「四種模式」助力「保交樓」，鄭州試水房企紓困新路徑

「鄭州召開8家房企項目情況匯報會，問題樓盤可用四種模式盤活。」「鄭州全力着手化解，紓困市場保民生。」兩日來，有關鄭州樓市的消息，持續引發輿論關注，多個房企的股票逆勢上漲。

7月28日，鄭州市住房保障和房地產管理局工作人員向正觀新聞記者證實了這一消息。業內人士稱，此舉是「久旱逢甘霖」，對整個行業的問題解決具有一定的啓發意義。

此次鄭州市推出的房企紓困項目政策，也迎合了中央要求穩定房地產市場的會議精神。7月28日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，會議強調，要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

具體而言，針對房地產紓困項目，鄭州市住房保障和房地產管理局給出了四種解決方案，通過設立地產紓困基金，來幫有問題的房企盤活資產等，契合之前銀保監會提出的「保交樓、保民生、保穩定」。

探索「四種模式」，助力盤活問題樓盤

安居樂業是百姓的夢想之一，鄭州市矛盾日益突出的房產問題，使得社會對於房企增強自身的「造血」「補血」功能和抗風險能力這一要求更加迫切。

7月26日，一個名為《關於我市頭部房企自願退出項目情況的匯報》的文件在鄭州各地傳開，文件顯示，近期鄭州市房管局召開會議，匯報「頭部房企自願退出項目情況」，針對建業、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創等重點企業的項目，給予棚改統貸統還、項目併購、破產重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持。

這一消息得到了官方人士的證實。7月28日，正觀新聞記者從鄭州市住房保障和房地產管理局瞭解到，為解決鄭州市本土重點房企的燃眉之急，經過現場查看、座談了解、聽取匯報、實地調研等，對部分停工停產、銷售停滯和逾期交付的項目進行了綜合研判，在與多家重點房企的會議上，鄭州市初步形成了棚改統貸統還、收併購、破產重組、保障房租賃四種化解模式和解決方案，讓購房者早日住進屬於自己的房子，這四種模式分別適用不同的問題項目。

「棚改統貸統還」模式：針對棚户區、城中村改造項目，通過市級平臺統貸統還、積極組織項目前期手續、提供充足抵質押物、有效做大平臺公司、研究探索房票機制等措施，安置房建設主體由開發商轉變為政府平臺公司，將安置房全部包裝為棚改項目，盤活土地資源，保證金融機構的貸款安全性，解決好被拆遷羣眾安置問題；

「項目併購」模式：針對剩余貨殖充足，資產超過負債，但因資金鍊問題導致停工停產和經營困難項目，通過兼併收購房地產項目，盤活企業資產，實現復工復產，促使部分經營不善且尚未瀕臨破產的優質房地產企業「瘦身」，防範化解項目逾期交付和爛尾風險；

「破產重組」模式：針對體量大、債權債務複雜不明確導致無投資人敢參與、維穩壓力大、后續投入資金量較多、工程建設及銷售存在問題需要解決的項目，積極引進戰略投資人、代建託管保交樓，同時，由於在樓盤爛尾后，無法立即恢復經營或者不再具備經營能力或品牌不足，可對破產重整企業進行「託管」「代建」，對項目全程監管，使「爛尾樓盤」由閒置問題資產轉化為可銷售、可使用的優質資產，以此推進項目建設，完成「保交樓」任務；

「保障性租賃住房」模式：針對已經建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現房、準現房項目，通過政府購買現房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施，提高存量房去化率，恢復被收購房地產企業現金流。

以「四種模式」助力「保交樓」，鄭州此次試水深受業內人士看好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱：「此次鄭州的解決措施，對於鄭州問題解決和行業問題解決的思路啓發等都有積極的作用。此次政策提出了比較豐富的解決措施，應該説針對不同的樓盤落實了不同的應對策略，比較務實，也能夠逐一突破，進而有助於更好化解矛盾，對於相關房企來説也具有較好的啓發意義。」

鄭州出臺多個調控政策，盤活樓市

房地產市場新一輪寬松周期中，「穩定」 成為多地樓市調控的關鍵詞。2022 年以來，全國已有 80 多個城市出臺了與房地產相關的優化政策，二季度房地產政策進一步呈現寬松趨勢。

