張章筍的新衣 國瑞置業已有票據違約

　　文/樂居財經 楊宏彬

　　經過四個多月的等待，國瑞置業更名一事終於畫上了一個圓滿的句號。

　　7月29日，國瑞置業（2329.HK）發佈公告稱，經董事會審議通過，公司的英文名稱已由「Glory Land CompanyLimited」更改為「Glory Health Industry Limited」，中文名稱已由「國瑞置業有限公司」更改為「國瑞健康產業有限公司」，自2022年6月8日生效。

　　而自2022年8月3日上午九時正起，公司的英文股份簡稱將由「GUORUI PPT」更改為「GLORY HEALTH」，中文股份簡稱將由「國瑞置業」更改為「國瑞健康」。

　　據瞭解，國瑞置業提出更名是在3月初，在更名同時，公司還指明瞭今后的發展方向：

　　一方面不斷升級國瑞智能家居和健康生活產品；

　　另一方面，將致力於提供更多健康生活的在線服務，通過打造國瑞醫院及醫療在線、在線康養服務、保險服務等各大創新業務。

　　同時，國瑞置業表示，更改公司名稱將更好地體現集團的長期戰略及未來發展方向，並將成為建立全新的品牌及公眾形象不可或缺的部分。

　　從2015年至今，更名的房企是一波又一波，而大家更名都不約而同的遵循着一個規律，那就是去地產化，如「恆大地產集團」更名為「中國恆大集團」，「萬通地產」更名為「萬通發展」，「京漢股份」更改為「奧園美谷」等等。

　　更名的房企，不外乎出於兩種原因，第一是在外界傳遞一個信號，「我們不止於地產」；第二，則是意圖改變公司屬性，削弱甚至放棄地產。

　　從國瑞置業目前的情況來看，其似乎更貼近於第一種。在傳統地產開發的基礎上，將智慧住宅、健康生活緊密結合，以尋求新的利潤增長點。

　　健康產業「馬甲」

　　財報中，國瑞置業並未單獨披露健康產業相關佈局及數據，但融資情況及關聯交易里，泄露了一些有關大健康的蛛絲馬跡。

　　截止2021年末，國瑞置業附屬公司汕頭市國瑞醫院有限公司（以下簡稱「汕頭國瑞醫院」）作為債務人，對中國工商銀行、中國銀行及中國農業銀行的貸款余額為14.83億元，利率5.39%，貸款期限為2018年6月至2033年6月，長達15年。作為融資擔保，汕頭國瑞醫院100%股權已被抵押。

　　公開資料顯示，汕頭國瑞醫院是國瑞置業在汕頭投資興建的一所大型綜合性三級甲等醫院，投資35億元，用地面積150畝，建築面積36萬平方米，設置病牀2000張。

　　據此前報道，項目將於2021年8月份完成內部裝修，2021年國慶節試營業，建成后委託汕頭大學醫學院第一附屬醫院全面經營管理。

　　不過，項目進展不及預期。不久前又有消息傳出，汕頭國瑞醫院計劃於2023年7月1日完成工程竣工驗收，2023年10月31日試營業。

　　尚未開業的汕頭國瑞醫院，已遭遇「凍結」。6月1日，北京金融法院將汕頭花園集團持有的汕頭國瑞醫院全部股權凍結，凍結期自2022年6月1日至2025年5月31日。汕頭花園集團為汕頭國瑞醫院全資股東。

　　國瑞系另一家健康產業公司來自關聯方，由張瑾控制的深圳國瑞醫療產業發展有限公司（以下簡稱「深圳國瑞醫療」）。張瑾為國瑞置業創始人張章筍之女，為公司前執行董事，已於2021年11月8日辭任。

　　目前，張瑾任深圳國瑞醫療總經理，其母李杏珍最終受益股份為89.1%。值得注意的是，除了深圳國瑞醫療，還有多家「國瑞系」公司由張瑾控制，包括國瑞興業商業管理、汕頭市花園物業管理、北京銀和國瑞商業投資等等。

　　另據樂居財經《地產K線》查詢獲悉，國瑞置業有一子公司，名為國瑞興業（北京）健康科技有限公司（下稱「國瑞興業」），該公司成立於2013年11月5日，註冊資金5200萬元，國瑞置業間接持有其80%的股權。

　　帶有「健康」二字的國瑞興業，是國瑞置業旗下重要的地產投資平臺。據企查查顯示，該公司對外投資共26家，控制企業42家，其中，從事房地產開發及租賃業務的公司多達32家，佔比76.19%。

　　據瞭解，國瑞置業在多個城市、多個試點項目中，植入「健康智慧」理念。如廊坊永清項目定位為健康生活、智慧住宅；貴州銅仁項目定位為健康產業新城；深圳西坑項目定位為健康產業新城結合中小企業科技產業園、以大健康產業為主；海南雲龍項目定位為醫療健康小鎮等等。

　　企查查顯示，國瑞興業的一家參股公司，名為北京愛晚國瑞健康產業有限公司（下稱「國瑞健康」）。該公司成立於2021年10月28日，註冊資金1億元，經營範圍包含健康管理、健康諮詢等，國瑞興業持有其45%的股權。張章筍擔任董事長一職。

