「利潤王」中海逆周期祕笈：與時間為友，堅守長期主義

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來源：中國房地產報 

　　「時間是優秀企業的朋友， 卻是平庸企業的敵人。」這句話出現在中國海外發展（00688.HK，以下簡稱「中海」）去年財報中。

　　自1992年在香港成功上市至今，中海已經進入資本運營30年。在此時機，中海主席兼執行董事顏建國援引巴菲特的投資名言，表達中海始終堅持做地產行業的「長期主義者」。

　　近年來，在行業整體下行背景下，中海依然低調務實、穩健經營，能夠在充滿變數的情況下守住財務底線。2021年中海實現營業收入2422.4億元，同比上升30.4%。在利潤指標上，實現經營溢利603.1億元，毛利率23.5%，淨利潤率16.6%。「三道紅線」中，剔除預收賬款后的資產負債率為53.59%，淨負債率31.07%，現金短債比2.41倍，皆為綠檔。

　　穩健的發展步調和優異的財務表現，讓中海在「交付時代」更具底氣。當前行業進入深度調整期，保竣工、保交付成為許多房企保證企業生命線。而反觀中海，無論是在融資成本、到期債務、現金及等價物，還是在土地儲備質量、項目交付，皆處於行業領先地位。因而，中海獲評為首批穩交付房企白名單的八家房企之一。

　　對中海而言，交付只是「保下限」里的最低要求，多次穿越行業周期的中海，要打造專業壁壘，在「爭上限」方面更具優勢。

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　　逆周期而上，

　　審慎穩健又不失血性

　　7月以來，多地頻發的「停貸」事件受到了多方關注，而停貸的關鍵在於「保交付」。房企作為保交付的第一主體，負有不可推卸的責任。正因如此，去年以來，「保交付」成為房企經營重點。

　　一組來自研究機構數據顯示，截至2021年末，24個重點監測城市尚未交付的問題項目總建築面積約2468萬平方米，佔2021年商品住宅成交總面積比重達到10%，這些交付壓力都移到了2022年。

　　在此次涉及業主停貸項目的開發商中，恆大、陽光城、融創、奧園、佳兆業等開發商均在不同場合提出，「保交付、保生產」是今年最重要的工作任務。爲了保證交付，上述房企分別做出一定努力和行動，不過整個行業面臨的交付壓力依然存在。

　　除交付問題外，據中國指數研究院數據統計，今年7月份和8月份，房企到期債務規模均超過千億元，償債壓力大。兩種壓力都指向了房企的資金缺口。

　　在業內人士看來，保交付的根節在於房企的資金問題，因而穩健審慎的運作模式和財務策略至關重要。中海負債率等相關指標遠低於三條紅線控制標準，負債水平保持行業最低區間。

　　截至2021年末，資產負債率 58.9%，淨借貸比率為 32.3%；持有現金人民幣 1309.6 億元；年內，加權平均融資成本為 3.55%，融資成本繼續保持行業最低區間。三大國際機構給予中海行業領先的信用評級，惠譽 A-、穆迪 Baa1、標普BBB+，為中國房地產行業中唯一獲得A評級的企業。

　　顏建國也表達他對國內房地產行業未來的預判，房地產作為國民經濟支柱產業，市場空間巨大，階段性下行不改房地產行業市場本質。儘管國內房地產行業正在洗牌出清，但顏建國信心十足承諾，「不論在什麼政策環境當中，都會力求做到最好，穩中有進、行穩致遠，以不變的初心給予股東最好的回報。」

　　事實上，中海在戰略上一直是比較清晰的，從城市佈局來看，市場下行期一二線城市具有更強的防守性，而在市場上行時，一二線城市反彈和向上的動力也更為充足。因而綜合來看，除准入門檻高之外，一二線城市投資的安全性是更強的。

　　從中海進入房地產市場開始，就率先實現了一線城市的佈局，隨后逐漸擴展到二線城市，「主流城市、主流地段、主流產品」為中海的主要投資策略。截至2021年12月31日，中海（不含中海宏洋）在主要一二線城市和少數三四線城市的總土地儲備面積達5100萬平方米。一二線城市具有韌性的房地產市場保證了中海穩定增長的銷售業績和回款，使得中海在投資方面也具有一定的穩定性和連貫性。

　　在土地投資策略上，中海也表現出精準預判和理性投資節奏。從去年北京摘地情況來看，首批集中供地30宗地塊引來50家房企和200多個主體參與競爭。在激烈市場競爭中，北京中海堅守投資刻度，並未摘地。第二輪集中供地，其他房企要麼因為受行業環境影響放緩拿地，要麼在首輪集中供地中資金消耗較多，后期乏力。而中海既保留着充足的資金，又受行業調整影響較小，因此在其他房企拿地熱情下降時入場拿地，不僅競爭壓力較小，獲取地塊多，且成交溢價率也低於首輪集中供地。