在全國樓市調控「松綁」大潮中，鄭州市的表現並不遜色。正觀新聞記者梳理發現，縱觀2022 年上半年，鄭州利好政策頻出，今年3月份，《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》發佈，該通知包含19條有關房地產的新政策，被稱為鄭州樓市新政19條。緊接着6月份，鄭州又出臺房票安置政策，以此鼓勵被徵收人購買鄭州的新房……

放松限購、限貸，推行房票安置、貸款利率雙連降、補助與補貼共同發力，擴大購房需求，同時降低土拍門檻，加大房企信貸支持，為房企紓困……鄭州樓市築底時間繼續拉長，政府出手救市的決心和力度超乎往常。託舉並用下，市場成交初步表現同比降幅收窄。

根據樂居買房的數據，6 月份，鄭州各大銀行全面下調房貸利率，首套房普遍執行 4.25%，二套房普遍執行 5.05%，創歷史新低，對新置業人羣是較大利好。從數字來看，鄭州 6 月份網籤套數超 1.1 萬套，成交有大幅提升，鄭州樓市築底持續運行。

克而瑞統計數據顯示，2022 年上半年，鄭州新房成交約 469.19 萬㎡。從上半年熱銷的多個項目來看，鄭州改善需求得到釋放，尤其華潤、萬科、保利等偏改善的項目，上半年均取得了不錯的成績單。事實證明，鄭州好位置、好品牌、交付能力強的項目，依舊擁有較好的市場。

目前也有房企在鄭州市場看到了信心恢復的苗頭，6 月 22 日，鄭州首輪集中供地開拍，整體表現為 15 宗地全部成交，淨地佔比 1/3，無流拍，成交總面積約 995 畝，總攬金約 106.7 億元，包含 5 宗公開地、7 宗城改用地、3 宗合村並城用地塊。其中，2 宗淨地溢價成交，其余 13 宗地全部底價成交。

拿地方面，以政府平臺託底為主，國央企和頭部實力房企積極參與：競得方有龍湖、保利發展、萬科、碧桂園、越秀等規模房企，也有永威置業、金水建設、鄭州地產等地方房企與國資。

縱觀全國房地產市場，2022 年上半年，全國土地市場成交量價同比回落，溢價率大幅下滑，平均水平 3.7%。鄭州土拍整體溢價 1.9%，處於中間位置，高於無錫、蘇州、沈陽、廣州、天津、濟南、長春、武漢等 8 城。

混改激發新動能多家房企實現超預期交付

河南省委、省政府堅持穩字當頭，主動識變應變，全力以赴穩住經濟大盤。河南省上半年經濟運行調度暨優化營商環境電視電話會提出，要在助企紓困政策上進一步發力，在保持房地產市場平穩有序上發力，因地制宜推動房地產政策落地見效。

以建業地產為例，積極響應中央及河南省委、省政府號召，引入鐵建投，通過市場化運作，先后在鄭州、駐馬店等地開發多個高品質地產項目。分析人士稱，通過國有企業以市場化方式入股地方龍頭房企的積極舉措，對地方龍頭房企支持、維護房地產市場平穩發展、穩定地方經濟大盤起到了重要作用，更為全國房地產企業市場化風險處置提供了有益探索。

此次入股建業地產的同晟置業是河南鐵建投集團土地綜合開發板塊的骨干企業之一，作為同晟置業母公司的河南鐵建投集團，此次與建業集團開展戰略合作，是落實河南省委、省政府部署，積極推進國企混改的重大舉措。此次合作，在支持建業地產發展的同時，河南鐵建投集團也將進一步壯大自身土地綜合開發板塊，更好實現「以地補路、以商補公」，對河南鐵路建設形成更強勁支撐。

此次混改也為建業帶來了新的發展契機。2022年上半年，在行業持續低迷的情況下，建業地產實現合同銷售額140.4億元，銷售面積191.49萬平方米，市場佔有率保持穩定，與省內房企的競爭優勢進一步擴大；建業集團上半年共計交付56批次、20132套房，交付面積達313.3萬平方米，用如期交付兑現承諾。

通過國資增信，建業將向銷售端和融資端傳遞企業穩中向好發展的信號，進一步夯實市場信心。

正觀新聞記者注意到，同時有相當一部分的鄭州房企也在努力自救，保交房、提市場。作為鄭州本土代表性房企的正商集團交出了一份不凡的答卷。

據相關資料顯示，2022年上半年正商集團在大鄭州區域如期交付項目6個，包含鄭州正商美譽銘築一期、鄭州正商智慧城A-05地塊剩余10棟洋房、鄭州正商匯航佳苑二期、鄭州正商河峪洲安置區一號院、鄭州正商博雅華庭一期、鄭州正商家河家安置區二號院，交付總建築面積76.63萬㎡，交付套數5347套。

