合生系囤地，哥哥給妹妹做「嫁衣」

　　文/樂居財經 李奕和

　　一筆關聯交易的披露，再次讓外界見識了合生朱氏強大的商業族譜。

　　8月3日，合生創展集團（00754． HK）公告，旗下全資附屬公司合博房地產（全稱：上海合博房地產諮詢有限公司）以7.9億元現金對價，從上海珠江投資手中收購上海博禎置業有限公司100%股權。

　　上海珠江投資實際控制人為朱偉航，后者是合生創展董事會主席朱桔榕的二哥，這是一筆關聯交易。

　　在華南地產圈，談論以合生朱孟依為代表的「朱氏三傑」 是長盛不衰的話題。而二代朱桔榕和兩位長兄似乎很好繼承了朱氏「一門三傑」的優良傳統。

　　其作為董事會主席掌管上市公司合生創展，大哥朱一航和二哥朱偉航則分別以珠江投管、珠江投資為版圖，開展各自的投資，家族事業做得風生水起。

　　據瞭解，目標公司上海博禎置業在寸土寸金的上海豫園持有一宗宅地。

　　這是二哥朱偉航旗下的珠江投資在2017年從鄂爾多斯手中收購來的。五年后的今天，它將土地賣給合生創展，價格漲了近10倍。

　　7.9億關聯交易

　　上海博禎置業持有的土地為上海市黃浦區豫園街道復興東路69號234A-01地塊，土地面積約7523平方米，為住宅用途。這是一宗舊區改造地塊，目前，地塊的房屋徵收工作已完成99%，預計將於2022年第四季度完成房屋徵收。

　　該地塊實際由珠江投資在五年前收購而來。

　　2017年1月，上海博禎置業投資方曾出現變更，股東由原來的上海博利置業有限公司，變更為上海珠江投資。進一步穿透發現，當時的轉讓方上海博利置業為鄂爾多斯羊絨集團全資子公司，而后者由鄂爾多斯投資控股集團100%持股。

　　「南有深圳、崑山，北有鄂爾多斯」。鄂爾多斯市是中國改革開放的十八個典型之一，而鄂爾多斯集團是鄂爾多斯模式的傑出代表。該集團主要涉及羊絨服裝、電力冶金化工、煤炭等行業。

　　當時，上海珠江投資收購上海博禎置業的價格為8000萬元。根據最新公告，上海珠江投資以7.9億元現金對價將目標公司轉給合生創展，五年間，價格翻了近10倍。

　　合生創展稱，預計對價的2.4億元將以內部資源支付，而剩下的5.5億元則以銀行貸款支付。

　　值得一提的是，上述土地處於上海老牌核心區域豫園，屬於上海最優質地段之一，可謂寸土寸金。珠江投資為何選擇將如此優質的土地出售？

　　據瞭解，在2017土地出讓合同中，該土地的容積率為4.15，並有地上建築面積3.12萬平方米。但根據上海隨后披露的《控制性詳細規劃設計任務書》，地塊容積率由4.15降低至1.3，相應的地上建築面積亦由3.12萬平方米降低至1.06萬平方米。

　　容積率降低導致的土地使用權市場價值為16.04億元。根據轉移安排，該項損失的土地開發權益可以無須支付額外的土地出讓金，而轉移到上海其他區域的地塊。

　　然而問題是，珠江投資目前在上海並沒有可供該項損失的土地開發權益轉入的土地。而合生創展在上海楊浦恰好有相應的開發土地。經過權衡，珠江投資最終選擇了將土地轉讓給合生創展。

　　完成收購后，合生創展計劃把地塊發展成為40座中式別墅，目標客户為正在尋找最高端質量物業的人羣。但由於地塊的房屋徵收工作還沒有完全完成，所以仍未開始任何施工，也未取得有關目標地塊的不動產權證。

　　項目預計的施工將於2023年三月或前后開始，並將在2024年五月或前后開始預售。

　　合生兄妹的商業族譜

　　在華南地產圈，談論以合生朱孟依為代表的「朱氏三傑」 是長盛不衰的話題。而「合生系」二代朱桔榕和兩位長兄，似乎很好繼承了朱氏「一門三傑」的優良傳統。

　　其作為董事會主席掌管上市公司合生創展，大哥朱一航和二哥朱偉航則分別以珠江投管、珠江投資為版圖，開展各自的投資，家族事業做得風生水起。

　　資料顯示，作為三兄妹中涉獵最廣的朱一航，憑藉多年的低調佈局，投資已經涵蓋電力、能源、路橋基建、電競、新能源汽車、動漫、科技等，個人控制企業130家，間接持股企業已達334家之多。

