直接拎包入住。該房源2020年8月31日掛牌價70萬元，先后經歷了2021年3月12日降價2萬，2021年6月11日降價2萬，2021年7月26日降價6萬，2021年8月12日降價2萬，2021年8月20日降價2萬，2021年9月7日降價1.5萬，2022年2月9日降價3.5萬，2022年6月2日降價15萬，2022年6月29日漲價2萬多輪調價，目前顯示售價42萬元。

摺合單價僅3185元/㎡，淨首付（不含税）僅需14萬元，月供1382元。如果用於出租，約124㎡的3室2廳1衞，房租每月僅950元。而另一套建面約130㎡的3室2廳1衞，房租每月僅800元，堪比老家縣城房價、租金水平。

高鐵商圈高價值二手房源降價幾十萬未能拋售

本着質疑的心態，樂居新媒體還聯繫了中介詢問三環內公認的高價值片區高鐵商圈的二手房。讓人同樣難以置信的是，全鄭州價值最為明朗的高鐵商圈，同樣也未能擺脫降價事實。

據貝殼數據，早幾年普遍被有錢人搶的炙手可熱的高鐵熱盤海馬公園、建業天築、中豪匯景灣、瀚海晴宇等，都存在不同程度的降價甩賣事實。

按照各小區熱度值較高的房源看，海馬公園熱度值較高的一套153.56㎡3室1廳房源，今年8月24日初次掛牌，房東預期售價480萬元，而如今價格顯示為455萬元，降價幅度25萬元。

同小區同差不多面積的房源如果整租，租金為9800元，大部分80㎡左右的户型整租租金約3500元。

建業天築熱度值高的一套房源，91.98㎡2室2廳，從2021年12月1日初次掛牌的345萬元，降到296萬元。降價幅度49萬元。如果用於出租，90㎡左右户型租金6300元/月。

中豪匯景灣熱度值高的一套房源，108.34㎡3室2廳，從2021年10月8日初次掛牌的300萬降到268萬元，降價幅度32萬元。

普降幾乎成為高價值房源的共性，而最讓人難以接受的是，東三環邊、金水東路主干道的標誌性「豪宅」瀚海晴宇，其在售的二手房源，降價幅度更是驚掉大牙。

這個小區熱度值很高的一套184.15㎡3室2廳毛坯房源，2021年12月8日掛牌，售價570萬元，2021年12月8日降價10萬，2022年1月7日降價12萬，2022年8月7日，降價40萬，如今售價508萬元，降價62萬元。

另一房源已裝修好的238.31㎡5室2廳房源，2021年10月22日掛牌，售價700萬，2021年12月20日降價20萬，2022年4月27日降價20萬，8月3日降價40萬，目前賣620萬，降價幅度80萬元。

不可思議，但同樣意料之中。衆所周知，2021年「7.20」暴雨，使高端小區瀚海晴宇的車庫遭遇水淹，幾百兩豪車被泡報廢。加上小區的物業與高端小區不太匹配，以及小區存在的弊端，如出行靠開車，周邊無商業購物不方便，無地鐵口，對面是安置房賈崗社區等，導致在如今的地產形勢下，更難賣上價。

租房亦然，瀚海晴宇小區約189㎡的户型整租租金顯示為10000元/月，89㎡的2室1廳2衞租金顯示為3500元/月，但與對面安置小區賈崗社區整套近2000元的租金相比，性價比並不高，十分雞肋。

而反觀剛交房沒多久的華潤置地新時代廣場的租金情況，因為距離高鐵東站密集寫字樓很近，還有地鐵站等便捷配套，上班方便，租金情況可觀。55.58㎡的1室1廳，租金2200元/月；43㎡的1室1廳，租金2000元/月；38㎡的1室1廳，租金1600元/月；29.58㎡的1室1廳，租金1300元/月。

但據一中介告知，「房源掛出去時間也不短了，租客並不多」，可能存在「有價無市」嫌疑。

市場行情不好 二手房成交周期拉長

針對二手房降價幅度過大仍未成功售出的情況，樂居新媒體詢問了德佑、中環、21世紀多箇中介，得到的普遍回答是「市場行情不好」。

雖然如今人人買房都渴望現房，肉眼可及品質、肉眼可及配套，但不同地段、不同房齡、有無電梯配置、小區環境如何、物業服務質量情況、周邊配套情況、户型結構情況等，均是影響二手房房價的因素。

德佑房產中介小劉透露「交房時間不長的小區，綠化、物業服務都還OK的話，在二手房中相對佔優勢能賣上價」。

21世紀房產中介小張也回答了質疑「有些房東起初掛價偏高，但如果同小區有一個業主低於他的售價賣出的話，相當於打破了價格平衡。加上這兩年市場環境影響，房子掛了很久仍沒能賣出，我們也會與房東協調降價，便於出售」。

中環房產中介小郭對於掛牌價高的情況曾説「在二手房產權過户時還存在個人所得稅、增值税、契税、產權登記費、抵押登記費、按揭代辦費、過户代辦費、中介費等，這些費用下來，近100㎡的二手房也需要最少3萬左右的費用，這是不算到掛牌價當中的。有些客户不願意花這些‘冤枉錢’，選擇性也多，也相對拉長了成交周期」。