廊坊官宣取消限購限售 能否利好環京樓市？

導讀：除了取消限購政策，《六條政策措施》還要求將首套房首付比例降至20%並下調房貸利率。據瞭解，目前廊坊市首套房首付比例為20%，房貸利率4.25%，二套房首付比例為30%，房貸利率執行5.05%。

備受關注的環京樓市，迎來了新變化。

近日，廊坊市政府官網發佈了《廊坊紮實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策明白卡》，在《支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》(下文稱《六條政策措施》)部分，明確取消户籍、社保(個税)等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件，對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

21世紀經濟報道記者8月9日致電廊坊市住建局獲得確認，廊坊市確實全面廢止了房地產限購政策，外地户籍在廊坊購房不再受到户籍、社保或個税等資格條件限制。不過工作人員進一步迴應稱：「各個縣區具體的執行時間可能會有一定差異。」

關於取消針對「北三縣」和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域的限售措施，廊坊市住建局工作人員也給予了確認：「‘北三縣’和雄安周邊原來對購房的外地人口有過限售要求，現在不存在這個問題了。」

回顧環京樓市近幾年的發展曲線，從2015年和2016年受「環京」概念和「炒房客」大批量湧入影響而快速升溫，到2017年高點時房價翻倍至近4萬元/平方米，再到廊坊限購政策出臺后成交和價格回落，貝殼研究院數據顯示，廊坊今年7月二手房成交均價較2017年高點時均價折戟近6成。

「階段性退出已經不適應當前形勢的限購限售政策，具有積極意義。」業內人士分析，廊坊取消限購限售是因城施策背景下，促進當地房地產市場平穩健康發展的必要舉措。

與此同時，在當前投資性需求已經退場的情況下，取消限購帶來的成交量回升也不會引發環京樓市快速上漲等過熱問題，行業人士普遍認為「廊坊房地產市場很難回到2017年限購之前的水平」。

解除限購終落地

早在今年4月，就曾傳出過廊坊廢除限購的消息。消息稱廊坊市政府廢止了含有限購政策的《廊坊市人民政府辦公室關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(下文稱《意見》)。

該《意見》於2017年6月正式印發，也就是廊坊升級限購時出臺的政策，對非廊坊户籍居民家庭設置了「3年及以上社會保險繳納證明或納税證明」的購房門檻，要求擁有2套及以上住房的本地户籍家庭暫停在當地購買住房，同時還規定首套住房最低首付比例為30%，二套房最低首付比例為50%。

針對這一傳言，21世紀經濟報道記者曾在4月27日致電廊坊市住建局求證，工作人員稱並未聽説上述消息，也沒接到類似的通知。廊坊市人民政府相關部門也表示，未接到類似的通知。

21世紀經濟報道記者長期跟蹤廊坊樓市發現，其實廊坊市政府在6月17日公佈了《廊坊紮實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策》，但彼時將包含「取消限購」的政策條文略去，未對外公開，直至8月5日才正式在解讀中明確標註出來。

執行層面是怎樣的情況呢？

廊坊市多位房產經紀人和新樓盤銷售人員告訴記者：「實際上早在今年5月就解除了限購，但是一直沒有官宣，最近才正式公佈。」上述人士表示，5月以來外地户籍在廊坊市購買住房，已經不再需要提交社保或個税證明。

這意味着廊坊市執行了5年的限購政策，正式結束了使命。

「限購、限售等政策本身就是相機抉擇，在樓市比較火熱，投資性需求旺盛的時候，啟動這些政策，相反的時候退出這些政策，都是很正常的舉措。」廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廊坊階段性退出限購、限售政策具有穩定市場的積極意義。

除了取消限購政策，《六條政策措施》還要求將首套房首付比例降至20%並下調房貸利率。據記者瞭解，目前廊坊市首套房首付比例為20%，房貸利率4.25%，二套房首付比例為30%，房貸利率執行5.05%。

環京樓市持續下行

環京樓市是曾有過「狂歡」的。

2016年到2017年，環京樓市依靠北京外溢自住及投資需求帶動，房屋成交量和房價都在短時間內出現了急速升溫。

以三河市下轄鎮燕郊為例，該地位於北京國貿往東約30公里，因為有不少在北京工作的年輕人選擇居住在這里，也被稱為「環京重鎮」，部分無法承擔北京房價的年輕人也會選擇在燕郊「置業」。

環京樓市最熱的時候，燕郊有新開盤項目甚至「一天一個價」，幾個典型項目如首爾甜城、天洋城、歐逸水岸等，均價都曾大幅度上翻。2017年，燕郊整體均價從2015年的約1.5萬元翻倍至接近3萬元，個別項目的新售住宅單價甚至達到4萬元。

不只是燕郊，包括三河、大廠和香河在內的「北三縣」，以及廊坊市市區，還有固安縣、永清縣等地，房價均有過大幅度上翻。

分水嶺出現在2017年6月，彼時廊坊宣佈升級限購政策。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2016年廊坊主城區新建商品住宅成交49820套，后面年度的成交維持在1萬套左右。今年以來，環京固安、香河成交低迷，上半年廊坊成交量僅6763套，僅為去年成交水平的40%。

房價方面，貝殼研究院監測數據顯示，今年7月廊坊市二手房成交均價在1.3萬元/平米左右，較去年同期均價跌幅達15%，較2017年成交均價高點跌幅接近6成。2022年3月底，燕郊住宅成交均價約為1.6萬元，與2017年頂點時近4萬元的單價相比，也有大幅縮水。

8月9日，燕郊天洋城商圈某個新房項目工作人員告訴記者，他所在的樓盤目前均價不到2萬元，身邊不乏有房價高點時購房的業主，正在等待市場的復甦。

根據中指研究院數據，今年6月，廊坊新建住宅均價為11697元/平方米，環比下跌0.37%，跌幅較上月擴大0.15個百分點，同比下跌3.42%；二手住宅均價為11991元/平方米，環比下跌0.23%，跌幅較上月收窄0.09個百分點，同比下跌2.09%。

貝殼研究院高級分析師唐瑄認為，環京樓市政策從嚴疊加散發疫情，導致廊坊房地產市場持續低迷，此前樓市過熱時期的調控政策已經不適應當前形勢，調整住房交易限制性條件有利於房地產市場和整體經濟的平穩健康發展。

回暖效果幾何？

談及取消限購對交易的影響，前述廊坊市房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，新房和二手房交易量都有明顯增加，但價格還沒有變化。

「取消限購之前，我們店里每個經紀人月成交量可能只有1套，現在外地户籍買房沒什麼限制，一些在北京工作的年輕人會考慮過來買房了。」該經紀人表示。

已經在環京置業的人羣確實在盼望着取消限購能帶來回暖。但行業內對取消限購能否帶來環京樓市的回暖並不樂觀。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，限購政策的放松確實會為燕郊等環京樓市帶來一些熱度，但並不能徹底扭轉燕郊市場整體走勢，核心還要看通勤問題能否得到解決。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜則表示，近幾年北京住房供應逐漸增加，環京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求逐漸減少；另一方面，環京區域人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節奏也放緩。「即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限。」

「當前市場情緒脆弱，對環京樓市未來的房價預期並不是很樂觀。」李宇嘉也認為，廊坊取消限購很難帶來實質性的、趨勢性的需求反彈。

值得注意的是，7月28日政治局會議曾強調「要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生」，廊坊取消限購的措施，也呼應了「因城施策用足用好政策工具箱」的趨勢。

「廊坊取消限購信號意義較大，預計8月或有更多用足用好政策工具箱的措施落地。」國金證券分析師杜昊旻則表示。