銷售業績也同樣可圈可點，根據克而瑞數據機構的統計，今年上半年，在行業銷售業績普遍下滑的背景下，在大鄭州區域，正商集團銷售面積位於鄭州市場第一位；在本土房企中，正商集團銷售金額和銷售面積均位於第一位；鄭州正商蘭庭華府、登封正商城的單項目銷售金額，分別位於新鄭市場和登封市場的第一位。

百強房企碧桂園今年以來也遭遇行業寒冬，負債率走高，今年2月份碧桂園未經審覈營運數據顯示，2月實現合同銷售額327.6億元，同比下滑29.62%。

在鄭州市的一系列救市新政后，2022年上半年，碧桂園交付量卻再創歷史新高，共計1070個批次、25萬戶房屋如期交付，覆蓋全國30個省市、214個城市、780個區縣。與此同時，438個項目首月交付率達75%及以上，165個項目實現了交付即辦證。更加驗證了鄭州救市政策的可行性效果。

此外，作為河南省本土房企穩健發展TOP2的美盛地產，是兆騰投資集團旗下的全資子公司，美盛在地產開發、文化旅遊、生物製藥、酒店管理、金融投資、網絡科技、基礎設施建設等7大板塊佈局。今年上半年，美盛地產也從高退房率中實現逆勢增長。官方數據顯示，上半年2030套商品住房實現交付，下半年依然有約2264套商品住房、7271套安置住房等待交付，全年預交付11565套，在當前時代背景下，也讓我們見證了美盛的硬核兑現力。

市場信心恢復，停工樓盤復工帶動回暖

除了花大力氣盤活樓市，鄭州市對爛尾樓的治理措施也顯現成效。今年備受關注的鄭州市爛尾樓啟福城迎來重要進展。近日，中原區啟福城發佈續建項目招標公告，在招標公告出來之后，業主們收到了「啟福城化解工作進度通報」。這個位於中原區的重點問題樓盤，化解工作正在有條不紊地進行推動，對於期待已久的數千户啟福城業主來説，無疑是一個值得慶幸的消息。

在鄭州問題樓盤專班組的大力推進下，有實質性突破的不只是啟福城，還有永威西棠、名門翠園、豫森城等。

市場信心恢復，停工樓盤復工帶動回暖。近日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈2022年6月份鄭州市房地產市場銷售情況。

6月份，鄭州全市商品房批准預售面積81萬平方米，其中商品住宅批准預售面積74.55萬平方米，非住宅批准預售面積6.45萬平方米。

鄭州全市商品房銷售11428套（間），銷售面積144.9萬平方米，銷售均價13830元/平方米；其中商品住宅銷售9847套，銷售面積124.34萬平方米，銷售均價14479元/平方米。非住宅銷售1581套（間），非住宅銷售面積20.56萬平方米，非住宅銷售均價為9906元/平方米。

市場信心逐步恢復，商品住宅銷量較上月增長明顯，同比降幅收窄。6月市區商品房銷售面積89.24萬平方米，較上月上漲了113.64%，較去年同期下降了37.77%；其中商品住宅銷售面積79.27萬平方米，較上月上漲了129.98%。

據某地產分析師稱，雖然前六月受疫情影響，短暫抑制購房需求,鄭州樓市供求雙降，但也催生了一些新的改善購房需求，市場總體依舊穩健，預計接下來，受各項利好政策的影響，各大房企供應也會加大放量，將繼續帶動鄭州樓市回暖。

與持續向好的樓市截然不同，鄭州樓市的輿論環境並不明朗。正觀新聞記者注意到，近日關於鄭州停工樓盤的報道層出不窮，「爛尾樓之都」的標籤似乎被牢牢地貼在鄭州身上，「實際情況並沒有那麼糟糕」，鄭州市住房保障和房地產管理局的一名工作人員告訴記者，他們曾多次覈實網友反映的「問題樓盤」的進展情況，發現有些樓盤正在有序施工中，有的樓盤早已交付，對於確實存在問題的樓盤，除了已經推出的利好政策，后續官方還會出台一系列計劃，讓購房者安心、放心。