　　目前，國瑞健康只有一家對外投資公司，為北京愛晚國瑞網絡科技有限公司，於今年1月投資，投資比例100%，該公司為屬於科技推廣和應用服務業。

　　坎坷的地產業務

　　據官網介紹，國瑞置業是大型房地產開發商和運營商，1994年由張章筍創立，2014年於香港聯交所主板上市，榮列2017中國房地產企業百強第69位。

　　上市前幾年，國瑞置業確實為張章筍創造了不少財富。2014年-2017年，國瑞置業的歸母淨利潤分別為9.51億元、12.61億元、15.63億元及17.5億元，處於連年上升的階段，而2017年，也是國瑞置業業績的巔峰。

　　攀上頂峰后，國瑞置業便走起了下坡路。2018年-2020年，淨利潤開始連續出現大幅下滑。3年的歸母淨利潤分別為10.09億元、8.6億元和9874萬元。

　　2021年，國瑞置業的業績有所回升，年內溢利為3.45億元，同比增長157.9%；歸母淨利潤2.28億元，同比增長131.25%。但值得注意的是，國瑞置業的少數股東損益上升更為迅速，期內為1.16億元，同比增長232.85%，分走了三分之一的淨利潤。

　　雖然經營業績有所提升，但國瑞置業的債務端卻面臨較大的壓力。截止2021年末，國瑞置業有息負債總額為209.45億元，其中，一年內到期的債務為76.25億元，手持的貨幣資金為9.23億元，其中受限制銀行存款為4.62億元，銀行結余及現金為4.6億元，無法覆蓋短債。

　　償債壓力之下，國瑞置業走上了違約的道路。3月4日，國瑞置業公告稱，公司旗下2022年到期13.5%票據（ISIN：XS1932655613）未支付本金及應計利息，因而構成違約，該票據已於2022年2月28日從香港聯交所退市。

　　公開資料顯示，該違約票據發行於2019年2月，發行規模4.55億美元，當前余額490萬美元，發行票息13.5%，期限3年，應於今年2月27日到期。

　　更名與轉型的房企們

　　國瑞置業是今年以來第二家宣佈更名的房企，上一家是朗詩。

　　6月30日，朗詩綠色地產（00106.HK）宣佈，英文名稱由「Landsea Green PropertiesCo．，Ltd．」更改為「Landsea GreenManagement Limited」，中文名則由 「朗詩綠色地產有限公司」變更為「朗詩綠色管理有限公司」。更名流程預計於7月底全部完成。

　　早在發佈2021年報之時，朗詩地產就提出了更名之事，此次獲得股東大會通過，朗詩地產更名已經塵埃落地。而由名中的「地產」變爲了「管理」，透露出了朗詩對輕資產模式的側重。

　　用董事長田明的話來説，經過近8年的探索，朗詩已經成為委託代建、小股操盤、合作開發上的熟手。數據統計顯示，目前，朗詩地產代建業務的市場佔有率為11.6%，位居行業前列。

　　截至2021年12月31日，由朗詩地產提供代建服務及進行小股操盤的項目有83個，總可售面積約378萬方，可售貨值預計超706.2億元，佔中國地區總可售貨值的比重約91 %。

　　另一家房企，改名與業務轉型同步進行。2020年，京漢股份被奧園收購后，更名為奧園美谷（000615.SZ），隨后逐漸剝離地產業務，向高端紡織品、醫美、健衞等應用領域進行拓展。

　　2021年，奧園美谷營業收入15.39億元，同比減少22.58%。其中，房地產開發營收佔比為29.24%，化纖新材料業務營收佔比33.57%，新增的醫療美容服務營收佔比為27.97%。

　　此外，也有房企雖未更名，卻與地產漸行漸遠，轉身投入新產業。

　　去年9月，有30多年房地產開發背景的廣宇發展（000537.SZ），宣告將剝離房地產業務，將旗下所持房地產及物業公司股權等資產負債，與控股股東魯能集團有限公司、關聯方都城偉業集團有限公司合計持有的魯能新能源（集團）有限公司（簡稱「魯能新能源」）100%股權進行資產置換，轉投新能源發電賽道。

　　1月18日，廣宇發展連發5條公告，披露涉及重大資產交換的法律意見書等文件。在魯能新能源完成過户，成為其全資子公司后，將主營業務變更為風能和太陽能的開發、投資和運營。

　　另外，皇庭國際（000056． SZ）也於去年10月對半導體企業意發功率進行增資5000萬元，以獲得13.3774%的股權。不足半年，又以5000萬元投資元禾半導體，以獲得該公司9.09%的股權，加速向半導體轉型。

　　在收購新能源資產的同時，皇庭國際也在剝離地產。2月7日，皇庭國際宣佈，擬掛牌轉讓融發投資及重慶皇庭各不少於51%股權。1月，皇庭國際則是將旗下成都皇庭商業出售給了上市公司的新股東華銀公司，交易對價5000萬元。這些均是皇庭國際的核心資產。