　　在電競圈廣有名氣的他，被人親切地稱作「愛德朱」。去年11月，EDG在經歷持續5個小時的比賽后，拿下2021年英雄聯盟全球總決賽冠軍，朱一航作為背后的老闆也狠狠風光了一把。

　　而更早前的2021年1月，朱一航旗下珠投智能更以19.23億元增資廣汽蔚來新能源，入局造車引起轟動。目前，該公司已成功更名合創汽車，珠投智能以68.56%的持股，為第一大股東。

　　朱偉航的主要投資平臺是珠江投資，該公司成立於1993年，目前已經在全國佈局城市更新、能源與基礎設施、商業、產業、住宅、教育、醫療、文化、科技、金融十大業務板塊，總資產超過3000億元。

　　此外，朱偉航還是珠江人壽持有40.04%股權的實際控制人。據悉，成立於2012年的珠江人壽，是目前唯一的一家總部設在廣州的綜合性壽險公司。其一眾股東中還包括廣州金融控股、廣東粵財信託等國資機構和企業。

　　由朱桔榕掌管的合生創展更無需贅言。作為曾經的華南五虎，該公司已逐步轉型發展爲科技、產業驅動的綜合性投資控股平臺，旗下涉足地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊，形成智慧科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車、設計等多元化業態優化佈局。

　　2021年末，合生創展擁有總土地儲備2944萬平方米，地產板塊深耕環渤海、長三角、大灣區三大經濟圈核心位置及重點城市。2021年，其在克而瑞銷售百強榜中排名75位，今年上半年已上升至前60，一掃以往低調求穩的發展態勢。

　　逆市發力舊改

　　近兩年，民營房企經歷行業轉型陣痛，現金流承壓，不少房企紛紛遇險，而合生系則大有逆勢擴張之勢。

　　特別在舊改領域，此前已進入的房企迫於資金壓力，選擇退出的不少，包括富力、佳兆業、恆大、寶能、升龍、時代中國在廣州的不少舊改項目，或引入合作方開發，或乾脆退出。

　　此情此景下，合生卻開始大肆吃進舊改。

　　今年1月，合生集團與廣州科學城集團以4：6的持股，成立廣州科城創展城市更新有限公司。目標公司專注於城市更新領域，業務包括以自有資金從事投資活動、房屋拆遷、土地整治、物業管理等。

　　據悉，其已跟黃埔簽約2.3平方公里改造合作協議，涉及夏園、茅崗東等多箇舊改項目。

　　上個月，廣州科合城市更新有限公司在經夏園社區經濟聯合社高達97.2%的同意率表決通過后，成為后續為黃埔夏園舊改提供前期服務工作的企業。

　　而廣州科合的背后，合生集團持股70%，廣州國資旗下科學城集團持股30%。

　　此前，為夏園舊改提供前期服務工作的原為升龍集團，后者在2018年7月已經進入。但期間項目改造進展較慢。去年6月，升龍因未按照合同約定履行義務，被夏園聯社要求退出項目舊改。

　　合生創展跑馬圈地，朱偉航控制的珠江投資也不甘示弱。

　　今年5月，珠江投資獲96.77%的同意率高票通過，拿下廣州新塘瑤田村舊改。該舊改項目包含五個生產合作社，總用地面積128.72公頃，改造範圍內總建築面積 84.77萬平。被譽為是「航母」級舊改的它，總改造金額高達111億元。

　　據相關統計數據，合生及其關聯企業的合生系，目前已介入的廣州舊改項目達14個之多，總改造金額超過千億。當中，僅珠江投資，正式取得合作企業身份的項目就有5個，改造面積超440公頃，改造投資額超460億元。

　　2021年，合生創展總有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，佔比24%。其現金及銀行存款363.12億港元，有效覆蓋短期負債。但珠江投資並非上市房企，可窺探的信息不多。

　　當下，地產行業不少民營企業涉險，家族下的多個企業飽受牽連，能像合生系一樣，依然齊頭並進，大舉投資舊改項目的房企，已然不多了。

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