業績下降41％、償債高峰將至，千億房企能靠老闆朋友圈突圍嗎？

曾經的「千億房企」合景泰富，如何應對下半年的償債高峰期？

作者 | 蘇影

編輯丨盧泳志

來源 | 野馬財經

2022年已經過半，業績下滑逐漸成為房地產行業的普遍現象，百強房企合景泰富（1813.HK）也未能避免。

8月1日晚，合景泰富披露了最新營運數據，2022年7月，公司實現預售額47.61億元，同比下降41.4%；預售建築面積22.2萬平方米，同比減少45.6%。

來源：合景泰富公告

根據此前公告數據，今年前7個月，合景泰富實現銷售額309.89億元，同比下降51.79%；對應預售面積約為157.1萬平方米。

除業績下滑外，合景泰富還面臨着不小的債務壓力，此前已選擇出售資產。如今，千億房企將如何自救？昔日的「支持者」還會出手相助嗎？

百億債務將到期

在合景泰富公佈銷售數據的同一天，克而瑞也對外發布了百強房企前7個月的成績單。

其中，合景泰富以274.6億元的全口徑銷售額位列第45名，較去年的40名下降了5位。

來源：克而瑞數據

在銷售業績下滑的同時，合景泰富也面臨着償債壓力。

企業預警通顯示，合景泰富當前共有11只存續債券。2只為境內債券，9只為境外債券，總余額約293.66億元。

其中，2只美元債券將於1年內到期，余額為9億美元（約60.94億元），到期日分別為2022年9月15日和9月21日。

來源：企業預警通

伴隨着兑付日期越來越近，近日，合景泰富被評級機構下調多項評級。

7月21日，國際評級機構惠譽宣佈，已將合景泰富的長期外幣發行人違約評級(IDR)從「B-」下調至「CCC+」，高級無抵押評級從「B-」下調至「CCC+」。

惠譽指出，在2022年剩余時間，合景泰富有102億元的資本市場債務將到期，再融資風險變高，流動性緊張。

其中，102億元債務包括18億元在8月份轉為可回售的在岸債券，9月份到期的9億美元高級票據，以及在2022年第四季度轉為可回售的17億元在岸債券和到期的8億元在岸債券。

對此，合景泰富表示，一直以來公司融資渠道暢通，信用資質良好，從未發生債務逾期或展期，公司已於早前主動提出撤銷惠譽信用評級。

同樣被合景泰富申請撤銷評級的機構還有標普。7月29日，標普報告稱，將合景泰富集團控股有限公司的長期發行人信用評級由「B-」下調至「CCC」，並將其擔保的美元票據長期發行評級由「CCC+」下調至「CCC-」。

「CCC」級意味着企業目前有可能違約，發債人須依賴良好的商業、金融或經濟條件纔有能力償還債務。如果商業、金融、經濟條件惡化，發債人可能會違約。

隨后，標普表示，應合景泰富集團要求，已撤銷了對該公司的發行人信用評級和債務發行評級，評級撤銷前展望為「負面」。

對此，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，對於深陷資金流動性危機的房企而言，撤銷評級或可在短期內規避因評級下調而觸發債務交叉違約的風險。但不可否認的是，撤銷評級之后，房企沒有可評估的體現與衡量，融資難度加大，這樣看來，此舉或是暴雷房企的「斷臂求生」之計。

知名地產分析師嚴躍進也表示，從融資方面和外部評價來看，評級下調對企業有較明顯的負面影響，但企業撤銷評級不是爲了放棄融資。他介紹，當前評級機構評級有一定自由度，不同機構掌握信息不同，與企業溝通程度不同，都可能影響評級結果。在此基礎上，合景泰富選擇主動撤銷評級，對企業品牌聲譽管理來講反而是有利的。

求助龍湖，斷臂求生

面對即將到期的債務，合景泰富選擇將手中一處優質資產轉讓。

7月27日晚，合景泰富發佈公告稱，已將鴻才國際有限公司（簡稱：鴻才國際）50%股權及股東貸款出售給嘉遜發展香港（控股）有限公司，后者為龍湖集團（0960.HK）的全資附屬公司，現金代價為13億港元。

鴻才國際成立於2017年5月，由合景泰富和龍湖集團共同成立，旗下主要資產是尚・���料釒俊�

截至2021年年底，依託尚・���料釒浚�鴻才國際已實現收入86.31億港元，稅后利潤15.89億港元（約13.69億元）。同期，合景泰富的全年淨利潤約為24.21億元，可見鴻才國際卓越的盈利能力。

