龍湖遭遇「驚魂一日」，吳亞軍現身駁斥傳言

一則無準確源頭的傳聞，疊加一份海外機構報告，就能將一家房企迅速拖入股債深淵。吳亞軍説，市場恐慌造成龍湖股價下跌，公司年內所有債務已還清。

　　「風聲鶴唳，草木皆兵」已成為當下房地產市場的真實寫照。

　　8月10日，港股內房股幾乎全線下挫。截至當日收盤，龍湖集團跌超16%，大發地產跌超15%，弘陽地產跌超14%，碧桂園跌超7%。其中，屢被評為房企「優等生」的龍湖集團，「領跌」眾房企，跌幅一度觸及19%，當日市值蒸發246億港元，令人頗感意外，引發各界關注。

　　當天早間，有傳言稱龍湖商票出現逾期。該消息在投資者中間迅速發酵。一日之間，龍湖遭遇「股債雙殺」。儘管傳言很快被龍湖闢謠，但各方驚魂未定。收盤不久，《中國企業家》獲悉了一份當日龍湖集團投資者電話會議的現場實錄，公司主要管理層均現身釋疑。

　　龍湖集團創始人、董事長吳亞軍將股價下跌原因歸於市場驚慌。「今天（8月10日）股價大跌，我們本身沒有太在意，這是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。」吳亞軍還談及行業境況，「該爆雷的（房企）都爆了，現在是行業最黯淡的時候，但我們應該往光明看。」

　　「這是一個委婉的説法。」多位房企人士對《中國企業家》表示，「做空報告+商票謠言」是做空機構的慣常操作，根據目前市場上的種種表現，龍湖大概率遭遇「做空」。謠言之外，包括投資者在內的多位行業人士認為，瑞銀在8月10日發佈的一份評級報告是做空的導火索。

　　在這份名為《China Property and Property Management：How is developers‘ cash burn？》（開發商如何燒錢？）的報告中，瑞銀對碧桂園、萬科、龍湖、旭輝的自由現金流進行了質疑，並將龍湖、碧桂園服務和金科服務等企業的評級由「買入」下調至「中性」。

      今年以來，房地產市場中的擔憂氛圍，已經瀰漫到了一向以「穩健」著稱的藍籌地產商。有研究機構認為，自碧桂園被惠譽和穆迪調整評級以來，陸續有機構開始做空碧桂園，以及和它表現相似的旭輝。這些做空機構找機會散播負面消息，訴求就是實現自身套利。

　　今年6月底的萬科股東大會上，萬科董事長郁亮曾表態，房地產市場短期已觸底，接下來是個緩慢恢復的過程。但現實殘酷。今年7月，疫情疊加各地出現的停工、停貸浪潮，打亂了樓市的復甦節奏。資本市場上，包括萬科和龍湖在內的「好學生」，都成了做空者的目標。

「做空」背后，「驚魂一日」

　　在房地產尤其是內房股板塊，龍湖集團的債券、股票可以説是相對堅挺的一家。市淨率方面，相比龍頭房企萬科的0.55，央企背景中海、華潤置地的0.52和0.79，龍湖的市淨率在0.83。

　　8月10日，龍湖集團（00960.HK）收於20.9港元，跌16.4%，股價創下自2018年11月以來新低，盤中最低至20.1港元，最大跌幅為19.6%。截至收盤，龍湖集團總市值為1273.35億港元，市值一天蒸發超246億港元。

      「8月10日，或將成為龍湖的驚魂一日。」龍湖遭遇「股價暴跌」后，某TPO房企人士如此形容，「很多同行來找我，話題都是龍湖怎麼了」。而令他意外的是，8月10日晚，上海票據交易所在其官網發佈公告，幫龍湖「闢謠」。「票交所出了個聲明，我還真是第一次見到。」

　　該聲明稱：經覈實，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳並不屬實。上海票據交易所致力於維護票據市場平穩有序運行，對於這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。

　　隨后，龍湖發佈公告稱：董事會確認，在作出一切有關本公司於合理情況下的相關查詢后，董事會並不知導致股份價格偏離市場異常波動的任何原因，亦不知任何必須公佈以避免本公司證券出現虛假市場資料或根據香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部須予披露的任何內幕消息。公司到期商票都已經兑付，沒有任何逾期支付。

　　此番公告前夕，《中國企業家》獲悉，8月10日晚間，包括董事長吳亞軍、副董事長邵明曉、CEO陳序平、CFO趙軼在內的4位龍湖集團管理層出席了投資者電話會議，具體回覆了商票逾期傳言、集團銷售表現、財務狀況、拿地情況等問題。

　　對於商票違約，龍湖管理層迴應稱，這是「完全的謠言」，龍湖從去年開始已經不做商票，截至目前商票余額只有7億元，將在年底前逐步兑付到位。截至目前，龍湖集團已無今年內到期需償還債務，下半年會安排主動償還明年到期的債務。