　　中海的理性和冷靜換來了從容與安全，此后4輪集中拍地，北京中海皆有斬獲，且拿地價格較為理想，利潤空間可保品質投入，反而擴大了領先優勢。

　　「我們經歷過1997的亞洲金融風暴的洗禮，深刻理解敬畏市場的極端重要性。」顏建國表示，過去一段時間，中海因為沒有加槓桿高歌猛進，被認為過於保守。而如今潮水退去，中海成為不確定市場中確定的力量，是表現最穩健的企業之一。

　　穿越多次行業周期后，中海在大環境充滿變數情況下守住財務底線，並在收併購市場收穫頗豐。顏建國表示，中海將繼續堅持現金流為王，加快周轉，抓住危機中的機遇，提升市場份額，保持行業領先地位。

　　「穩如磐石」，中海用四個字自我總結2021年度表現。這自信背后源於做難而正確的事，穩健不失發展血性。

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　　隱形「航母」加持

　　萬億房企賦能城市復興

　　亮眼成績的取得，離不開中海精深的戰略佈局和高效的資金營運能力，亦與背后超級「航母」的支持不無關係。作為中國最大的建築房地產綜合企業和中國最大國際承包商，中海母公司中國建築集團有限公司（以下簡稱「中國建築」）歷經40年行業積澱，已成為全球規模最大的投資建設集團。

　　2022年《財富》中國/世界500強排行榜，考量了全球範圍內最大的中國上市企業在過去一年的業績和成就。500家上榜的中國上市公司總營業收入達到62萬億元，和2021年上榜公司相比，增長約17.4%。中國建築位列世界500強第9名，連續10年位列國內500強第3名，僅次於中石化和中石油。

　　作為全球最大的投資建設集團，中國建築在ENR「全球承包商250強」位列首位，連續7年保持全球建築行業最高信用評級，國務院國資委年度經營業績考覈中，16次獲A評級。

　　中國建築旗下擁有中海和中建兩大房地產品牌，其中，中建是中國建築各局院地產業務所使用的品牌。中國建築旗下有8個基建工程局和7個設計研究院，8個基建局各自都有相應地產業務，就連設計研究院也有地產業務。而在這些地產平臺中，規模最大的依然是中海。

　　上市30年來，中海市值增長近60倍，每股盈利年複合增長12%。作為業內少有的幾家歷經幾輪房地產行業周期淬鍊的全國性房企，中海較強的土地成本、建築成本和期間費用控制能力，保證了公司盈利能力始終優於同業。即使在金融危機時期，公司的盈利能力仍然維持在較高的水平之上，顯示了較強的抗風險能力。

　　在硬核實力加持下，中海依託豐富的資源配置能力，積極參與中國城市發展與運營，主動融入國家發展大局。2017年，中海牽頭投資建設並負責運營「雄安第一標」——雄安市民服務中心項目，參與「千年大計」雄安新區建設。

　　作為雄安新區建設的指揮和管理中心，雄安市民服務中心是未來城市的樣板示範區，自2018年5月投入運營以來，成功接待多位黨和國家領導人，20多個省市4萬多人次到訪。

　　作為發軔於香港的品牌房企，30年時間積澱下，香港約15%的公屋，約25%的醫院，約70%的淡水輸水管線，澳門約25%的公屋都是由中海承建，每15個香港人/每8個澳門人中，就有1人住在中海興建的樓宇內。

　　今年6月以來，中海蔘與建設的多個香港重大工程相繼落地交付。為支援香港抗疫工作，中央決定興建援港社區隔離治療設施。為此顏建國特地從內地回到香港，擔任中央援港抗疫項目建設總指揮。在香港、內地「上線作戰」模式下，僅僅4個月，中海全力交付中央援港8處社區隔離治療設施。

　　7月2日，北京故宮博物院在內地以外的首個合作項目——香港故宮文化博物館正式向公眾開放，這是由中海實施建設的又一重大工程。在建設實施中，項目共採取了17項科技應用技術，包括VR安全體驗、AI鏡頭識別火情、3D打印機及AR增強現實、MR混合現實技術等。施工現場，高峰時單日施工人員達1400人，累計施工人次超過70萬。

　　這些安民之本、強國之基的重大工程，是中海行業積澱與綜合實力的證明，更是中國參與經濟全球化競爭的國力展示。40余年來，中海見證了香港、北京、上海等城市的發展，其發展歷程與城市的文化底藴在文化的推進中呈現出永不褪色的生命。而至未來，這艘龐大航母將從改革開放大時代的恢宏里再闖一片新天地。