中原地產信息顯示，尚・���廖揮諡泄�香港九龍啟德新區，首次出售時間為2019年，包括7棟住宅，667套房源。目前對外已售563宗，已租84宗。

來源：中原地產

在2022年4月的業績會上，合景泰富曾對外披露，尚・���料釒拷衲甑目墒芻踔翟嘉�70億港元。

從近期銷售記錄來看，2022年7月，尚・���涼燦�6宗成交記錄，單價範圍為2.6-4.04萬港元/平方尺，單套總成交價在1700萬-7800萬港元之間，屬於區域內的豪宅項目。

來源：中原地產數據

2022年上半年，在香港豪宅成交量整體下滑的情況下，尚・���寥猿晌�錄得最多買賣登記的豪宅屋苑，錄得總數30宗，總值7.59億港元。

合景泰富介紹，目前尚・���料釒靠�發已全部完成，還有13.5萬平方�盞目曬┏鍪勖婊�。

如今在項目完售之前，合景泰富卻選擇了提前離場，而此次交易合景泰富將錄得約4.9億港元利潤。

對於此次出售股權，合景泰富表示，出售事項將提高集團的資產周轉率、降低負債比率，併爲償還債務及一般營運資金產生額外現金流入，從而有助集團降低風險並實現長期穩定及健康發展。

孔健岷能否靠「朋友圈」紓困？

合景泰富成立於1995年，創始人為孔健岷，目前由孔健岷、孔健楠、孔健濤三兄弟共同管理。

事實上，雖然此次合景泰富選擇將資產轉讓給合作伙伴龍湖集團。但在公司的發展史中，龍湖集團並不是其唯一的同行者。

回看過往可以發現，不少業內大佬都曾出現在孔健岷的「朋友圈」中。

據《中國經營報》報道，合景泰富上市招股時，多家投行和香港地產商曾出手支持。其中，恆基地產主席李兆基曾以私人名義入股3.33億港元，富力地產主席李思廉及聯席主席張力入股3.33億港元，中信泰富入股1.67億港元，中信泰富主席榮智健入股1.67億港元，新鴻基地產副主席兼董事總經理郭炳江則入股1.5億港元。

當時，收到一眾支持的合景泰富也不負眾望，在上市第一年業績就實現了大幅增長。

年報顯示，2007年，合景泰富實現營收38.68億元，同比增長490.53%；淨利潤26.83億元，同比增長1608.92%。

此后，合景泰富和眾多房企的「姻緣」仍在繼續。

2007年12月合景泰富、富力地產及新鴻基地產曾官宣共同合作開發廣州珠江新城大型商業綜合項目。

2010年3月，合景泰富宣佈出資16.33億元與新鴻基地產成立項目公司，共同開發佛山舊改項目。同年11月10日，合景泰富又與香港置地聯手，以37.8億元拿下成都攀成鋼片區285畝土地。

在2013年8月召開的中期業績會上，孔健岷介紹，公司已經和新鴻基、香港置地、世茂、富力等多家房企合作，未來在大城市聯合拿地將成為一個趨勢，集團對合作開發持開放態度。

后來的時間里，龍湖集團、龍光集團、光明地產、茂華集團等也成爲了合景泰富的同行夥伴。

2017年，合景泰富立下了「三年千億」目標，加快規模擴張，並在隨后兩年新增了64個項目，其中70%以上的新增建築面積是通過收併購及合作開發模式獲取。

2020年，合景泰富以1036.1億元的銷售額成功突破千億大關。

但從盈利能力來看，聯合模式也是一把雙刃劍。克而瑞數據顯示，2019年-2021年，合景泰富的權益銷售佔比分別為58.42%、51.26%和52.89%。同期，其淨利潤則分別為98.06億元、68.77億元和24.21億元，兩年均在下降。

來源：Wind

如今，面對即將到期的債務，合景泰富的夥伴之一龍湖集團也變身成了接盤者。

而除了出售住宅項目變現外，惠譽此前曾披露，合景泰富計劃以香港項目及內地的其他資產作為抵押以獲得貸款，同時也準備整體出售寫字樓，回籠55億-57億元的資金。

關榮雪分析，合景泰富當前的自救行為雖較顯迫不得已，但也算是短期緩解困局的可行之舉。畢竟在融資渠道較窄，項目銷售回款能力欠佳的背景下，出售自有資產這一方式相對而言，較快速省事。只不過，房地產市場仍處修復階段，商業板塊以及出售資產等方面輸血有限，合景泰富要跨過難關，還需下不少功夫。

嚴躍進表示，目前合景泰富在解決債務方面有一個較好的環境，其多項自救行為既是符合預期的，也是值得肯定的。但從實際過程來講，在資金回籠之后，改善和提升銷售數據，也應是合景泰富需要重點關注的方面。

你的城市有合景泰富的房子嗎？你覺得合景泰富下半年能夠順利闖過債務難關嗎？歡迎評論區留言討論。