　　會上，吳亞軍表示，「今天股價大跌，本身沒有太在意，是市場驚慌導致的，企業沒出任何狀況。我也覺得要為投資者負責，纔開這個會。因目前在靜默期，敏感期也不能買公司股票。」 此外，「包括內外債的結構、長短的結構，龍湖都在提前安排，沒有什麼問題。」

　　另據龍湖管理層透露，公司目前短期債務佔比為10%左右，外債產品不到30%。

　　除了「商票逾期」謠言，瑞銀發布的一份評級報告，被視為引發龍湖股價大跌的另一主因。

　　在報告中，瑞銀認為碧桂園、萬科、龍湖和旭輝這四家主要內地房企均在2022年上半年產生了負數自由現金流，相當於截至2021年底閒置現金余額的11%~41%，擔心這種現金消耗的可持續性。基於此，瑞銀宣佈，下調龍湖評級至「中性」，目標價下調至25.7港元。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，債務傳聞發酵后，資本市場不安情緒嚴重，龍湖管理層第一時間現身闢謠，既明確了龍湖當前的經營態勢，也多少平息了投資者的一些顧慮。不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，現在整個市場風聲鶴唳，資本市場更是聞風而動。

極度脆弱的樓市信心

　　在當下的房地產行業，能從公開市場獲得融資的民企已是少數。截至目前，龍湖維持着三道紅線「綠檔」的標準，且惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，是為數不多獲得境內外全投資級評級的民營房企。

　　不久前，龍湖還與碧桂園、美的置業等民營房企一道，被監管機構選定為示範房企，發行債券獲信用保護工具支持，並先后發行了規模5億元的公司債、4.02億元的供應鏈ABS。7月5日，龍湖還發行了2022年第三期境內公司債，規模17億元。

　　而今，一則無準確源頭的傳聞，疊加一份海外機構報告，就能將一家龍頭房企迅速拖入股債深淵。不僅是龍湖，包括遠洋、金地等在內的多家藍籌股地產商，都有類似遭遇。顯然，整個房地產市場已經進入一種謠言四起、信心極度脆弱、心態失衡的惡性循環中。

　　自去年12月以來，監管層多次發聲強調「促進房地產業良性循環和健康發展」，房地產行業風險出清正在進一步加快。7月28日，中央政治局召開會議，首提「保交樓、穩民生」。隨后，多個城市出臺新規，涉及加強預售資金監管、現房銷售等多個方面。

不過，當前房地產困局的核心，依然在於大規模房企信用垮塌帶來的負面情緒及資產貶值。而在「保交樓、穩民生」的有效監管下，房地產相關企業也面臨着一定的資金周轉壓力。有出險的房企人士用「后背發涼」來形容當下自身的感覺。

　　近期，市場還傳出，多個城市政府官員強調「救項目，不救企業」是房地產基金底線原則的消息。對此，龍湖集團在業務會上表示，很多城市出了不少政策來支持銷售，各監管層依然還是支持房企的。但從目前情況來看，外界對民營房企的信心依舊不足。

　　環顧當下，銷售環境不見明顯好轉，是房企面臨的普遍問題。億翰智庫監測的40城數據顯示，7月全國商品住宅銷售面積為1870.8萬平米，同比下行32.6%，環比下行24.8%。最終的解決之道，有賴於市場信心的修復，這意味着，利益相關者均需釋放暖意。

　　川財證券分析人士認為，當前，解決保交樓、提振市場信心是重中之重，在房企端流動性壓力短期無法緩解的情況下，政府和金融機構或將承擔更多責任，相應支持政策和實質性應對方案有望在短時間內出臺，推進爛尾項目的盤活和復工，穩定市場信心。

　　8月9日，龍湖集團發佈未經審覈運營數據稱，7月單月公司實現歸屬股東權益的合同銷售金額118.5億元，權益合同銷售面積78萬平方米。今年前7個月，龍湖集團累計實現歸屬股東權益的合同銷售金額683.6億元，權益合同銷售面積418.9萬平方米。

　　「前幾天，管理層和公司合夥人座談，很重要的話題就是龍湖未來5年的策略和打算，怎麼增加持續性、經營性收入，這是我們的規劃和目標。」此次會上，吳亞軍透露，「有員工説，這時候所有管理層還坐下來討論5年之后的事情，這份從容本身對公司來説就非常值錢。」

        吳亞軍還談及樓市政策稱，「國家的政策一直在想辦法讓行業回到正確軌道上，過去槓桿比較高的企業，也嚐到了該有的教訓、付了該付的代價，現在政策不會大水漫灌，而是會頻繁的小步出台。行業出清后，龍湖一直存在機會。」

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